上月写字楼成交面积创历史纪录引发“楼荒”论但记者调查获知下半年将新推逾70万平方米写字楼

　　一下手就是一整层，一次性付款5000万元，这样的“豪买”场景近日出现在深圳CBD写字楼财富大厦的销售现场，而该楼盘的价格与去年相比已上涨4000元/平方米。虽有上涨，但与住宅相比相对低位的价格还是吸引着不少自用和投资客户。业内机构的统计数据显示，刚刚过去的6月份，深圳一手写字楼共成交7.31万平方米左右，创下历史最高成交纪录。由于连续几个月的高量成交，使目前写字楼一手市场待售量由5月40多万平方米减少至30多万平方米。“若按6月的成交速度成交，不出半年，目前在售写字楼面积将消耗一空。”美联物业市场研究部王军鹏抛出了“楼荒”论。

　　6月成交刷新纪录

　　1年多来，深圳写字楼市场一直不温不火。不过随着商品住宅的回暖，写字楼也从2009年年初开始恢复，在第二季度更是量价齐升，引起业界强烈关注。

　　中原地产发布的6月月报数据显示，全月成交量约为7.31万平方米，环比上升了28.47%。该成交量刷新历史单月最高纪录，此前的最高月度销售量是2006年7月，为7.25万平方米。

　　另一家机构的数据也印证了写字楼成交的活跃。美联物业相关报告表明，6月深圳一手写字楼共成交8.4627万平方米，其中包括了新增已签预售合同和已备案面积。美联物业市场研究部王军鹏表示，如此天量的成交，其主要贡献来自于两个楼盘:中心区的卓越世纪中心和宝安的国际西岸商务大厦，前者销售已超七成，后者自2008年6月预售至2009年5月一直未显示有成交，但6月整栋所有单位或已备案，或已签预售合同。另外，盛唐商务大厦、水松大厦、天利中央2期等写字楼成交量亦可观。

　　“这与写字楼投资开始活跃也有关。”中原地产深港研究中心经理周庆亮进一步介绍。记者近日走访深圳CBD的写字楼之一财富大厦了解到，最近有2个香港买家分别购买了该大厦的整层单位，其中一个来自香港，一个来自做石油行业的企业主，他们看好CBD写字楼的升值前景。

　　交易量的上升同时也建立在价格上涨的基础上。记者多方了解到，目前在售的写字楼价格出现了普涨，甲级写字楼基本都有1500元/平方米的涨幅，如卓越世纪中心由开盘之初的3万元/平方米涨到了3.3万元/平方米，而尾盘不多的财富大厦则涨了4000元/平方米，绿景NEO企业大道在售的C栋塔楼高端商务公寓单价上调1000元。

　　美联物业、中原地产的报告称，成交均价已实现几个月的持续增长，6月份均价23216元/平方米，虽环比下跌12.13%，但只是结构性的下跌，主要原因是NEO企业大道首推价格不高的商务公寓以及宝安国际西岸商务大厦整体转让。

　　中原地产研究部表示，国际西岸商务大厦虽然为甲级写字楼，但是因为在关外，价格处于较低水平，而且是整体转让，价格更低，6月它的成交量占全市的43%，对全市售价的限制作用非常明显。

　　成交的火热从典型个盘的热销可窥一斑。5月30日，位于福田中心区会展中心东侧的卓越世纪中心3号楼精品写字楼正式面市，当天推出143套单位，仅2小时时间就销售了131套，销售率高达92%。随后6月5日，世纪中心4号楼甲级写字楼开盘发售，销售持续良好。昨日，记者电话咨询售楼处，工作人员介绍，该楼盘目前已销售八成多，精品写字楼基本售完，仅剩下三套样板房待核算装修成本后再卖，在售的都是300平方米以上的单位，量也不多了。6月27日，绿景NEO企业大道正式公开发售，开盘当天现场人头攒动，客户认购相当踊跃，C栋260套单位当天即售出八成。

　　投资需求强烈

　　同住宅市场的投资需求拉动类似，写字楼交易中，投资客户的比例也在上升。

　　深圳CBD区域的写字楼财富大厦的开发商财富地产营销总监徐建兰介绍，最近财富大厦保留单位正式推出的信息对外公布后，吸引了许多购买整层的大客户，已经敲定的就有两家，其中一家是香港企业主，一次性付款5000万元购买整层，一位是从事石油行业的企业主，一次性付款4500万元购买整层。此外，还有不少单位也在洽谈。

　　财富集团副董事长梁杰表示，财富大厦总建筑面积10万平方米，出售的只有4万平方米，出租的是6万多平方米。从一开始，财富大厦的定位就要求达到一整层和半层才出售，一般小的单位是不卖的。该大厦比较多的客户是来自香港、台湾、新加坡的，他们都是购买一整层。

　　几位香港客户代表受访说，财富大厦目前3万元/平方米的价格是比较低的，出于资产保值的目的，购买此类物业具有投资价值。同时，考虑到未来深港合作的发展，他们要把总部搬到深圳来，因为在香港成本非常高。

　　“深圳的住宅从3月份就开始比较火热，接下来的一波热炒必然是写字楼、商业地产。比较品质、地段，对于中心区写字楼来说，现在可以说是最好的时机。”徐建兰的看法代表了多数开发商的观点。

　　根据美联物业的监测，目前购买写字楼作为自用的，占比只有三成，剩下的七成购买者，都是出于资产保值目的。并且，在豪宅热之后，部分豪宅客户将投资资金转移到了尚处价值“洼地”的写字楼市场。

　　深圳美亨投资咨询有限公司总经理吴茂萍受访说，国际资金也盯上了深圳CBD写字楼，目前已现端倪。如CBD新盘卓越世纪中心，无论公寓还是写字楼，5月开盘便几乎售罄；如CBD在售现楼财富大厦，接连出售多个整层单位，客户都是来自香港、新加坡的大企业客户，财富大厦交易量从2月至今已经上涨30%以上。

　　财富集团副董事长梁杰解释，其实在深圳CBD每一栋甲级写字楼都可以搜索到国际跨国公司的身影，CBD俨然成为世界财富的“联合国”。截至今年6月，世界500强投资企业总数已达到106家，有55家把亚洲总部、中国总部或地区总部设在福田，尤以CBD为重。财富聚集效应下，国际企业纷纷购买CBD写字楼是正常现象。同时，《深圳市综合改革配套总体方案》出台、深港一体化进入实质性高速发展阶段，深圳作为珠三角的“口岸”，很容易赢得政治、经济、交通、人文各方面的国际化先发优势。

　　“通胀预期下，房地产是最好的保值产品。按照国际惯例，写字楼是住宅价格的1.5—4倍，而深圳的写字楼价格基本和高端住宅价格持平甚至更低，但写字楼的租金却是住宅的2—4倍，所以深圳写字楼的价值明显被低估。精明的投资客看到商机，所以纷纷出手。”吴茂萍分析说。

　　“楼荒”论引争议

　　节节攀高的成交量，令深圳写字楼的去库存化速度越来越快，业内也开始担忧起写字楼的“楼荒”问题。

　　美联物业市场研究部王军鹏对记者表示，由于6月的大量成交，令目前写字楼一手市场待售量由5月40多万平方米减少至30多万平方米。若按6月的成交速度成交，则不出半年，目前在售写字楼面积将消耗一空。

　　后市的交易行情被继续看好。DTZ戴德梁行深圳公司华南区董事总经理程家龙表示，2009年下半年销售市场将迎来一个新的高峰期，NEO企业大道陆续推出，中央西谷大厦、东海商务中心、大中华国际金融中心、珠江广场、鹏基时代创业园、龙光世纪大厦、创建大厦等项目都有望在下半年开始发售。未来半年新物业的持续供应将迫使项目在定价上依然坚持保守和务实的策略，而市场也有望随着新项目的陆续发售而呈现出相对活跃的局面。

　　不过，存量虽在被大量消耗，但部分业界人士认为还是不会出现“楼荒”。美联物业市场研究部主任徐枫表示，6月这种天量成交的盛况难以复制，卓越世纪中心之所心成交火爆，是在中心区未来新增可售物业稀少的前提下引发的；同时今年下半年一手写字楼市场仍面临逾70万平方米新增体量的挑战(见左表)。据美联物业不完全统计，预计2009年下半年新增可售写字楼项目多达15个，其可售办公面积超70万平方米，加上目前一手市场的存量，下半年写字楼市场将会有超过100万平方米的可售存量。“按照正常的月平均成交量算，这个量应可维持两年的消耗时间。”

　　被业界认为不会出现“楼荒”的另外一个现实是，深圳写字楼的空置率依然很高。徐枫说，目前宏观经济刚刚见底，人们的信心才开始恢复，写字楼也只是从第二季度好转起来的。下半年写字楼形势虽总体趋好，但成交的放量是一个缓慢拉升的过程。商铺和住宅的“限外令”短期内仍未有松动的可能，对后市也有影响。