山西制订区分对待小产权房实施细则
深圳小产权房“转正”事件引发国土资源部的态度更加强硬，6月9日，国土资源部强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
一直试图有个“名分”的小产权房再次被推入绝望境地。 而在山西，正在试图寻找解决小产权房的最有效途径。据山西省建设厅方面透露，山西计划按照“区分对待”的原则来解决这一“社会难题”，“具体的操作细则正在制订当中。”6月18日，上述部门有关负责人向《山西青年报》记者透露。
调查显示，作为山西的省会城市太原，小产权房现象尤为突出。
并不明确的比例
根据相关媒体报出的数字，目前深圳住宅总面积2.6亿平方米，其中1.6亿平方米为小产权房。
然而，太原市小产权房究竟在房地产市场占有多大比例，并不十分清楚，按照一位业内人士的说法，只是知道“规模相当可观。”
不过，从记者了解到的一些简单的数字，我们多少可以对太原市小产权房的“生长情况”有一个大致的了解。
6月17日，山西省房地产业协会会长袁纶华对《山西青年报》记者表示，2002年他做调研时了解的情况是，省城一处城中村的小产权房建筑面积约有10万平方米，另一城中村则是前者的2倍以上，在20万到24万平方米左右。
7年间，单是南内环街以南的房地产面积得到迅速增长，这从越来越多的商品房广告就可以感受得到———尽管其中并不都是小产权房，但上述业内人士表示，南内环以南，尖草坪以北，汾河以西，“基本就是小产权房的地盘。”
省城一位大型房地产开发商人士表示，“太原市小产权房在房地产市场所占比例大概是40%。”袁认为，这个比例应该没有超过50%。
据了解，造成数据不明的主要原因，主要是由于集体土地归村委会所有，并由村委会牵头开发，开工前自然不会到相关部门办理相关手续。
山西成诚律师事务所郭宏伟律师介绍，因为小产权房项目本身是违法的，即便有开发商到相关部门审批，审批也不会通过。
至少在上述两种主要的途径，无法监测到小产权房的具体规模。
需求是膨胀主因
还是那条永恒不变的商业哲理———需求创造市场。
尽管目前小产权房的具体面积并不明确，但其“茁壮成长”已经成为公认的事实，这背后的催化剂正是庞大、且很可能不会萎缩的市场需求。
“城镇居民对住房的需求是促使小产权房膨胀的主要原因。”袁纶华表示，而且，较高的商品房价显然已经远远超出了需求群体的心理底线。
有刚性需求，但是又普遍无法接受商品房价，那么价廉的小产权房自然有生存并且壮大的理由。
根据太原市房地局公布的数字，2008年太原市商品房平均交易价格在每平米5000元左右，但据了解，小产权房的价格也才在近些年“涨”到了每平米2000元上下。
按照上述业内人士的说法，与其说是小产权房吸引了购房者，不如说是商品房将购房者推向了小产权房———经过多年关于“禁止城镇居民购买小产权房”的强调，购房者显然知道小产权房是什么性质。
而且，价廉的小产权房楼盘，其房屋质量可能并不像外界想象的那么“糟糕”。
“这主要是因为开发商和施工单位是分离的，前者并不承担建筑施工。”山西省房地产协会副秘书长关生唐介绍，目前的建筑单位施工资质主要分特级、一级、二级、三级，承揽房地产项目的主要是一级和二级的建筑单位。
“只有相应施工资质的施工单位才能获批允许施工，工程质量与施工单位等级相符，与土地和房屋的性质没有必然联系。”关生唐表示，也不排除出现开发商违规使用“越级”的施工单位施工。
不过，即便价廉质优，按照目前的情况，小产权房可能也无法解决购房者的“刚性需求。”郭宏伟提醒城镇居民购房者，在出现一些纠纷后，很可能会遭遇“退款退房”，最后依然没有房住。
对“小产权房”监管滞后
明令禁止下“小产权房”依然能够拔地而起，上述业内人士表示，这其中也存在相关部门“监管不到位”的原因。
这里所说的“监管不到位”主要是指“监管滞后”，“如果总是在房屋建成，甚至居民入住后才提起‘禁止兴建’的政策，当然无法制止小产权房。”
袁纶华认为，这其中当然有监管方面的问题，但似乎更应该看到小产权房的发展是因为有巨大的市场。
将目光移至深圳，2007年深圳市国土局调查显示，深圳有农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，而保守估计，目前深圳的小产权房数量在50万套以上———如此规模的小产权房面积，可能并不是“监管不到位”这么简单。
“区分对待”的指导性意见
无论何种原因，事实是小产权房已经确实大面积地出现在人们面前，而且已经有相当数量的购房者领到了房门钥匙，这与国家关于小产权房实质是违法建筑，禁止城镇居民购买小产权房规定的矛盾，需要解决。
今年4月24日颁布的《山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，已经就解决本省的小产权房提出了解决意见。
这是一个被称为“区分对待”的指导性意见。
《意见》的第十三点表示，“加强城市建成区集体土地用途管理，坚决杜绝在集体土地上建设销售房屋。城市建成区集体土地已建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办结相关手续后，可申请办理房屋权属登记。”
《意见》称，权属登记试点细则，经省人民政府批准后试行。省建设厅相关人士对记者表示，实施细则还在制定当中。尽管细则最后出台的时间还没有确定，但可以预料到，细则对于解决太原市小产权房的问题，具有实际指导意义。
袁纶华表示，尽管都是小产权房，但在处理的时候，建议区分对待类型不同的小产权房。
袁纶华所阐述的“区分对待”除了《意见》中所指的“是否符合城市规划和土地利用规划”，还包括区别对待城市建成区内和区外、集体建房和个人建房，“建议从这三方面来制定具体细则，区分对待小产权房。”
据上述业内人士介绍，将小产权房根据不同的情况，来区分处理对待，可以在避免政策上“一刀切”的同时，最大限度地满足购买方的利益，来化解这一矛盾。
中国社科院可持续发展研究中心主任潘家华日前在北京接受媒体采访时表示，国土资源部和建设部已经形成了关于小产权房的规范性的文件，目前正在进一步的深入和落实之中。
扩大土地有偿使用范围
按照1999年开始实施的《土地管理法》，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
农村集体土地只有在转成国有土地的时候，才可以兴建商品房———许多业内专家认为，如果从这方面有所改变的话，或许将可以在很大程度上缓解小产权房的矛盾。
国土资源部法律中心顾问杨重光在接受媒体采访时曾表示，“《土地管理法》要适应市场经济的要求。”
但很显然，源自计划经济时代的土地管理制度，在国家城镇化率突飞猛进、大量农村居民转城镇居民的今天，已经不再适用。最新的数字显示，截至2008年中国的城镇化率已达45.7%，城镇居民突破6亿。
按照杨重光的说法，“这就陷入了一个上层建筑决定经济基础的悖谬。”
袁纶华认为，需要在尊重历史的同时，在法律上给予集体土地“平等的地位”，“农民同样应该享有‘国有土地’的相关权利，城市用地和农村用地在权利上也应该是平等的，这样的区别对待本身就给小产权房的存在提供了空间。”
目前的最新情况是，历时近一年的《土地管理法》修订工作已经步入尾声，新的修订草案(以下简称《草案》)基本成型。
据相关媒体报道，《草案》已经对现行《土地管理法》做了大幅修改，比较引人注目的是，将原来总则中对“国有土地有偿使用制度”的表述，去掉了“国有”两字———扩大了土地有偿使用制度的适用范围。(陈靖宇)
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