记者 杨东照

　　现在昆明的房价上升很快，1－2月份时，比如创意英国的房价，就一度跌到5000元/平方米左右，现在才几个月就又回升到了6000－7000元/平方米；南三环南苑小区的房价，也从3500元/平方米一路飙升到了现在的近5000元/平方米……

　　许多市民在无奈中仍然有些惊讶：昆明的房价怎么又大涨了啊？是不是该买房了啊？

　　不过，许多市民同样在感叹：A股1月份的时候还才是1800多点，怎么现在就干到3000多了啊？真是牛啊！>>>央行称股市楼价暴涨不正常

　　

　　是该买房子了呢，还是抓住机会做点投资啊？

　　最近一段时间以来，由于楼市的“回暖”并开始加速上行，潜在购房者的心理博弈也正在加剧：买还是不买？是继续观望等待新一轮的下跌再“捡便宜”，还是抓住机遇，在可能来临的新一轮疯涨前出手？

　　还有的人在心里盘算，如果买房，马上就要面对生活的较大压力。现在股市这么活跃，买了房子，可能会因此失去许多值得投资的机会，这划算吗？

　　银行

　　赶紧来办贷款越快越好

　　记者近日在以购房者身份咨询昆明市多家银行的过程中得知，根据以前的政策，只要结清了贷款，再买房可算首套，而首套房就可享受首付二成的优惠。但现在二套房的政策悬着，所以部分银行已不敢给客户太明确的答复了。但也有银行人士暗示：“如果确定房源找好了，就尽快定下来，赶紧来办贷款，越快越好”。

　　而在昆明一家商业银行个贷中心，在听到记者想申请房贷后，该中心一位工作人员马上提醒说：“你知道现在房贷政策要收紧了吗？要办的话抓紧时间。”他表示，以往在首套房贷款结清后，再购买的一手房，即使是第二套房，还是可以申请到首套房的贷款优惠，如利率下调30%。但从紧政策一旦实施，这种情况肯定不存在了，特别是144平方米以上的房子。

　　银监会6月22日印发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》要求，各银行，严格把关二套房按揭贷款的审查和发放。虽然记者近日走访在昆部分银行后发现，多数银行现在还尚未接到新政通知，但多位负责个贷的业务人员频频暗示“新政到来只是时间问题”。

　　市民

　　“风声”日紧早下手踏实

　　记者在昆明华夏银行一支行正在办理信贷的办公区看到，已经出现了市民排队前来咨询、办理房贷业务的情况。在中介陪同下正办理业务的马女士告诉记者：“今年上半年房价一路飙升，本来还想观望一段时间，但房贷收紧的传闻让我有些坐不住了。现在来办还能拿到7折，等到新政策一下来可就来不及了。”

　　据该支行个贷部工作人员亦介绍，近段时间以来，办理贷款的客户数量比之前有明显增加。“现在风声一天比一天紧了，早办比晚办更踏实。”

　　算账

　　[1]

　　

　　

　　当一个房奴成本有多大？

　　不过，昆明某商业银行一理财师却表示：“不要看现在有一系列的优惠政策，你就杀进去做房奴，4.158%的利率是很低，但是你要考虑一个问题，30年的时间，国家一定还要有很多次调整利率的时期，如果利率进入上升通道，你现在的4.158也得跟着走，但是你的工资收入等不一定一路上涨，所以买房前一定要考虑好。”

　　“我们可以回顾过去几年，04、05年买自住房的人，从理论上来说是赚钱了，但是银行的房贷利率也与房价同步上涨了，可能2005年你一个月只还贷1500元，但到了2007年，你一个月就要还2000元了。为了还贷，你总不能卖掉房子睡马路吧。所以购房前一定要考虑好今后的居住成本等问题，要不到时就会很难。”一业内人士分析。

　　“我们从居住成本来看这个问题，就会更理性了。居住成本，这一个涉及千家万户的问题，必须引起我们的高度关注。”该业内人士认为，其实几乎每个人都存在居住成本，只是因为传统观念早已被 “家”字替代了，但不能说住在自己买的房子里就没有居住成本了。那么，每个家庭的居住成本应该是多少呢？

　　上述业内人士介绍，按照国际惯例，家庭的居住支出不能超出家庭收入的1/4。也就是说，如果一个家庭的年收入是10万元，那么居住支出就应控制在2万－2.5万元之间。所以，应该看看与自己家一模一样的自住房的出租收益是多少，再与家庭收入进行比较，从而判断自家的居住成本是否合理。

　　理财师

　　“先租后买”也应理好财

　　AFP理财师杜欣介绍，在大城市生活房贷压力大，就算家庭月入上万，房贷仍会有很大的压力，加之在金融危机的影响下，很多人担心薪金缩水或失业，在这种形势下，对于那些家庭收入付不起首期又想结婚的人来说，租房结婚是可以操作也是无可非议的。但在租房的同时，也要做好家庭理财规划，以实现“先租后买”的理财目标。

　　对于一个月收入在七八千元的家庭来说，在老城区买到一套理想的房子并不容易。如果确实要买房结婚的话，建议将购房范围扩大至其他区域。从家庭理财的角度看，租房为生可以缓解一时的生活压力，用这笔钱用于投资再买房更是合理的方式。月入不高、风险承受力小的家庭，可以购置基金，放置两到三年。比如和李老师家一样，如果拥有20万元的资金，可以拿出十几万的资金用于购买基金等投资产品，其余可作为日常生活的开支。而夫妇的工资，在购房后则可用于支付房子的月供和日常生活费用。

　　据杜欣介绍，买不买房不是由市场价格来决定的，买房者分为刚性需求和软性需求两种。他认为，小年轻要结婚买房如果是必须的，那么价格再高也得买；但如果是软性需求，那就可以有更大的选择余地了：买不买，什么时候买都可以有更大的自主权。所以，价格只是其中的因素之一，并不是决定买不买房的惟一因素，买不买房最好还是先想想，自己买房的需求是刚性的还是软性的。总的来说，就是要根据自己的实际情况，该出手时就出手。

　　案例

　　新婚夫妻 租房炒股也不错

　　最近，官渡区的李老师夫妇俩，将一笔闲置的购房存款用于投资证券市场，并从中斩获了小家庭的第一桶金，成为提早实现了先租后买目标的幸运儿之一。

　　年前刚刚结婚的李老师夫妇俩均系某中学教师，李老师月收入在3000多元，丈夫月收入4000多元，小两口目前有近20万元的存款，结婚后他们一直租房过活，月租仅1000元。

　　他们本来打算购置一套三房二厅、房龄在10年上下的房子，但在学校附近的老城区物色了许久，发现房子都过于陈旧，与理想中的相差甚远。小两口也想过到南三环一带购买新房，但因为2008年以来修路等带来交通不便又搁置了下来。

　　夫妇俩认为，当时购房将面临较大的经济压力，即使买套二手房，也要月供2000元以上。小两口又听说，2009年昆明房价可能还有下降空间，就决定暂时以租房过日子，用这笔钱去投资来达到增值的目的。

　　今年初，他们从20多万元中，抽出15万元投入了股市，分别以6块多和8块多的价格买入了西部矿业和深发展A两只股票。在年后的行情中，这两只股票都大幅上升，在近期分别以14块多和27块多抛出，获利巨大，小两口称，他们已经赚到了另一套房子的首付。

　　■争议

　　

　　

　　

　　到底买不买房？

　　最近一段时间以来，对于二套房贷收紧政策的“风声”日紧，但对于真正出台后的影响，市场分析人士的分歧也日益加大。

　　看空派认为：市场可能重回2007年“9·27”，所以新政将不会产生较大影响，房价仍然还有向下的空间。看多派则认为：基于国家经济大方向的需要，信贷收缩不可能力度很大，即便紧缩，也不能够阻挡楼市继续疯狂。

　　中介：“要买就得抓紧”

　　除了银行频频暗示“赶快办理贷款”外，记者在走访部分房屋中介公司的过程中也了解到，不少中介人士也已经开始催告客户赶紧申请贷款。

　　位于南三环的一家房屋中介公司工作人员向记者介绍，该公司从6月底就有二套房贷即将收紧的说法，所以都在安排业务员近期加快办理房贷的速度，“只要客户定下来，我们就会马上催促客户办理按揭。”该工作人员还表示，从这个月开始，有的银行已经开始逐步收紧“尺度”，能够享受二套房贷优惠的客户比例开始下滑。

　　“房子现在也是一天变一个价，涨得很猛，如果想好要买了就趁早，现在还有很多优惠政策。这么好的政策谁也保证不了能持续多久，要是错过了，以后再想购买第二套房子压力就大了。”另一家房屋中介的业务员说。

　　悲观派：或将量价齐跌

　　如果二套房贷政策收缩，那么，其资金杠杆的放大作用便会得到明显抑制。“甚至市场会重新回到去年都有可能。”一业内人士认为，政府在态度上出现转变是很正常的，“以前默许放松二套房贷是为了刺激市场成交，目前市场出现火爆，收紧二套房贷政策也是正常的”。该人士认为，二套房贷收紧对于目前的楼市来说将有较大的影响，接下来市场将出现量价齐跌的调整态势。

　　一些银行内人士也认为，近期楼市投资客比例较高，与房贷政策的优惠有很大的关系，二套房贷收紧，其占用资金比例以及利息等资金成本将明显提高，对于炒房者和投资者将是不小的打击。

　　乐观派：难挡继续疯狂

　　不过，看多派则认为，基于国家政策的大方向，二套房贷政策不会全面紧缩。

　　“近期房价依然会上涨，这是下半年的一大趋势，不可抵挡，即使国家限制了2套房贷，但是现在的政策是，只要第一套房房贷结清，购买第二套住房时，只要面积达标，依然可以享受第一套房的优惠政策。”一商业银行人士认为。

　　一业内人士分析：“我国没有较为健全的个人财产相关体系，银行根本不清楚客户手中有多少资金、财产。所以，即使限制了二套房，炒房者依然会很活跃。”

　　“目前宏观经济尚未确认复苏，再加上近期决策层不断地放话，都已经很明显在说明，宽松的资金环境将会得到持续确认。”昆明城建房地产开发股份有限公司相关副负责人表示，即便二套房政策收紧，也不会全面一刀切，而更大的可能是在具体操作环节上做些调整。“而出现调整，其实更有利于楼市稳健运行。”该人士还指出，即便二套房收缩使得楼市进入调整，这个调整也只是确认前期的高涨而非再度的拐点。

　　政策：

　　严格审查购房人解除合同申请

　　最高法要求

　　严格审查购房人解除合同申请

　　为做好房地产纠纷案件审判，最高人民法院19日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。

　　记者从最高人民法院了解到，2009年1月至6月，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10．58％。在案件数量大幅增加的同时，疑难复杂类型案件显著增多，出现了许多新情况和新问题。

　　妥善审理房地产连锁纠纷案件成为《意见》的指导重点。《意见》提出，要妥善审理因建设工程发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

　　《意见》指出，要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。

　　《意见》明确提出，要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。新华社

　　

　　实力大学城商铺销售现场挤满了购铺者，这样的热闹场面与楼市低迷的说法相去甚远。

　　本地楼讯：

　　5楼盘上周六扎堆开盘

　　记者 王效 虞静 刘欢 陈世明

　　延续楼市“小阳春”，进入7月份以来，昆明楼市新盘推盘热情持续高涨。7月18日，昆明共有5个新盘公开销售，共推出1700余套住宅、400多个商铺和279个车位。

　　7月18日开盘销售的住宅楼盘有贵研自然界、滇池卫城·尚层、福兴苑，三个楼盘定价均比较理性，其中位于二环路边的纯多层洋房社区贵研自然界起价仅为4560元/平方米，滇池卫城·尚层销售均价5300元/平方米，位于安宁市的福兴苑销售起价仅为1980元/平方米，合理的价位引得各个楼盘现场均呈现出热闹的场面。位于呈贡的实力大学城商业中心商铺销售均价为1.1万元/平方米，现场表现可谓是低开高走，当日400余个商铺全部被认购。

　　贵研自然界：300套房成交过半

　　7月18日10时38分，由贵研地产开发的贵研自然界正式开盘销售，这个二环路沿线稀缺的纯多层洋房社区吸引了许多买家。当日上午12时，推出的300套房源已成交过半。

　　当日上午9时30分，位于二环北路与龙泉路交会处西行200米处的贵研自然界项目地现场，能容纳500余人的售楼部大厅早已挤得满满当当。据贵研地产有关人士介绍，本期贵研自然界共推出300套房源，全部为多层电梯洋房，户型面积从67平方米至150平方米不等，销售起价为4560元/平方米，销售均价为5500元/平方米。自今年5月份贵研自然界推出每张5000元的认筹卡以来，贵研自然界售楼部已售出800多张认筹卡。从当日上午10时38分至12时止，贵研自然界首批推售的300套房源已成交过半，加上前期内部认购成交的220多套房源，贵研自然界累计已成交400套房源。

　　滇池卫城·尚层500套房源当日售罄

　　位于西山区滇池国家旅游度假区红塔东路的滇池卫城新一期项目尚层于7月18日早上9时30分正式开盘。开盘当日尚层首批500多套房源基本售罄。

　　据万达地产相关负责人介绍，此次滇池卫城·尚层共计推出500套洋房，面积从50多平方米到140多平方米，销售均价为5300元/平方米。前期办理认筹卡的客户在开盘当日可享受2%的购房优惠。记者在现场看到，上千批客户将销售中心内外围得水泄不通。客户在选房的同时，不仅可以享用滇池卫城·尚层为购房者免费提供的东南亚风情烧烤，以及欣赏异域乐队的表演；还可参与“幸运大抽奖”及“购房大抽奖”等活动。滇池卫城·尚层位于滇池卫城东南角，紧邻滟澜湾，户型面积从50－140平方米，主力户型为90平方米以下单位。由于定价的理性和购房者的热捧，当日500多套房源基本售罄。

　　安宁福兴苑开盘成交80%以上

　　同日开盘的福兴苑可谓是低开高走。7月18日，位于安宁市安温路螳螂川的河岸楼盘福兴苑开盘销售，售价从1980元/平方米至2470元/平方米不等。正因为项目定价合理，开盘当日吸引了不少购房者光顾。截至下午5时许，记者从项目营销负责人处了解到，推出的704套房源成交率在80%以上。

　　当日上午8时30分许，开盘现场已经聚集了几百名购房者。一大早就来选房的王先生告诉记者，福兴苑吸引他的地方主要在户型设计合理，很适合居家，售价在整个区域来说也比较合理。项目营销负责人方先生介绍，福兴苑户型从75-130平方米不等，以90-120平方米的居家户型为主。项目的优势还在于规划设计方面的创新，采取了围合式的设计，保证了每户业主在绿化、景观、采光等方面的均好性。就目前的市场行情看，安宁片区的多数新盘售价多在2500元/平方米上下，福兴苑1980元/平方米的起价在整个安宁片区处于较低水平。

　　实力大学城：400余套商铺被认购

　　位于呈贡的实力大学城商业中心商铺于7月18日9时开始公开认购，截至上午11时30分， 400余套商铺全部被认购一空。

　　当日上午8时50分许，记者来到位于护国路上的实力大学城销售中心，门口等待认购商铺的客户已经排起了长龙，600余组客户先后到场进行认购。9时，实力大学城商业中心认购活动正式开始。此次实力大学城商业中心仅推出400余套商铺，面积为20至3000平方米不等，均价13000元/平方米，现场推出了多项优惠政策，如当场购铺可以享受5个点的优惠，除此以外，所有的商铺还可享受三年共20%的收益（购铺前三年中，每一年的收益率超过6%）。这样算下来，此次认购商铺的客户可以享受到0.76折的优惠，优惠后的商铺均价大约为11000元/平方米。

　　由于这是呈贡新城大学城片区首次推出的第一个大型商业项目，项目的稀缺性及保障性的收益，让很多客户对它青睐有加。截至上午11时30分许，400余套商铺全部售罄。

　　香樟俊园：半小时成交3个商铺

　　位于民航路26号的香樟俊园于7月18日上午开始推售一期12个临街商铺。上午10时许，记者来到售楼部时，早有购房者在现场排队进行认购。

　　据置业顾问介绍，商铺面积从194-251平方米不等，由于项目本身地段极具优势，加之商铺数量较少，就直接采取了现场认购的方式进行销售。记者注意到，此次推售的商铺均价16500元/平方米，虽然价格并不便宜，但仍吸引了不少投资者，不到30分钟，商铺已经售出3个；与此同时，香樟俊园一期的279个车位也开始在今天推售，价格在12万元/个，截至下午3时许，已经销售出70余个车位。

　　统筹：王效