崂山区在建的小区还有很多是50年使用年限的。

　　文/图记者孟艳宋珊珊

　　近日，打算买房的市民陈女士发现，崂山区多个新开发的楼盘，虽然是纯住宅用地，但是土地使用年限却只有50年，去掉开发商开发用去的时间 ，房子的使用年限只有45年左右，由于目前没有关于土地使用权到期的政策，陈女士开始困惑起来：只能使用40多年的房子，要不要买？

　　楼市现状

　　多个新开发的楼盘产权却只有45年

　　市民陈女士介绍，由于崂山区环境好，房子价位也合适，她近期一直在关注该区新开的楼盘，她先去了汽车东站对面的百仕凯旋城，在咨询的过程中，她无意中问了一句：房子使用年限是多少？售楼的工作人员支支吾吾说50年，最后又解释说，当初开发商批下地来的时候，使用年限是50年，然后开发用了5年，也就是说当房子交到住户手里时使用年限只剩45年了。陈女士又去了附近的溪谷美域售楼处，特意咨询了房子的使用年限，结果该楼盘也只剩下45年的使用年限，售楼的小姐还告诉她，崂山区的商品房使用年限一般都是50年，开发商当初拿地的时候就是按照综合用地50年的使用年限拿的，再去掉开发的时间，一般也就剩下40多年了。

　　随后记者了解到，崂山区近期开盘的康城、左岸风度等楼盘的土地使用年限都是50年，也是因为当初按照综合用地使用年限 50年拿的地。近期岛城楼市较火，崂山区的楼盘更是如雨后春笋冒出来，而多数楼盘使用年限只有40多年，再加上目前并没有一个关于土地年限到期的政策，让一些市民左右为难。

　　原因探析

　　土地使用年限不同是由历史原因造成

　　记者了解到，崂山区另外几个新开的楼盘，比如尚东区、竹韵山色一期、二期，土地使用年限都是70年，这与开发商说的崂山区的土地使用年限都是 50年不符。据崂山区国土资源局监察室副主任彭志友介绍，崂山区2007年以前出让的土地基本上都是按照综合用地50年批的，2007年以后出让的就进行了住宅用地、综合用地等的区分，因此一些住宅的使用年限不同。

　　据其介绍，1994年崂山刚开始建区的时候，没有专门的国土部门，由当时的城市建设管理局批准崂山区政府可以自己出让土地，为了吸引开发商，崂山区都是按照50年出让土地，主要考虑到土地出让时间和费用的因素，年限短费用低一些，因此二十世纪90年代出让的一些土地，都是由崂山区政府和开发商直接签订的出让协议，没有通过“招拍挂”方式进行评估出让，而且2002年到2007年建立浮山新区时，崂山的部分土地划到了当时成立的浮山新区指挥部，有些地块是当时出让的，所以崂山的用地有些乱。“2007年以后，土地出让都是通过招拍挂的方式，住宅用地的使用年限也都是70年。”彭副主任说。

　　各方反应

　　投资者表示无所谓居住者对此犯嘀咕

　　岛城一名楼市分析专家表示，虽然崂山区的住宅大多是50年产权，但是在使用年限到期之前，会有一批30年产权的住宅到期，到时国家肯定会出台相关政策，从居住和投资角度来说，影响不会很大。平安证券投资分析师翟海东也表示，投资者主要考虑的不是年限问题，而是地段、升值潜力，目前房市不断升温，房子肯定能出手，因此投资者对年限问题关心不大。

　　相对于投资者无所谓的态度，市民心里直犯嘀咕。市民安先生表示，他刚开始对土地使用年限也没什么概念，但是前段时间开发区的阿里山小区房子到期陷入真空，也让人很是担心，购房者虽然不太会计算房子年限与价值产生的性价比，但是差不多的价钱，还是买年限长的较好。

　　记者以购房者的身份咨询了崂山区的康城楼盘，售楼工作人员也对使用年限表示出无所谓的态度，她表示，现在买房的都是“80后”，50年后都七八十岁了，因此50年的使用年限还是够用的，而且在这批房子到期前，肯定会有先到期的，有关部门肯定就出台住宅续期政策了，因此不需要担心。

　　记者调查

　　青岛已经开始面临房子产权到期问题

　　从2009年5月底开始，青岛市黄岛开发区的商业化住宅小区——阿里山小区，陆续有300多户业主的土地使用权期满。据了解，阿里山小区是青岛开发区较早一批对社会公开出售的商品房小区，小区一期建成于1992年前后，土地使用年限为20年，即将到期的集中在一期的 12栋居民楼，涉及居民数百户。由于土地使用年限即将到期，而关于如何续期的细则并未出台，建成于上世纪 90年代初的阿里山小区面临着落入政策真空的危险，房子也成了“空中楼阁”，很多业主对此表示无奈，因为国家还没有相关的续期政策出台，业主们还没有申请续期，只有等待。这一有代表性的现象也给管理部门提前“打了招呼”，因为，随着时间的推移，“阿里山小区现象”将不再是个例，同样的问题会在各地陆续出现。

　　崂山区的很多小区也将很快出现同样的问题，法律人士表示，《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。虽然物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问，一个悬而未决的关乎老百姓住房大计的问题有了定论。但是，这次《物权法》规定只是确定了一个自动续期的大方向，对房子到期后还要不要交钱，按什么标准交钱，都有待法律和行政法规去解决。

　　有业内人士预测，目前《物权法》没有明确到期后怎么续期，要交多少费用，这将为日后续期带来一丝隐患，相关的规定肯定会在近期出台，因为一些很快就要到期的土地，急需有指导性的文件来处理续期问题。

　　律师说法

　　土地使用年限缩水不该只让业主埋单

　　有律师认为，崂山区的房子本身年限就是 50年，而因为开发商开发的原因又缩水5年，不该让居民买单，因为没有出台土地使用年限价格折算的标准，因此，目前商品房价格仍完全由市场来决定，还没有考虑土地使用年限缩水的问题。这样，购房业主买到土地使用年限已不足70年的商品房，由于其交纳的购房款中已分摊了70年的土地使用权出让金，那么，很明显，本应由开发商承担的部分土地使用权出让金也转嫁到了购房业主身上，也就是购房业主为土地使用年限缩水埋了单。

　　在没有相关法律法规出台的前提下，如何解决购房业主为土地使用年限缩水埋单问题呢？首先，政府主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义务的开发商实施处罚，从而保证相对弱势的购房者的知情权。其次，房屋买卖双方通过协商，以合同的方式详细约定土地使用权出让金的分摊。以年度为计费单位，开发商和购房业主按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。