二套房贷政策调整，有人又开始观望 （资料图片）

　　近来，有关部门重申二套房贷政策，多家银行纷纷跟进，那么这将给厦门楼市带来何种影响呢？接受采访的业内人士大多认为，二套房贷收紧对投资客户的打压固然明显，但是由于宏观经济的通货膨胀预期，以及目前土地市场的火爆行情，厦门房价的下降空间有限，总体而言，还是稳定发展的。

　　张先生半个月前在岛内厦禾路看中一套140平方米的房子，已付了首付款。本想把现住的一套57平方米的小房子腾出来出租，把老家的父母接来，和女朋友一起入住这套大房子，不料，上周从售楼处传来消息，最近银行收紧二套房贷政策，正在为他们办理贷款的这家国有银行将严格按“二套房”的标准发放贷款。

　　虽然可以转“投”其他尚未严格收紧政策的股份制银行抓紧办理贷款，或者改用女朋友的名字进行贷款，张先生的心里还是打起了鼓。他所担心的是，在政策调控下，厦门楼市重演2007年急剧降温的一幕，在房价走势不明朗的形势下，他的房子买“早”了。

　　近日，和张先生一样产生类似困惑的市民有不少。有的楼盘甚至传来已经下定金的客户要求退房的声音，二手房市场的成交速度也明显放缓。

　　房价连续上涨

　　“紧箍咒”又起

　　数据显示，自3月以来，厦门房价已连续上涨4个月。

　　全市住宅均价方面，从3月的6452元/平方米，涨到4月的7344元/平方米、5月的8519元/平方米，6月更是高达8901元/平方米，比3月涨了2400多元。连续4个月的上涨，6月岛内住宅的均价已达12379元/平方米，较上月上升15％；岛外商品房住宅均价5788元/平方米，也比上月上升6.17％。

　　成交量上，6月厦门商品住宅成交3888套，面积近47.6万平方米，较5月也有所增加。而综观今年1－6月，厦门商品住宅销售量为227.21万平方米，与去年同期相比更是增长了三倍多。

　　早在1个多月前，在楼市一片看好的整体形势下，就有业内人士不无担忧地指出，近期厦门楼市“量价齐升”的速度有些过快，已经达到2007年年中的水平，下半年无论是成交量还是房价涨幅都将放缓，稳中有升。否则，就是过犹不及，不利于楼市的健康发展。

　　果不其然，正当楼市看涨时，二套房贷政策收紧。

　　6月底，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。7月1日，福建银监局转发了该通知。7月8日，福建银监局相关人士重申，二套房贷政策仍严格按原先规定执行。7月15日，住房城乡建设部有关负责人表示，针对目前房地产市场的运行情况，下一步工作重点是认真落实已出台的各项调控政策。

　　对于二套房贷政策的威力，厦门人早已有所领教。2007年9月27日，银监会下发通知，要求购买第二套住房，首付提高到4成以上，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，并规定，界定第二套住房以“户”为单位。2007年11月，厦门一家房产研究机构对3110位厦门市民调查后发现，有意购买第二套住房者，四成受新政影响表示将取消购房计划。

　　时至去年，房地产市场陷入低潮，国务院出台政策，购买改善性住房比照执行首次贷款购房优惠；今年“两会”期间，温家宝总理在政府工作报告中提出，“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住

　　房的优惠政策”。尽管当时“改善性住房”和“符合条件”界定标准未确定，我省多家商业银行根据我省政府《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相关意见处理业务，即对于贷款购买改善型普通自住房的客户，可执行0.7倍基准利率，首付比例最低可至20%。二套房贷开始“有条件”地松绑：如按个人而非家庭计算住房套数；原有房贷已结清的，再办房贷时，同样不计算之前的购房套数。

　　如今，在相隔两年后重提二套房贷政策，可谓“紧箍咒”又起。记者了解到，继外地银行陆续收紧二套房贷之后，中行、中信、光大等三家银行已率先在厦门暂停二套房贷，其他银行也纷纷表示，一旦总行明确下文，就将严格执行银监会的二套房贷政策，其间不会有任何缓冲期。

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　　办不了贷款趁机退单

　　换房群体产生观望心理

　　一家股份制银行的工作人员透露，自该行7月10日收紧二套房贷政策以来的3个工作日内，仅在他手上，就“错失”了2000多万的购房合同。二套房贷政策的“余威”可见一斑。

　　“20多套未能享受宽松政策的‘二套房’，大多是二手房，在我们这里办不下贷款，只好转到其他银行抓紧时间办理，赶搭末班车。”这名银行工作人员透露，目前，部分国有银行与股份制银行还在等待总行的通知，由于通知不对外公开，相关政策细节如在此之前已经享受到首套房贷政策的第二套房购买者将如何处理等，现在都还不得而知。

　　“除了对投机行为有力打击，二套房贷政策收紧，对于换房群体的影响也很大。”房产中介从业者邱先生称，近日，他所在的中介公司就已出现部分退单退件现象。原因主要有两方面，一是部分换房群体往往是算好首付和按揭款的比例来买房的，一旦首付额超出预算，就很难成交；另一种情况是，政策的调整让购房者产生了观望心理，猜测在二套房贷政策收紧之后恐怕还有更多针对第二套房、甚至第一套房的政策“组合拳”出台，因此，趁机退单，持币观望。

　　由于观望心理所致的退房现象也出现在部分新楼盘项目。一家房产代理公司的工作人员透露，近日不少楼盘传出退房风波，原因就是购房者“嗅”到政策风向有所改变，拿捏不准，于是选择放弃。位于厦禾路的某高端楼盘，上个月成交金额有大幅提升，进入7月以后，却发现售楼处重现冷清，看房者比上个月减少许多。

　　“也有一些购房者，则赶在政策全面收紧之前，加紧办理购房合同。”陈先生原是一家大型连锁房产代理有限公司中介门店的店长，最近刚刚另起门户，在体育东路附近新开了中介门店。他告诉记者，银行内部消息称，7月底，二套房贷政策将动真格，全面收紧，受此暗示，不少市民正忙着赶末班车买卖房屋，中介公司也忙着送件办理按揭。

　　除了房价和成交量的双双上涨，楼市之热还体现在二手房中介公司的“开店潮”。据业内人士估测，今年以来，厦门的二手房中介公司新增100多家，中介门店新开的数量更是高达两三百家。有趣的是，小公司忙着开门店，一些品牌机构的扩张步伐却相对保守。因此，虽然二套房贷收紧，整体市场成交量可能下滑，首当其冲受影响的也将是规模较大的中介机构，但它们均声称已做好准备，无论楼市走势如何，都能沉着应对。倒是新开张的众多小中介门店，预计将迎来一场严峻的考验。

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　　■业界观点

　　只要有需求 楼市就不会受影响

　　二套房贷政策收紧的消息一出，普通老百姓最关心的莫过于楼市走势将有何变化，房价是否又将进入下行通道。对此，多名业内人士接受记者采访时均表示，重申二套房贷政策正当其时，可以为楼市“退烧”，而厦门房价将进入新一轮局部调整，总体而言，不会再现2008年的“寒冬”，在经历必要的调整阶段后，仍将是稳中有升。

　　进入第二季度以来，回暖的厦门楼市出现一批投资、投机需求，此时重申二套房贷政策，对于避免出现房产泡沫、维持市场平稳发展无疑是一种利好。这是城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪的观点。该公司市场总监李琦也指出，二套房贷政策的收紧有其必然性，国家每年都要控制信贷规模，如果楼市成交量大，单位均价就低，反之，成交量小，均价就高，今年上半年厦门楼市出现量价齐升，可支持的信贷量有限，二套房贷收紧也便顺理成章。均和评估咨询有限公司董事长王琦则认为，厦门楼市一夜之间回到2007年的水平是不正常的，调整银行放款结构，就是防止房贷成为楼市泡沫的制造者。

　　“去年年底，楼市出现了下行调整，因此各个银行不约而同地放松了放贷门槛。今年上半年楼市的火爆程度超出了预想，在这样的时候来强调纪律，更多的是风险控制方面的考虑。”蓝火研展部认为，目前市场热销的主要原因是多方面的，是由压抑的刚性购房需求受楼市低价刺激的释放、出于通胀预期的资产保值的购房需求、政府政策支持、银行信贷流动性增大、二套房贷政策放松投资性需求进场等多项原因综合促成的。根据上半年房地产市场的走向，在成交量大幅上涨的同时，房价也由跌转涨，未来市场交易受价格回涨的影响可能性较大。因此，加上二套房贷“旧事重提”的影响，短期内楼市有可能出现成交趋稳，甚至陷入新一轮观望的可能。但具体后市走向还要视市场博弈各方对楼市的预期、后续楼市组合政策出台等综合情况而判断。

　　值得一提的是，这个政策主要指向投机、投资性的需求，重在控制风险。但同时，投资性产品固然会首当其冲受到影响，但只要大众对于通胀的预期仍然存在，房产依然是相对稳定的投资渠道。因此，有关部门严管第二套房贷可能会对厦门乃至全省存在一定的影响，造成市场一定的话题冲击，但总体而言，房价的下降空间有限，还是向前发展的。

　　厦房置换运营总监罗征宇也仍看好下半年楼市。在他看来，目前厦门楼市仍以真实性需求为主，虽然作为真实性需求的重要组成部分，改善性住房需求在二套房贷收紧后也可能遭遇打击，但只要需求存在，楼市就有希望。新景祥投资股份有限公司营销总监柏云辉也认为，此次二套房贷收紧带来的影响，不会像2007年那样严重，毕竟目前遇到瓶颈的开发商并不多。

　　“对于改善性需求的购房者而言，有能力也有意愿多付点首付款或按揭款。”城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪指出，从供给情况看，厦门存在某一类型产品断档、供需力量不平衡，某一区域需求大于供给的情形，加上厦门市场的特殊性，外来购房力量充足，二套房贷收紧对厦门房价走势的影响有限。均和评估咨询有限公司董事长王琦也认为，厦门房价在经历局部调整后还会微微抬头。

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