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编 导:王洋 段静欢
主 持:罗 旭
嘉 宾:北京广厦信合董事长 资深房地产媒体人 蔡鸿岩
《华夏时报》主编 水 皮
2009年第二季度,全国楼市全线回暖,一线城市的房价与销量均创下2007年以来的最高纪录。面对购房者汹涌的人潮,房价的进一步提升。我们的楼市怎么了?房价缘何上涨?未来会否回落 ?房价迷局中的我们如何面对这疯狂变化的楼市?
本期《天下天天谈》解读我们的楼市真的火了吗?
主持人:欢迎大家收看今天的《天下天天谈》。今天我们来谈一谈大家现在都非常关心的楼市问题。09年第二季度全国楼市一改08年低迷的颓市,全线回暖。一线城市的房价与销量均创下了07年以来的最高纪录,面对购房者汹涌的人潮,房价的进一步提升,我们不禁要问,房价为什么会涨,还会不会跌呢?我们如何面对当今的楼市,今天我们演播间请到了两位特别嘉宾,为大家介绍一下。
一位是楼市杂志的出品人、资深房地产媒体人蔡鸿岩先生。
蔡鸿岩:您好!年初的时候我就说,对今年的一个判断,我认为今年应该是触底反弹的一个走势。
主持人:好的,另外一位嘉宾是《华夏时报》的主编水皮先生,欢迎水总!
水皮:您好!我觉得这个用一句话来讲,就是该涨的已经涨了,不该涨的还没涨,两个字——正常。
主持人:但是大家好象更关心的是,自己家的房子会不会涨,我要买的房子会不会跌,比较关注这样的问题。
水皮:往往是这样,一般的心理都是这样。就是我们家的房子,我是希望它涨,我还没买房子的,我希望它跌。每个人站的角度不一样。
主持人:举个实例,我表弟在这个CBD工作,看上了一套房子,在国贸附近的某小区,是一个老式的一个小区,每平米现在多少钱呢?喊价是1万5,两位这个觉得报价,在国贸这个地方,合适不合适?但是这个楼是90年代的。
蔡鸿岩:90年代那我觉得1万5还可以,这个价格肯定以后还会涨的,肯定不会再跌下去。
主持人:您的意思是这个涨是看好它后市的实际的增长,还是说万一被拆迁,这个补偿费用比较高?
蔡鸿岩:我觉得包括是未来大市的价位,这个区域房价的上涨,会是一个上涨的趋势。从拆迁来说,这种物业拆迁补偿的费用也会比较高的。我觉得要是我现在有这个刚性需求的话,我就赶紧买了。
主持人:明白了,总之我会转告我表弟,如果有钱赶紧买。这是一个个案,我们还是来回顾一下今年整体的情况,我为大家整理了一个小片,一起来看一下。
小片:楼市火爆
2009年5月,包括美国,英国,日本的国际房地产市场开始逐渐回暖,而在国内,2009年第一季度,中国的开发商们已经卖掉了价值5059亿元的房屋,整个市场增长了8.2%。从4月到5月,全国楼市并没有如设想中的重归沉寂,而是以一种诡异的方式继续高歌猛进,开始房价与销售量同步上升。同比2008年,楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长,厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州甚至翻了2倍,厦门甚至翻了3倍。一线楼市又回复了数年前的火爆场面,金融危机的阴霾了无踪影。6月,众多房地产巨头发出这样的感叹:仅仅一个季度就恍如隔世。
主持人:恍如隔世,楼市又开始疯狂了。蔡总是在楼市方面,应该是专家了,您跟我们讲进北京现在的情况。
蔡鸿岩:我是今天早晨从太原回来的。我昨天去太原出差,一个在太原做销售的人,我们聊天的时候,我就跟他说了一个现象。我说现在对北京这种城市的一个房价影响,有一个很重要的物理因素,是什么呢?就是动车组最近这一两年来相继跟北京的开通,对北京的住房需求,起到了非常大的一个推动作用。我这个朋友跟我,他就说了一个观点,他说动车组的开放对于山西人、对于太原人来说,改变了很多人的生活方式。有相当一部分人,周末周五的时候,晚上坐动车组上北京了。
主持人:来北京度假。
蔡鸿岩:度假,周末,然后到星期天晚上、星期一早晨,再坐早晨7点钟的头班动车组再回去上班。现在北京辐射的开设这个动车组,有到郑州的,马上还有开到西安的、太原的、济南的、青岛的、沈阳的,这个辐射北京大概800公里左右的地方的这些城市,到北京现在三个小时,基本上动车组都可以到达北京,这个对北京的住房的需求是非常非常,影响非常大的。
主持人:水皮老师,能不能给我们归纳一下现阶段北京包括全国楼市的情况,做一个总体规划。
水皮:我觉得是这样的,这个刚性需求,一句话,刚性需求还是非常巨大的。前面提到的,过了一个春节之后,好象是判若两市的一个市场。因为我有一个朋友,我们再简单举一个例子,就是东三环,就是你们电视台往南面走一点,双井那边。有个楼盘,去年年底的时候是1万5左右,我的朋友就觉得这个相当不错。那么这个楼盘是需要通过什么办法去买呢?就需要通过找关系去买,当时的确有这个价格,这说明什么呢?当一个价格比较合理的时候,它是会把这个需求激发出来的。那么到去年底的时候,我就觉得这种情绪就到达了一个爆发的一个点位。实际上过了春节之后,大家一看,不用再等了,就会形成一个回头浪一样的,一下子就卷过来。
蔡鸿岩:水皮老师说这事,我也讲一个具体的事,我那天周日在通州那个楼盘现场的时候,在沙盘边上,我在看那个房的时候,有一个看房的、买房的人,就看着我,他说你是不是老在电视上说房产的那个?我说是,他说你这个观点我就不同意,你老在电视上说,老说这个房价涨,我就不同意你的观点。我说你同意不同意没关系,我们看事实房价的这个变化是什么样。比如说房产的这个定价是通过什么定价的,它不是成本加成本最后得出的价格,房产只要是商品房定价,它是一个示范性的定价。比如星河湾开盘的时候它是1万5,而它马路对面,当时对面的楼盘卖的是五千块钱,1万5开盘以后,而且它马上形成热销。这个对北京的房价,当时我们做过连续的报道,它对北京房价拉动,至少在一年之内,带动了两千块钱左右的这个房价拉动效应。所有的楼盘都看到了,在那个地方能卖到这价格,而且还有那么多人去追捧,去买它,房产商咱们说白了,就是斗起胆子我也涨。这样大家都跟着涨的时候,同时老百姓去买,这说明什么?说明市场的需求量可以支撑,所以它定价都是这么去定的。
水皮:这个住房还有一个特征,一个当然是作为消费品自住,另外一个是作为投资品投资的。但是我们有时候两者会混为一谈的,其实商品房很大的属性部分是投资产品,所以定价,就像刚才老蔡讲的,有很多其他种因素。它不是成本加什么,一个利润词就可以定下来,关键是看买的人愿意出多高的价,开发商就会钓鱼。
主持人:这是一个购买心理。
水皮:我可以卖六千,我卖四千,你说你干吗?如果你可以出到6500的,我恨不得再让你够一够6550块钱卖给你,它就是这个状况。
主持人:所以这个问题有可能是这个开发商和购房者之间心里博弈。
水皮:这是投资客,所以我们一定要分清楚,否则的话,我们两个都会挨骂的。你这个电视播完之后,大家又说,老蔡,就是那个老蔡,非常混蛋,一天到晚说房价会涨。
水皮:我要跟你讲一个概念,一定要分清楚这个概念,你再放后面的片子,不然的话,我们会挨骂的。就是什么呢?作为消费品自住需求的这部分房子,就是自住需求的这个房子,那么它有一个什么呢?基本保障的一个要求,就是社会要提供基本保障的要求。这部分的责任,政府相应要负起责任来的,不是全部负,要负起一部分责任来的。那么至少商品房,你就可以放开,所以我们一定要理清这个概念,否则的话,我们又要挨骂了。你说事实会挨骂的,好话谁不愿意听?但是问题是讲到现实的时候,很多人是不愿意正视现实的。
水皮:你看,保障性住房肯定是针对原住民的,肯定是针对有北京户口的同志的。所以,你就不用担心动车组开通之后,北京的购房需求又上升了。
水皮:你别看每个地方只要来一小部分人,但这部分人比你有钱,所以他一下子把消费水平肯定是推高了,那北京人肯定要骂大街。
蔡鸿岩:我一直在说中国有13亿人口,如果每年有万分之一的人有想法,我要到北京买房。
水皮:那就不得了。
蔡鸿岩:那是非常可怕了。