2009年第二季度，全国楼市全线回暖，一线城市的房价与销量均创下2007年以来的最高纪录。面对购房者汹涌的人潮，房价的进一步提升。我们的楼市怎么了？房价缘何上涨？未来会否回落

　　？房价迷局中的我们如何面对这疯狂变化的楼市？

　　本期《天下天天谈》解读我们的楼市真的火了吗？

　　主持人：欢迎大家收看今天的《天下天天谈》。今天我们来谈一谈大家现在都非常关心的楼市问题。09年第二季度全国楼市一改08年低迷的颓市，全线回暖。一线城市的房价与销量均创下了07年以来的最高纪录，面对购房者汹涌的人潮，房价的进一步提升，我们不禁要问，房价为什么会涨，还会不会跌呢？我们如何面对当今的楼市，今天我们演播间请到了两位特别嘉宾，为大家介绍一下。

　　一位是楼市杂志的出品人、资深房地产媒体人蔡鸿岩先生。

　　蔡鸿岩：您好！年初的时候我就说，对今年的一个判断，我认为今年应该是触底反弹的一个走势。

　　主持人：好的，另外一位嘉宾是《华夏时报》的主编水皮先生，欢迎水总！

　　水皮：您好！我觉得这个用一句话来讲，就是该涨的已经涨了，不该涨的还没涨，两个字——正常。

　　主持人：但是大家好象更关心的是，自己家的房子会不会涨，我要买的房子会不会跌，比较关注这样的问题。

　　水皮：往往是这样，一般的心理都是这样。就是我们家的房子，我是希望它涨，我还没买房子的，我希望它跌。每个人站的角度不一样。

　　主持人：举个实例，我表弟在这个CBD工作，看上了一套房子，在国贸附近的某小区，是一个老式的一个小区，每平米现在多少钱呢？喊价是1万5，两位这个觉得报价，在国贸这个地方，合适不合适？但是这个楼是90年代的。

　　蔡鸿岩：90年代那我觉得1万5还可以，这个价格肯定以后还会涨的，肯定不会再跌下去。

　　主持人：您的意思是这个涨是看好它后市的实际的增长，还是说万一被拆迁，这个补偿费用比较高？

　　蔡鸿岩：我觉得包括是未来大市的价位，这个区域房价的上涨，会是一个上涨的趋势。从拆迁来说，这种物业拆迁补偿的费用也会比较高的。我觉得要是我现在有这个刚性需求的话，我就赶紧买了。

　　主持人：明白了，总之我会转告我表弟，如果有钱赶紧买。这是一个个案，我们还是来回顾一下今年整体的情况，我为大家整理了一个小片，一起来看一下。

　　小片：楼市火爆

　　2009年5月，包括美国，英国，日本的国际房地产市场开始逐渐回暖，而在国内，2009年第一季度，中国的开发商们已经卖掉了价值5059亿元的房屋，整个市场增长了8.2%。从4月到5月，全国楼市并没有如设想中的重归沉寂，而是以一种诡异的方式继续高歌猛进，开始房价与销售量同步上升。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州甚至翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。一线楼市又回复了数年前的火爆场面，金融危机的阴霾了无踪影。6月，众多房地产巨头发出这样的感叹：仅仅一个季度就恍如隔世。

　　主持人：恍如隔世，楼市又开始疯狂了。蔡总是在楼市方面，应该是专家了，您跟我们讲进北京现在的情况。

　　蔡鸿岩：我是今天早晨从太原回来的。我昨天去太原出差，一个在太原做销售的人，我们聊天的时候，我就跟他说了一个现象。我说现在对北京这种城市的一个房价影响，有一个很重要的物理因素，是什么呢？就是动车组最近这一两年来相继跟北京的开通，对北京的住房需求，起到了非常大的一个推动作用。我这个朋友跟我，他就说了一个观点，他说动车组的开放对于山西人、对于太原人来说，改变了很多人的生活方式。有相当一部分人，周末周五的时候，晚上坐动车组上北京了。

　　主持人：来北京度假。

　　蔡鸿岩：度假，周末，然后到星期天晚上、星期一早晨，再坐早晨7点钟的头班动车组再回去上班。现在北京辐射的开设这个动车组，有到郑州的，马上还有开到西安的、太原的、济南的、青岛的、沈阳的，这个辐射北京大概800公里左右的地方的这些城市，到北京现在三个小时，基本上动车组都可以到达北京，这个对北京的住房的需求是非常非常，影响非常大的。

　　主持人：水皮老师，能不能给我们归纳一下现阶段北京包括全国楼市的情况，做一个总体规划。

　　水皮：我觉得是这样的，这个刚性需求，一句话，刚性需求还是非常巨大的。前面提到的，过了一个春节之后，好象是判若两市的一个市场。因为我有一个朋友，我们再简单举一个例子，就是东三环，就是你们电视台往南面走一点，双井那边。有个楼盘，去年年底的时候是1万5左右，我的朋友就觉得这个相当不错。那么这个楼盘是需要通过什么办法去买呢？就需要通过找关系去买，当时的确有这个价格，这说明什么呢？当一个价格比较合理的时候，它是会把这个需求激发出来的。那么到去年底的时候，我就觉得这种情绪就到达了一个爆发的一个点位。实际上过了春节之后，大家一看，不用再等了，就会形成一个回头浪一样的，一下子就卷过来。

　　蔡鸿岩：水皮老师说这事，我也讲一个具体的事，我那天周日在通州那个楼盘现场的时候，在沙盘边上，我在看那个房的时候，有一个看房的、买房的人，就看着我，他说你是不是老在电视上说房产的那个？我说是，他说你这个观点我就不同意，你老在电视上说，老说这个房价涨，我就不同意你的观点。我说你同意不同意没关系，我们看事实房价的这个变化是什么样。比如说房产的这个定价是通过什么定价的，它不是成本加成本最后得出的价格，房产只要是商品房定价，它是一个示范性的定价。比如星河湾开盘的时候它是1万5，而它马路对面，当时对面的楼盘卖的是五千块钱，1万5开盘以后，而且它马上形成热销。这个对北京的房价，当时我们做过连续的报道，它对北京房价拉动，至少在一年之内，带动了两千块钱左右的这个房价拉动效应。所有的楼盘都看到了，在那个地方能卖到这价格，而且还有那么多人去追捧，去买它，房产商咱们说白了，就是斗起胆子我也涨。这样大家都跟着涨的时候，同时老百姓去买，这说明什么？说明市场的需求量可以支撑，所以它定价都是这么去定的。

　　水皮：这个住房还有一个特征，一个当然是作为消费品自住，另外一个是作为投资品投资的。但是我们有时候两者会混为一谈的，其实商品房很大的属性部分是投资产品，所以定价，就像刚才老蔡讲的，有很多其他种因素。它不是成本加什么，一个利润词就可以定下来，关键是看买的人愿意出多高的价，开发商就会钓鱼。

　　主持人：这是一个购买心理。

　　水皮：我可以卖六千，我卖四千，你说你干吗？如果你可以出到6500的，我恨不得再让你够一够6550块钱卖给你，它就是这个状况。

　　主持人：所以这个问题有可能是这个开发商和购房者之间心里博弈。

　　水皮：这是投资客，所以我们一定要分清楚，否则的话，我们两个都会挨骂的。你这个电视播完之后，大家又说，老蔡，就是那个老蔡，非常混蛋，一天到晚说房价会涨。

　　水皮：我要跟你讲一个概念，一定要分清楚这个概念，你再放后面的片子，不然的话，我们会挨骂的。就是什么呢？作为消费品自住需求的这部分房子，就是自住需求的这个房子，那么它有一个什么呢？基本保障的一个要求，就是社会要提供基本保障的要求。这部分的责任，政府相应要负起责任来的，不是全部负，要负起一部分责任来的。那么至少商品房，你就可以放开，所以我们一定要理清这个概念，否则的话，我们又要挨骂了。你说事实会挨骂的，好话谁不愿意听？但是问题是讲到现实的时候，很多人是不愿意正视现实的。

　　水皮：你看，保障性住房肯定是针对原住民的，肯定是针对有北京户口的同志的。所以，你就不用担心动车组开通之后，北京的购房需求又上升了。

　　水皮：你别看每个地方只要来一小部分人，但这部分人比你有钱，所以他一下子把消费水平肯定是推高了，那北京人肯定要骂大街。

　　蔡鸿岩：我一直在说中国有13亿人口，如果每年有万分之一的人有想法，我要到北京买房。

　　水皮：那就不得了。

　　蔡鸿岩：那是非常可怕了。

　　主持人：对，好，我们现在还是要面对现实，最近国内的楼市确实在回暖。而且不仅是国内，我们现在发现很多国家在这种经济危机的大背景下，楼市反而在回涨，我们来了解相关的情况。

　　小片：韩国国民银行的数据显示，5月份房价环比上涨0.1%。市场人士认为，韩国房价止跌回涨是受到了政府放宽限制等房地产刺激措施的驱动。香港土地注册处的资料显示，香港楼市2009年5月份，房价环比上涨5.6%，比去年11月上涨了20.3%。分析人士认为，这和房源少、个人存款较多、利率偏低、政府土地供应有限导致高地价以及获得内地旺盛的购买力支持有关。英国最近公布的今年5月份房地产市场数据，5月份的涨幅19个月以来最高。为1.2%，市场人士认为，价格最终受供需基础面影响，英国房价的走势可能与未销售房屋的库存量下降有关。

　　主持人：英国、香港、韩国三地，来，水皮老师帮我们来解读一下吧！

　　水皮：我觉得除了供应量下降是价格上涨的因素以外，还有一个就是你要注意到，就是流动性过剩的问题，全球现在都面临着一个流动性过剩的问题。因为当初为了拯救金融危机中间的金融机构，各国政府就投入了大量的财政资金。那么当危机告一段落之后，或者说只要危机不继续恶化，那么银行的资金开始往外放的时候，你就会知道，这回钱太多了。钱太多了，我们现在就在讨论一个问题，买什么？钱肯定是不能放在银行里的，而且通货膨胀一定是有预期的，无非是高到多少而已，是不是？那么钱既然不能放银行，就要拿出来买东西。那你告诉我，一般的投资者买什么？

　　主持人：我觉得什么都能买，关键看大家的判断。你觉得什么值你就去买什么。

　　水皮：不是，你不可能去买大米，是吧？你说我买吃五百年的大米，用不着，你用不着，你又不可能去买酱油。

　　主持人：比如说可以买金条，对不对，也是保值的，而且是保险的。或者说可以买一些玉器、古玩、字画。要知道，最近这个古玩拍卖拍出天价。

　　蔡鸿岩：那是小众的，我们建议电视观众，每十个人，你去组织这个人，大家闲聊天的时候，你去看看投票，讨论一下买什么。我敢判断，百分之七八十的人会建议说，我想买房。

　　主持人：但是我们也听到了不同的意见，万科董事长王石日前在接受媒体采访的时候就表示，当前这个房价是维持不住的，房价连续上涨是不可能的，有媒体就把王石的这段言论是新的拐点论。那么我们看到，王石再次抛出这个拐点论和华远老总任志强的上涨论时间点非常得相近，但是两个人的观点却截然相反，您怎么判断？        

　　蔡鸿岩：关于任志强和王石的这个看法，我认为任志强的看法应该更准确一点，但他确实有时候言词比较过激。

　　水皮：至于他跟王石的分析，实际上我就觉得现阶段，两人是在走两个极端。一个认为房价要跌，一个认为房价要涨。那么，中国有句老话叫花无百日红，王石预见到了一个拐点论，第一个拐点他预见到了，未必他能预见到第二个拐点。所以，正因为他预见到了第一个拐点，他往往会容易沉浸在自己预测成功的一个欣喜之中，他会形成一个惯性思维，后果是什么呢？后果是他在该拿地的时候，万科最该拿地的时候，他根本就不敢拿地，说不做地王，不做地王，实际上他最后回过头来，当地价恢复上涨的时候，他又要去竞购标王，实际上就是这样。

　　蔡鸿岩：现在我们看事实还是这样，最近这一个多月拍地，万科就表现很踊跃、很积极，如果要是按照王石这个观点判断的话，那万科现在不应该拿地的。现在既然市场房价还会往下对的话。第一个因素就是蓄势反弹，它是一个报复性的反弹。第二个因素就是通胀预期，现在我想，刚才所播的全球这种房价最近一两个月的反弹，都是受这个影响，国内就会更明显一些。第三个就是，我们看到去年底今年初的时候，全国的房价已经基本上，大部分的城市都是经历了一个下行空间之后开始上扬，进入了一个房价上行的通道。我们说了，房产它具有这种投资的属性，而且现在我们看，越来越明显地看到，是大量的投资客在主导这个市场。那投资客看什么？他要抄底，但是他一旦看到这个房价进入上行空间的时候，他早一天买房，就会获得多一些利益。这个对市场的影响非常大，这样他就形成一个短期的人势的蓄积，他反过来又会推动发展商对于一个价格上调的一个信心。发展商这种价格越往上调，可能给买家的心理预期值越高。因为前期买了，我头一个星期买，一个星期之后我觉得获利了，而且获利不菲，他可能又会有别的人会跟进，所以这样的一个势头，这个是很可怕的。从我们做房产媒体的角度来说，我们觉得这是一个非常可怕的事情，如果再形成06年07年这个态势的话，这种蔓延下去，是非常危险的。所以我上星期我写了一篇博客，我就说政府现在应该采取暂缓拍地的这种手段，来对于减轻房价上涨的一个刺激作用。

　　水皮：那你就搞错了，你如果现在不拍地了，开发商就会制造一个舆论来，没地了。就像别墅一样，说没地了，以后不批。这不是悖论吗。

　　00：33：25

　　(蔡宏岩)：房地产的一个悖论不是这么一个关系，它这个定价跟供地多少是没有关系的，上星期我也专门写了这么一个主题的文章。当时富力城第10号地拍的时候，拍完了当天，因为它土地楼面地价已经拍到1万5了。当天就是周边所有的二手房房价第二天全部上涨，而且上涨的幅度都在两三千块钱，有的上午开价是90万的时候，二手房下午就开到95万了。他这种示范效应，你说这个地跟你这个房子有关系吗？这块地它房子还没建，刚拍地，跟你现在卖的二手房有关系吗？它就是一个市场的关系，这就是房地产定价的一个特殊规律。所以，这些东西它都会是刺激，包括发展商这种叫价，土地叫价。

　　主持人：我们先看一点数据，然后说话，1—5月份的。

　　小片：今年我国的房地产销售出现了暴涨，全国销售面积1至4月增长了17.6%，超过了1.7亿平方米。而北京在5月份商品房日均成交套数734套，环比4月份的774套，下降5.17%；但同比去年5月份的375套，却上升95.73%。如果按5月份的日销量计算，年化销量将达13.5万多套，约等于2008年的1.8倍。而1至5月份，北京市二手房交易量已接近去年全年的交易量。

　　主持人：您觉得看过这样的数据之后，得出什么结论？

　　水皮：一般是这样的，从资本市场的角度来讲，天量之后有天价格。就是这么大的成交量之后，它会惯性，它会推动房价继续往上走的。但是，也要提醒大家的就是什么呢？这个市场上都是这样的，没有只涨不跌的股票，也没有只跌不涨的股票，我相信房地产市场一样，有阶段性的上涨，它一样会有调整。

　　主持人：波动是正常的。

　　水皮：所以我觉得没有必要真的在这个时候听信或者中了开发商诱供的圈套，就不计一切地去抢购，没有必要，中国的房子真的没有必要抢购。

　　主持人：但是刚才有一个数据我注意到了，二手房的交易量，现在还在持续地放量？蔡总您怎么看这一点？

　　蔡鸿岩：当时年初在春节的时候，我们就有这么一个判断。三月份进入这个市场一个热销期之后，所谓的小阳春之后，我当时判断是，买家首先进入的是二手房的市场，把二手房市场的供量填平之后，会传导到一手房商品房的成交。我们看，三月份的时候北京市成交量在九千多套，这个是已经创下了历史的一个记录了，北京第一次出现二手房的交易量超过商品房的交易量。这个从现在来看，最近我的电话就经常被终结公司骚扰，就问我，我现在住的房子，就问你那房子卖不卖。明显的骚扰电话多，就说明什么？现在可供的二手房房源持紧，又有大量的买家要买房。这个跟商品房的关系，二手房市场它是一个真实的市场供求关系。

　　主持人：两位老师我们知道这个房价上涨，有可能会引发地价的上涨，最近北京就爆出了一则新闻，我们一起来了解一下。

　　小片：北京土地市场上，5月份爆出最大新闻，广渠门10号地拍卖，经过14天的21轮报价、89轮现场竞价，富力地产以

　　10.22亿拿下这块7.25万平米的土地，楼面地价达15000元/平方米。这对本来就火爆的房地产市场来说，真是鲜花着锦烈火烹油。

　　主持人：十亿两千二百万拿下这块地。您怎么看？

　　水皮：我个人觉得，真正推动这个房价上涨的，实际上就是土地价格的增值。说白了，因为你们做地产的有句话，叫地段地段再地段，都是地段，实际上就是地价。你说那些建筑材料涨没涨价？我告诉你都没涨价，建安成本都没涨，真正涨的就是那块地的价格，所以肯定是地价。

　　蔡鸿岩：这个地拍完之后，马上二手房的房价，周边就涨起来了，所有周边的商品房的楼盘，开发商马上就全都惜售了，先捂着不卖了。

　　水皮：我要看一看。 

　　蔡鸿岩：你看最近马上可能就这一两星期，广渠路15号地要拍卖，包括奥运村那边有一块非常好的地要拍卖。最近很多开发商也是由于这个地要拍卖，现在基本上自己在售的楼盘已经封盘了，在等着这个拍地的一个情况。

　　主持人：我想现在对老百姓来说，关心的问题是该不该出手，该不该买房。我们来看一个实例好不好，我们来帮她出出主意，看看实例。

　　小片：董小姐，是北京SOHO工作的一位白领，来北京10年了，最近终于用了一套属于自己的房子。

　　董小姐：买房真不容易，我每天第一件事情就是上网看楼市，我去过海淀，方庄，望京，周边很多地方的房子都看过。市场什么行情，什么变化，我太清楚了，就连这卖房子的几家中介，他们都认识我。最近，富丽城涨了一两千，还有CBD传奇也平均涨了两千，我觉得自己该出手了。房子也不会涨太多了，也不会降多少。

　　主持人：两位给董小姐支支招吧！蔡老师。

　　蔡鸿岩：从现在的市场形势来说，无论投资客还是自住客，其实买房的一个最佳、最底部的一个阶段，已经给错过了。这个房价已经从三月份之后，进入一个上行的通道，而且可以肯定地说，我自己的判断，肯定这个价格不可能再往回落了。所以如果再往上涨的话，我也认为很危险。但是对于投资客来说，现在的买房的时机，我觉得因为我们预判在未来一年左右的时间，这个通胀会是显现出来，通货膨胀会显现出来。那这个还是回到水皮老师刚才说的问题，我们坐在一块去想，如果兜里有钱的话，你买什么？我觉得现在来说，让我个人感觉，还是买房相对来说比较稳妥一些。

　　水皮：房价就是这样的，上涨初期肯定是犹犹豫豫的，就是我们不知道，比如说我们对小阳春一直抱怀疑态度的。现在事实证明，对小阳春抱怀疑态度的，往往是什么呢？书生意气，就是把愿望替代现实的这些书生们。实际上从投资客的角度讲，他一定是这样的，行情总是绝望中产生，在犹豫中发展，犹犹豫豫中发展。所以你们社会置疑越多的时候，理性的声音越多的时候，它可能是越是顽强地在往前拱的时候。当然，当大家都认为这个肯定要涨肯定要涨，大家赶紧抢，到这个时候，可能房价就见底了。所以，我觉得从现在来看刚刚过了小阳春这个阶段，可能你指望房价出现大幅度的回调，可能性不大了。所以，在她经济能力力所能及的范围中间，她现在这个时候实际上是可以买房子的。

　　主持人：您觉得未来的一年之内，北京的房价、包括中国的楼市，应该是一个什么样的走势？

　　水皮：涨的可能性大，往回调的可能性小。我觉得实际上特别对年轻人来讲，最近几年，真的不是说非得超越自己能力之外去买房，没有必要，真的是可以尝试租房。就是在你具备一定的经济实力之前，你真的可以租房。这样的话，你可以在就近的地方租房，离单位近一点。是不是？这个因为工作变动性也比较强，年轻人的特点就是工作变动性比较强。所以，我觉得租房实际上是比较合算的，从投资角度来讲，也是比较合算的。因为现在整个房价还没有相对稳定下来，还没有稳定下来，波动会比较大的，甚至不排除冲高之后有急剧的回调，这种振荡。所以在这个情况之下，租房现在实际上比买房，眼前来讲安全系数要高，我觉得。

　　主持人：在欧洲很多国家，就是很多年轻人，他是没有房子的，而且他们已经习惯于租房，住公寓，这也很好，已经是社会整体个一个习惯。国外的这种购房或者租房的观念，咱们国内有哪些东西是可以借鉴的？

　　水皮：我觉得是这样，就是年轻人在创业之初，因为他的资金需求跟成年之后不完全一样。所以，我们觉得一开始就当奴的确是没有必要的，超出自己能力之外，真的是可以租房。因为刚才我们讲了，这个工作的环境也好，然后个人的生存压力也好，它都完全不一样。那么当事业有所成就的话，比如说这个家庭也相对稳定的话，那么那个时候再考虑购房是相对合理的。

　　主持人：那两位老师，近期楼市的这种变化，会不会促使政府再出台新的政策进行干预？

　　水皮：我跟你说，政府不再出台刺激房地产的政策，已经是不错了。因为我们刚刚把这个房地产企业的这个资本金从35调到了20，所以你想这是一个什么呢？实际上是一个刺激效应，尽管没有把房地产作为十大振兴产业，但实际上对房地产市场，还是希望它有一个相对稳定的一个政策环境的，所以我觉得短期内不可能出现所谓打压的这种政策。

　　蔡鸿岩：但我倒是觉得，现在按照像北、上、广、深这几个城市，现在这种上涨的幅度比例来看，确实是又到了一个比较疯狂的一种程度了，房价上涨。如果要持续这么下去的话，我想可持续的时间不会太长，而且很有可能会招致政府的相对紧凑的政策出台，我觉得可能，因为我们房地产一直是一个政策式，不排除这个可能性。我认为倒有可能，就是说上星期我看到中央电视台经济半小时，把几大银行二套放贷放松的这个进行曝光之后，据我所知，现在已经有银行跟自己的银行打招呼，你现在办第二套按揭，你赶紧办，不说定什么时候就会收回去。说这个政策如果收紧的话，央行银监会如果把这个政策收紧的话，可能对市场就会有影响。这个市场的交易量以及价格可能都会有影响。

　　主持人：总体看来，两位专家对未来一年楼市还是看好的，那我们就做一个约定，等到明年这个时候，我们再做一期节目。我们来回顾一下，这一年北京的楼市和中国的楼市是什么样的一个发展情况。也谢谢两位专家今天作客《天下天天谈》，给我们这么多好的建议和信息，谢谢！

　　编    导：王洋  段静欢

　　主    持：罗  旭

　　嘉    宾：北京广厦信合董事长资深房地产媒体人 蔡鸿岩 《华夏时报》主编   水  皮