天虹和国贸联手，港客成主力。

　　

如何提升知名度、提升人气，是地王购物中心能否“蝶变”成功的关键。

　　近日，赛格顶楼观光厅悄然关闭，在深圳商业界引起一场不大不小的动静。尽管多年来生意萧条已经众所周知，但关门的消息传出，还是让不少业内人士感叹：高楼生意难做。

　　与赛格相类似，深圳早期的国贸大厦、地王大厦，在商业营运方面也开始了艰苦的转型之旅。2008年，沉寂了3年多的国贸商场，重新迎来了客人，天虹商场将其全新改造后强势入驻；去年年底，地王大厦也将商场全部进行改造装修，并成立了专门的商业管理部门进行运营。新行动、新面貌，深圳这些知名高楼，能够重现当年辉煌，各方正拭目以待。

　　地王 写字楼越来越出名，商业却渐没落

　　对于初来乍到的游客，地王大厦是深圳最不容忽略的一个标志，它是曾经的亚洲最高，“深圳速度”的最佳代言者。

　　对于工作、生活于斯的人，地王大厦几乎是唯一在城市的任何角落都能看到的建筑，只要看到这个形象，深圳人就会找到方向与坐标，感到一种心安和希望。

　　但自从2003年港澳自由行开始，原先热衷于到地王69楼观光的内地游客游兴不再，从2004年对面的大型购物中心万象城崛起之后，原先以高端商业为傲的地王商业也风光不再。

　　从2008年开始，地王商业终于意识到自己仍拥有稀缺的地铁资源，决定重新发力，对商业项目进行了全新的包装，然而恰逢金融风暴，原先预计的“蝶变”在强大的风暴面前悄无声息，甚至有点力不从心。

　　过去购物中心只是一个配套

　　首先谋变的是地王购物中心。2008年上半年，地王购物中心开始全面装修，并进行了重新定位和招商。9月份，购物中心成立了专门的推广部门。

　　“过去购物中心只是大厦的一个配套，并没有在营销推广上着力。”地王购物中心运营及推广部经理魏巧株告诉记者，购物中心过去是按照物业管理的方式在运营，将铺位租给商户自行经营，既不统一收银，也不统一推广，并没有从商业的角度进行管理。这种方式在过去老一代大厦十分普遍。

　　如果不是周边及深圳其他商业群的崛起，地王购物中心的日子本来十分好过。1996年地王竣工后，购物中心也随之开业，由于当时国际品牌刚开始进军国内，以高档闻名的地王便成为这些品牌的首选，一度大牌云集，是深圳最靓的商场。一直到2000年，地王购物中心经历了数年的辉煌时期，铺位最紧俏的时候，每个大品牌都想进，租金也水涨船高。

　　2002年中信广场开业，深圳的高档商业场所也随之陆续崛起，包括金光华广场、万象城等，更不论之后的C O C O PA R K、中心城、海岸城等了。与这些大型购物中心相比，面积本来不大的地王购物中心根本无法竞争，开始走下坡路，品牌也大量流失。一些杂牌杂货也开始进入其中，鱼龙混杂、结构混乱。

　　“蝶变”战略，提高商业知名度

　　“实际上我们的优势还是很明显，就是地铁资源。”2008年，地王购物中心开始谋变，将使用了十多年的硬件重金翻新装修，将中心重新定位在精品时尚女装。由于只有2万多平方米近50个铺位，不可能包括太多业态，因此中心全部改为经营女装，把定位不高的品牌调走，主要引进二三线品牌以及原有少量一线品牌。

　　魏巧株有多家大型商场的工作经验，对于品牌定位与招商自有一套，她非常清楚目前的形势，在接受记者采访时，她表示：“即使调整，也不可能回到过去的辉煌，但起码不能影响地王的形象。”她的想法是，让新的地王购物中心走出自己的具有特色、个性的新道路，与万象城错位经营。这就是中心新的V I设计主题“蝶变”的含义。

　　目前，在近50个铺位中，一二线品牌占一半以上，L G层的餐饮、百货、专卖店未进行太大调整，二三楼的服饰类变化最大。此外，过去的物业管理模式也在向专业的商业管理+物业管理转变，除建立了统一的中央收银系统，营销上也开始统一，“总之也借鉴了香港地铁商业的经验。”只是让魏巧株依然困惑的是，尽管地王的写字楼知名度高，但商业越来越不知名，如何提升地王的商业知名度，还有待摸索。

　　同时，现在的新定位，也需要市场考验。据悉，重新定位后，恰逢金融风暴，中高档商品受影响很大，一些品牌能维持就很不错了。在客流上，目前L G层不成问题，但地王的客流特点是白天上班时间人多，下班后则几乎成空楼，与其他商场恰好相反，通过各种推广活动，目前周末的客流开始回升，万象城的客流也逐步吸引过来，今后如何提升知名度、提升人气，是地王购物中心能否“蝶变”成功的关键。

　　国贸 当不成深圳的商业中心，可以做罗湖的中心

　　在最早表现深圳风貌的电视剧《深圳人》里面，国贸大厦门口三个风华正茂的女人手拉手的铜雕，作为电视剧的经典背景而印刻在全国观众的印象中。

　　上世纪90年代，其中免税店内众多从未见过的时髦商品让深圳人甚至全国人民大开眼界，并创下日销售额600万元的国内单店销售之最。

　　但随着蔡屋围商圈、华强北商圈以及后来的南山商圈的不断涌现，深圳的经济重心不断西移，国贸原来独有的优势被打破。而新建的大楼、商场更新、更现代，也显得国贸商场无论从构造还是陈设都已经“过时”。尤其是众多品牌逐渐搬离，国贸对于深圳消费者的吸引力也越来越淡。

　　引入商业“巨无霸”

　　2008年5月，天虹商场与深圳市物业发展（集团）股份有限公司、国贸天安物业有限公司正式签下了为期15年的国贸大厦、天安商场项目租赁合同，这一爆炸性的消息立即撼动了深圳商业界。根据合同，这一商业“巨无霸”项目将成为人民南迄今为止最大的商业项目。

　　从去年12月正式开业，到如今已有半年多的时间。记者向天虹商场了解到，经过了最初的过渡期，如今运作已经十分平稳。尽管已经不可能再现当年国贸商场的辉煌，但对于当前的运营情况，天虹商场表示满意。天虹商场股份有限公司常务副总经理高书林表示，天虹在进驻国贸之前曾经有过犹豫，担心如今的人民南是否还能重新站起。但他表示，经过考察后发现，这里仍然有相当大的商机，即使当不成深圳的商业中心，完全可以打造成罗湖的商业中心。

　　记者了解到，目前国贸天虹的客流中，有相当大比重是香港客。天虹商场相关人士向记者表示，作为连通香港和内地的门户，人民南是香港消费者在深圳最主要的消费区域。而随着近年来深港一体化的加快，越来越多的港人北上消费，加上周边写字楼、居民住宅20到30万固定的消费客流，发展潜力还是非常大的。

　　“尽管是当年最先进的建筑，但过了20多年，已经十分陈旧，也不符合现代商业的要求。”进入国贸，天虹商场已经对其进行了彻底的改造，将原来低矮的楼层打通，耗费巨资重新装修后更为通透、明亮。此外，国贸深厚的历史文化底蕴，也成为一笔重要的财富，“擦亮这块金字招牌，市民对它还是非常认可的。”天虹相关负责人表示。

　　旋宫借历史打情感牌

　　在深圳贸促会黄先生记忆中，上世纪90年代初刚随父母来到深圳时，印象最深刻的是到国贸顶层吃饭，由于客人太多，连乘坐电梯都要交费。国贸楼顶的“旋宫”，也成为国贸大厦在众多深圳人心中的吸引点。

　　前天下午，记者再次来到国贸旋宫，走出49楼的电梯，迎面就是邓小平1991年南巡时来到这里的相片。

　　不同于国贸商场的关闭，国贸旋宫自从开放之日起营业至今。尽管目前的就餐人数无法与当年同日而语，但记者看到餐厅内仍然坐了人，工作人员表示高峰时段座位都要进行预订。深圳市国贸餐饮有限公司相关人士告诉记者，目前餐厅的经营业绩比较稳定，尤其是这里不仅仅是普通的餐厅，更是一个旅游景点。许多就餐者都是慕名而来，感受改革开放的历史印记。

　　赛格 退出高楼观光休闲旅游业江湖

　　如果你现在拨打赛格广场观光项目的两部咨询电话，对方提示的信息为：你拨打的电话是空号。而两个月前，这个电话还能打通，接电话的女工作人员会声音甜美地回答你的咨询疑问。昨日上午，记者来到华强北赛格广场，曾经风云的71楼观光大厅，已摇身变为写字楼。

　　在赛格广场一楼电梯拐角处，以前，这里有身着统一服装的工作人员接待前来观光的游客，而昨日，记者看到，接待台不见了，人也不见了。保安说，赛格观光停了两个多月了。如果没有专人引导，上到71楼观光大厅绝非易事，因为中间要转两趟电梯。

　　71层大厅的门敞开，电锯切割声，电焊声，声音刺耳。里面，正在进行全面装修。张贴在进门处的一份装修施工通知单表明，该层大厅的总面积为1429.71平方米，施工日期从6月26日至8月26日。业主姓名一栏，为一张姓女子。“两个月后，这里会成为写字楼。”装修工人们说。墙上还没来得及取下的广告张贴宣传广告，记载着赛格观光的一段段历史。高倍数观光望远镜、空中水吧饮品茶点、空中邮局赛格观光明信片、数码摄影及个性化明信片……不难看出，为做好这处观光旅游景点，经营方绞尽脑汁费尽心思。

　　曾经担任赛格观光外联部部长的林燕告诉记者，为打造赛格观光，邀请了在深圳颇具知名度的双胞胎兄弟组建的雄伟艺术团驻场表演，有吃的，有喝的，有绝技表演可看，以此方式吸引游客前来。除了接待游客，平时也有一些公司在此包场举办庆典活动。即便如此，赛格观光的生意并未出现理想中的火爆。

　　为时两个月的装修结束，稍稍晾晾，这里便会成为一家公司的办公场地。据称，赛格观光这一整层的买者为温州炒房团的人，价格数千万元。这意味着，经营了7年的赛格观光从此成为一段往事，从高楼观光休闲旅游业江湖退出。

　　■专家分析

　　建筑总会老去，但作为深圳历史上的早期建筑，它们都有着历史沉淀，这是非常好的品牌，应该融入今后的发展中去。

　　进行准确定位和改造是关键

　　王俊标中心城市场总监

　　这些高楼的辉煌不再，主要是外在市场环境与条件发生了变化。比如说国贸，曾经也是深圳的地标，我认为它的没落是因为国有体制的问题，加上后起之秀太多，品牌、人才和管理都很强，它没法竞争。

　　实际上，国贸与地王商业的没落有相似之处，就是旁边都崛起了一个强劲的对手，国贸旁边有金光华，地王旁边有万象城，这些新秀过于强大，由于定位准确，赢得了广大年轻消费者的青睐，而国贸、地王在老一辈人的心中地位依旧，只是没法满足新的市场。

　　“天生我材必有用”，我认为这些高楼如果能够进行准确的定位加以改造，还是有希望重现辉煌的。比如地王，我认为有很大的空间和机会，就看它能不能抓住了，毕竟它还是深圳的地标建筑，而且有万象城带来的人气，从硬件设施上可以接轨，关键是定位要准。

　　跟建筑品种本身进化有关

　　龚维敏深圳大学建筑设计研究院建筑系系主任

　　当前深圳许多大楼出现商业运作不理想的情况，跟整个写字楼的需求以及作为建筑品种本身的不断进化有关。早期，由于市场能够容纳的量不够，国贸、地王等大厦的商业生意都很好。但现在越来越多的高楼建起来，选择性也多了，原来这些大楼的衰落也是必然的。另一方面，大楼本身也在进化，早期的大楼在设计上、在高层建筑的品质上，与新的大楼相比有一定的差距。

　　此外，早期大楼在商业运作方面对于周边的配套需求也考虑不足，停车方便程度、地下车库的容量、周边交通的流量等，往往都欠考虑。尤其是这些大楼多位于老城区，对于现代的交通问题还是个大麻烦，深圳的早期大厦都要面临高端客户流失的问题。但随着轨道交通的发展，将来深圳发展到香港如今的水平，这些老城区的大厦反而会有独特的优势。

　　高楼是否适合发展商业，要看地点、定位，目前中心区建造的很多写字楼，同样也不一定适合发展商业，而是要看形态是否符合要求。以国贸为例，目前周边环境进行了更新换代改造，变得更加现代化，而国贸以往是高档消费场所，现在需要重新调整定位，适应新的环境才能跟得上时代。

　　建筑总会老去，但作为深圳历史上的早期建筑，它们都有着历史沉淀，这是非常好的品牌，应该融入今后的发展中去。

　　■突围榜样

　　上海金茂如何突破困境？

　　2001年9月11日，美国世贸大厦遭飞机撞毁，高楼大厦一度风光不再，事件波及上海，曾经的城市第一高楼一度被传陷入困境。

　　据当时媒体报道，虽然上海金茂集团表示，大厦将在15年内全部收回投资，但实际上金茂大厦当时正深陷于财务困境。大厦建设无国家直接投资，也未引入外资，导致建设之初贷款规模过大，再加上管理和维护成本，金茂方面一直苦叹，“每天一开门就要花掉100万元，而一年就是3.6个亿。”

　　2002年毕业的学生也对“金茂危机”记忆犹新。当年毕业于复旦大学金融学专业的沈小姐说，受“9·11”事件影响，大家心里都留下了阴影，在高楼上班还安不安全？每天坐在办公室会不会心神不宁、总担心恐怖分子来袭？当手头同时拥有数个选择时，不少同学都宁愿放弃在高楼的工作机会，包括曾经是身份象征的金茂大厦。

　　金茂集团董事长王宝臣出面解释，才减轻了人们的担心。他指出，国际化管理、品牌化经营、市场化运作，使金茂大厦迅速奠定了“江湖地位”。“《财富》论坛”、A PE C等一系列国际性会议的举办，使大厦蜚声海内外。大厦运行以来，借鉴国际摩天大楼的先进管理理念和方法，管理通过国际ISO 9002质量体系论证，还与德国企业合资成立物业管理公司。

　　财务方面，2002年4月28日，金茂集团发行了10亿元10年期、信用级别为A A A的企业债券，这是当年获准发行的第一只企业债券，债券三天就一售而空。

　　调整、变革引领高楼突破困境。至2007年底，上海甲级办公楼平均空置率仅为3 .02%，与前一年同期的5 .69%相比，下降了2.67个百分点，金茂所在的陆家嘴地区继续以28%的占有比例“领跑”申城办公楼市场，金茂顶上的阴霾已一扫而光。

　　■高楼风水说

　　门庭小的高楼，越高越显格局

　　深圳高楼林立，却不时有风水界恶评传出，认为其中不少布局不合理，穿堂风过，聚财梦碎。

　　对不少迷信的生意人而言，在深圳经商，风水无疑成了门学问。全球中国风水人战略联盟中心主席袁敬斋对地王的详尽点评值得关注———据说，地王大厦建筑体形的设计灵感来源于中世纪西方教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，宽、高比为1比9，创造了世界超高层建筑“扁”“瘦”纪录。

　　袁敬斋认为，在寸土寸金的深圳，高楼如果没有显赫大门匹配，局促地站在路边，仿佛绚烂的花所栽花盆上竟有个缺口，“门庭风水欠缺，越高的楼层越显示格局，而20楼以下运势还需要时间酝酿。”

　　他表示，大厦西南方是主财运的关键位，风水学称“财气口”，主楼的门和附楼的门弯弯曲曲地连接，也体现参与建筑的日方投资者对建筑风水的理解，要“吞得进来，吐得出去”，真正可以敛风聚气。

　　不少风水大师表示，深圳高楼风水各异，无法一概论之，能否占尽好山好水，还靠慧眼一双。