时报讯今年以来,灵隐街道东山弄社区推出的业委会管理“新模式”——社区工作人员进业委会,西湖区准备进行推广。
黄龙社区的绿园小区最近正在推选业委会,社区也酝酿“照搬”这个做法,但很快就开始担心起来:这个做法合法吗?小区居民能同意吗?
为此,记者走进东山弄,揭开这个独特的做法。
>>>独特的做法
“钱主任”也是“钱秘书长”
东山弄社区居委会副主任钱志琴,小区居民都认识他。2007年11月,21名业委会成员候选人中,钱志琴以58票的第一位票选,进驻东山弄小区的业主委员会,担任“秘书长”一职。
“当时,钱志琴是唯一的社区候选代表,以特殊身份参选。”东山弄社区居民委员会党委书记张仲明说,业委会里还有4位其他辖区单位的代表,一起进驻业委会,他们分别是公安等部门的。
张仲明说,这是作为党组织委派,参与业委会工作。
业主委员会,前提是业主,钱志琴说,她不是东山弄小区业主,她家住在三里亭。
用她自己的话说,业委会秘书长工作,就是个“打杂的”。她已兼任业委会秘书长近两年,“基本上,两三个月业委会集中开一次会,开会时间地点由我通知大家,会议纪要、简报的撰写我全包了。”
物业经理还是社区书记
东山弄社区是个老小区。社区2000年成立,常住人口2852户,7358人。
东山弄社区有3个业主委员会,分别是东山弄小区业委会、曙光公寓业委会、西子公寓业委会。
三个业委会聘请的物业全是一家——东山物业公司,而经理就是东山弄社区党委书记张仲明。
“我是1998年当选东山物业公司经理的,2003年换届选举后,街道希望我担任社区党委书记,实行一担挑。”他说。
社区工作者能进高档楼盘了
“社区、业主委员会、物业公司一条心,工作起来更高效。”张仲明介绍经验说。
“我给你说个例子,你就明白这个做法的意义。”张仲明说,原来,社区工作者也能走进高档小区了,大家都知道,高档楼盘、别墅区非业主进不去,就连社区工作人员也如此。
“进不了小区很多工作就没办法开展,比如计生。”东山弄社区居民委员会主任解芬说,“进不去,业主生了二胎,我们怎么监督。”
她说,曙光公寓物业说,自己没有义务监督业主是否计划生育,他们还说:“生不生二胎,是业主的隐私。”
可一旦生了二胎,上级部门就会向社区问责,书记、主任就地免职。
现在物业、业委会,都是自己人,社区有什么工作,他们立即配合,更是工作高效的体现。
社区为业主争取资金
“成了一家人后,社区还会想尽办法,为广大业主省钱。”高先生家住曙光公寓,他提到的“省钱”,就是公寓围墙的改造项目。
曙光路整治后路面抬高,却给曙光公寓住户带来安全隐患:围墙变矮,小偷能轻易翻墙而入。
物业发现后立即反映给社区,通过社区积极努力,申请到背街小巷改造资金30万,这之前,这笔巨资只能广大业主平摊。
帮着物业一起收管理费
东山弄社区居民委员会党委书记,又是物业公司经理。
几乎所有的物业公司,最头疼的是收物业费。在东山弄社区,是社区工作者、业委会成员帮着物业收费。
有业主不理解停车难时为何还要交物业费等问题时,社区工作人员、物业管理人员就会找业主协调。
碰上物业公司人手不够,社区还会组织社区工作者挨家挨户上门收费。2003年到现在,东山弄物业收费率始终保持在95%以上。
>>>推广遇阻
想进新小区业委会 难
近段时间,灵隐街道黄龙社区居委会党委书记秦容笛有心事。
醒了想、睡了想一个问题:业委会、物业公司,总是有大矛盾才会找社区协调,怎样才能把工作做在前头,将纠纷“扼杀”在摇篮里。
黄龙社区的绿园小区最近正在推选业委会,她很想“照搬”这个做法,但很快就开始担心起来:小区居民能同意吗?合法吗?
全面推广 有这么多人吗
“也想在其他小区推广,但有难度,小区居民阻力比较大。”解芬说,就拿黄龙社区来说,一个社区下辖5个小区,5个业主委员会,5个物业公司,“哪里能腾出这么多人手进驻啊。”她说。
社区工作者算不算业主
西湖区建设局物管科,是物管行业的主管部门。
“东山弄小区属杭州老旧小区,也是杭州第一批进驻物业的小区,他们的做法具有独特性。”科长陈郎平说。
小区里不仅有住宅,还有西湖区公安分局、教育局、电信公司和绍兴驻杭办事处等单位。
“他们也是业主单位,可以业主单位代表身份进入业委会。”陈郎平说。
不过,至于社区工作人员能不能也以业主单位入驻业委会,陈郎平说,对于这个问题,杭州一直在研究,目前没有明确。
“如果是业主单位,还要牵涉到交物业费的问题。”但他认为,社区成为业主单位,这是一个趋势。
>>>法律依据
对物业拥有所有权
是成为业主资格的唯一条件
与主管单位的模棱两可的说法相比,浙江五联律师事务所律师童松青的观点,要明确得多。
“进入小区业主委员会,必须具有业主资格,而看一个主体是否具有业主资格,关键在于他是否拥有对物业的所有权。”童松青说。
社区工作者想要成为小区业主的唯一路径,只有在该小区置业,从而获得业主资格,在票选过程中,进入小区业主委员会。
而社区作为业主单位,想要成为小区业主,必须是物业所有权单位。也就是说,社区配套用房的产权,由社区所有。
目前,东山弄小区的社区配套用房,产权属于灵隐街道。