在房地产业，国进民退的趋势太明显了，大家都比较担心，也有点不服气，遇到的不是想象中的正规军。

　　撰稿·张静(记者)

　　“北京的土地竞拍已经达到了历史上的最热点，每一次都在刷新纪录。拼抢之惨烈，让大家都屡遭打击、倍感失落与 困惑。”华业地产副总裁、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰在京接受《新民周刊·楼市观察》专访时感言。

　　《新民周刊》：作为国美系地产高管的元老和标志性人物，您的离任与上任倍受业界关注。在切入正题之前，能否先 谈谈为什么选择离开国美，加盟华业地产？

　　陈云峰：我为国美电器、鹏润地产、明天地产服务10年了，对它们有很深的感情，也比较了解国美地产业务，国美 在地产界实际上还是个小字辈。本来以它强大的资金实力，可以做得非常成功，但由于地产业务在国美被明确界定为第二产业 ，无论在人才储备还是管理上都无法与零售业务相匹及，错过了前几年房地产行业最好的发展时期。

　　之所以选择华业地产，因为它是上市公司，相比未上市企业具有更多可持续发展的前景，主要表现在融资能力。另外 一个对我特别好的机会是，华业完成上市后，为了长远规划，把总部从深圳迁到了北京。这家典型的南方企业需要对北京、北 方房地产开发以及全国性大企业的管理模式都比较有经验的人。

　　《新民周刊》：华业一直比较低调，您的到来将给它带来什么改变？

　　陈云峰：华业实际上有比较悠久的历史，和万科、中海同属于80年代深圳最早起来的一批房地产开发企业。但它原 来也太中庸、内敛了，这样一家上市公司很多人都没听说过，甚至在进入长春后，好多人到现在都不知道项目的开发商是谁。 董事长希望我这种外向的性格以及在业内很好的人脉关系，能够将华业原来的性格，从超内向变成内外兼顾。

　　华业目前的定位是在城市的核心地段做精品住宅，项目分布在深圳、北京、长春，大连一个项目很快会开盘，上海的 项目我也在谈。但在北京、上海这样的一线城市，真有可能一两年抢不到一块地。布局于其他的省会城市，确实是一个发展方 向。中国的房地产已经走过了单个城市发展的粗放模式。在2009年中国房地产企业上半年销售20强中，都是万科、中海 、保利这些在全国布局的开发商，依靠品牌的传导力和专业的管理能力，有效地规避了在单一城市发展遇到的风险。所以我建 议要重视华业地产的品牌。

　　《新民周刊》：作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总裁，您这段时间参加土地竞拍的体会是什么？

　　陈云峰：我从5月份开始突然忙了起来，平均每周都要参加两三场土地竞拍活动。就我亲身的体会而言，北京的土地 竞拍现在肯定达到了历史上的最热点。在最近不到两个月的时间里，出现了一次比一次胆子大、不断刷新纪录的现象。5月2 1日，富力地产以超出挂牌起始价近4倍的天价拿走广渠门10号地，成为北京第一个新地王。6月25日，通州九棵树地块 ，以17.4亿元的高价刷新了纪录。仅隔一天，朝阳区奥运村乡一块住宅用地以19.6亿元飙出了新地王。四天之后，又 换成了广渠门15号地。甚至7月6日远在南五环的大兴黄村的一块地，被上海绿地集团以30.25亿摘得新科地王，每平 方米的楼面地价高达6605元。如果说广渠门15号地的拿地成本还在上限之下，大兴这块地实际上已经突破了上限，因为 周边的楼盘每平方米才卖8000-9000元。

　　《新民周刊》：京城的土地市场为什么会骤然升温？

　　陈云峰：2008年一年到2009年的1、2月份，是整个房地产大的阶段性谷底。以万科为代表的龙头企业都蛰 伏了一年，在“告股东的信”里面检讨怎么没拿地，实际上大家无一例外。没有哪个企业认为这是底就敢去抄。因为房地产的 风险太强了，如果抄错了，可能对整个企业的发展都是致命的打击，一块土地定生死的情况真的存在。所以大家都很谨慎，谁 都没敢动。

　　随着3、4月份销售市场开始转暖，直到进入5月份，市场都没有冷下来的趋势。开发商才意识到房地产市场确实开 始复苏了。整个行业经过两个月的观察，再加上销售回款比较好，一块儿都出手了。我们公司也是在这样一个大背景下，感觉 到要赶紧研究发展问题，很自然将土地储备的问题提到日程上来。

　　在北京现在有3000家房地产公司，应该说都是有拿地需求和压力。僧多粥少，好地块更少，竞争就出现了白热化 。每一个地块推出来，几乎都有超过10家的开发商投标报价。

　　《新民周刊》：潘石屹认为广渠路15号地的最终拍卖价格，显示出开发商太不理性了。您怎么看？

　　陈云峰：这次拍卖其他公司并不是董事长亲自去，而潘石屹不但自己去，连夫人都带去了，看样子两人本来是准备竞 拍完了一起庆祝的。因为潘石屹的优势是在CBD。15号地属于CBD东扩之后的区域，可以说是在自己的家门口。另外， 他通过三里屯、Soho的销售，包括银行给他的信用额度，资金面非常有优势，应该说是志在必得，所以出局之后他的反应 是比较强烈的。

　　广渠路15号地的楼面地价高达相当于16000元/平方米，目前，该区域内楼盘的销售均价在18000元／平 方米左右。像潘石屹、远洋这些大的企业都是在比较谨慎地作地价成本的测算，认为楼盘售价至少需要在2.5万元/平方米 以上才能有利润，他们对于未来的盈利确实没有把握。

　　但这块地比较成规模，如果成本确实能够控制在2万/平方米，将来卖到2.5万/平方米也不是没有可能，更何况 中化对楼盘销售的期望高达3万/平方米。在我个人看来，中化方兴要么是太傻，要么就是太聪明。这个项目一定会赚大钱。 如果是我去操作，不会做成一个单纯的住宅，而是用万达目前比较成熟的模式做成综合体，包括住宅、商业、写字楼，甚至是 酒店。用住宅回笼资金，保证整个地块的建设。将来盈利落实在写字楼和酒店上。而有了这个商业和写字楼的定位，它的住宅 就可以定位为豪宅。连星河湾的位置都可以卖到3.5万/平方米，为什么广渠路不可以卖到3万/平方米?

　　《新民周刊》：中国电子、中化方兴、保利地产等央企下属的房地产公司成为抢地的主力军，这是中国房地产十几年 的市场化进程中从未有过的现象。他们为什么在今年的竞拍土地上更为激进？这将对房地产业的格局产生什么影响？

　　陈云峰：这些“央企外行”在房地产开发方面的经验并不是很丰富，看到房价上涨的势头，预期反倒比较乐观，手法 也更为生猛。此外他们确实有钱，就像中化方兴，40多个亿可以一次性付清。业内猜测有可能他们的资金原来不是用来做房 地产的。集团看好房地产行业，在主营业务还看不准、投资见效慢的时候，把用于这部分业务生产、研发的资金给拆借到了地 产上来。而中字头的企业也有更多的渠道可以拿到银行贷款。

　　这些央企对其他开发商的挤压非常厉害。土地是房地产企业的命脉。他们不用在销售市场上竞争，只要在拿地上保持 主导优势，就可以把其他开发商挤出这个行业。在房地产业，国进民退的趋势太明显了，大家都比较担心，也有点不服气，遇 到的不是想象中的正规军。

　　《新民周刊》：地王频出的激进之势是否会再次触发政府的宏观调控？潘石屹对此明确表示，北京土地市场的泡沫的 确已经出现了。地产评论人士杨少锋则认为，两年以后，等待房地产的会是又一个拐点。

　　陈云峰：前两天中房协的领导还跟我说，这几个月房地产的发展速度太快了。资金要是照这么继续大量地流入，应该 会有一些控制性的措施出来，最近建设部又在调研。

　　但在全球金融危机没有明确结束之前，房地产企业的当家人会认为政府将很难下决心调控房地产。这是先热起来的一 个产业，人们还寄希望它拉动上下游产业链。对于房地产市场的泡沫，政府肯定是会调控，但是在什么时候、采取什么力度、 用什么方式调控，还不太好说，要看整个宏观经济的发展情况。