CCTV《东方时空》2009年7月20日播出《控制房贷风险能否降温楼市》，以下为节目内容：

　　主持人：您好观众朋友，欢迎您收看正在直播的《东方时空》。最近这段时间，房地产市场是异常的火爆，而连续几天以来，国家几大机构纷纷对当下的房地产市场的状态进行了表态，并且重申了一些相关的政策。央行在上半年的经济形势分析会上表示，现在的资本市场和房市的上涨属于非正常现象，银监会也在此次重申了购买二套房的政策，受此影响，在今天沪深股市大部分的股票上涨的情况下，地产板块今天是逆势下跌，其实这些态度也恰恰反映了当下房地产市场的火爆。的确，在中国的经济形势还面临着许多的不稳定、不确定、不平衡因素的时候，中国房地产市场是一枝独秀的，那政府的这一次出手能否抑制过快增长的房价呢？

　　解说：地王频现，各地房价涨声四起，此种背景下，7月15日上午全国人大财经委2009年上半年经济形势分析会上，央行表态，现在的资本市场和房市的上涨属非正常现象。央行担心，由于大规模信贷造成的流动性过剩，可能已经进入股市和房市，而对中国通胀的预期，可能会促使国外热钱进入国内资本市场。在7月17日举行的银监会2009年第三次经济金融形势通报会上，中国银监会主席刘明康也强调，要控制房地产贷款风险，严格执行二套房标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数，利率严格风险定价和资信严格审查的原则。严格执行与贷款人百分之百面谈、面签制度，采取切实有效措施，防范假按揭、假首付现象的发生。

　　主持人：如果你要买第二套房，去银行贷款的话，要支付更高的首付的比例，另外还要支付更高的利率，这个政策并不是今天才有的，而是政策的重申。重申的意思，意味着以前这个政策定过，但是落实得不好。那么这一次政策的重申会对房地产市场的现状产生哪些影响呢？来看看我们的记者发自前方的报道。

　　解说：近日，银监会频频发出信号，要严格执行二套房贷政策。严格执行二套房贷政策，会给购房者买房带来什么影响呢？记者今天来到位于北京东三环的一个楼盘进行采访。据售楼人员说，这几天前来购房的人数并没有减少，而且购买者很多都是二套房贷者。

　　记者：那你现在买的房子，是第一套房子还是第二套房子？

　　购房者：第二套，反正银行已经通知了，开始紧了。

　　记者：开始紧了，像银行贷款开始紧的情况下，对你买房产生一些什么样的影响？

　　购房者：有可能批不下来，我就买不成。

　　购房者：二套置业吧，就压力大。

　　记者：那你还会不会买呢？

　　购房者：还是会考虑的。

　　记者：为什么？

　　购房者：现在房价太高了，涨得太快了。

　　记者：涨得越快你就会越买吗？

　　购房者：中国人不是习惯吗？低的时候都怕，涨的时候都是跟风，都要买了。

　　记者：门坎提高的话，你们可能会付出的更多一些，那你们还会不会去买这个房子？

　　购房者：如果觉得价值还在可控的区间，就是还会有升值空间的，应该还是会考虑，但可能说对总价上就要有控制。

　　购房者：如果房贷的比例比较小，你已经可能还贷的压力也比较大，所以还是根据个人能力，比如说你首付多了以后，可是平时的还贷也是符合你自己自身条件的，所以这样的话，我觉得风险上也是自己能承受的，所以可能更合理一些，我相信说，如果有这个实力去做二套房投资的人，他还会去做。

　　售房者：这次二套房政策，这个房贷的紧缩可能会对一些高端人群，还有投资客，这些人产生比较大的影响。就像07年的时候，它刚出台的一样，可能会引起一些市场的波动，然后对这些投资客的影响会是比较直接的。

　　解说：面对紧缩的二套房贷，几乎我们碰到的每一个人，都没有动摇买房的打算。采访中，很多人还是给记者提到了，今年上半年房地产市场的销售情况，火热的形势是很多人不曾料到的。

　　曹雪辉 北京某楼盘销售总监：今年1月份、2月份基本上是比较空置的，那么从3月份开始每一个月大概基本都在70套左右，到现在，现在是7月份，基本上我们大概剩了30多套的房子。

　　记者：但是这个价格可能要比刚开盘要高了？

　　曹雪辉：对，我们开盘价是在18500，均价，均价18500，那么现在均价大概在23000。

　　李文杰 中原物业顾问有限公司东北区域董事总经理：我觉得是这样的，就是今年年初已经受到了这个，比如说政府在松绑房地产的一些调控政策，还有包括刺激楼市的一些政策，还有包括一些宽松的信贷等等一些诸多的政策的支持之下，像房地产今年是供销两旺，整个市场发展比较快。我们看，从全国层面，如果楼价监测来讲，一个地段的楼价已经在上半年比年初的时候增加了大概有20%左右，也就是这个楼价上涨是比较快的。那么一部分主要城区的房屋价格，已经达到或超过了07年全国最贵时候的这个楼价的水平。

　　主持人：好，那接下来我们来连线一下财经评论员叶檀，叶老师您好。

　　叶檀 财经评论员：您好。

　　主持人：关于二套房贷款的政策，事实上不是现在发的，而是在07年的9月份就已经发出了这么一个规定。那您觉得银监会现在重申，用意何在？

　　叶檀：银监会现在重申这个二套房的政策，我想目标是比较明确的。因为现在二套房的话，基本上是一个投资性的住房。那么我们知道房子的定价，它有两个定价的体系，一个就是作为消费品的定价；另外一个就是作为投资品的定价。但是如果是房地产产生泡沫的话，主要是因为它作为投资品种，价格无限向上升造成的。所以现在银监会要控制二套房贷的话，其实是想控制，然后压低投资房的比例，这样子的话，使得房屋的价格回到以消费，以自主定价的这么一个标准上来，这样的话，它的定价会处于一个，就是不会太离谱。

　　主持人：它真的会对购买者的意愿起到直接的作用吗？

　　叶檀：有一些抑制作用，但是作用不会太大，为什么呢？就是大家投资住房的话，就是刚才新闻里也播的，投资住房基本上是一种跟风买盘的形式。那么投资的话，主要是由风险和预期的遭遇所形成的，那现在因为贷款的利率，虽然它有所上升，但是还是比较低。第二的话，由于房地产上涨的因素比较明显，所以大家觉得我用这个成本来贷款，然后去购买住宅的话，还是可以得到投资收益的，那么这样他还会继续购买。

　　主持人：好，谢谢叶老师。那叶老师的意思就是这样的二套房的政策，它会起到一部分的作用，但是不能指望这一个政策就能够抑制目前过快上涨的这个房价。那根据国家发改委和统计局发布的最新的调查数据表明，全国房价的环比已经实现连续四个月的飘红，且涨幅是逐月增大的。北京二手房的成交量，上半年就超过了2007年的全年。但是让我们回忆一下，从去年下半年开始，整个房地产行业经历了从成本上升，房价下降，销售迟缓到开发企业资金危急，土地流拍的重重考验，这种状况至少延续了2009年的春节之前。而在最近短短几个月内，却又从如此的低谷攀升为房地产市场最为火爆时候的状态，那恐怕连房地产的大佬们都不敢想象的事情，真的是发生了，难怪媒体形容房地产市场完全是从冬到夏，一步跨越。

　　解说：这里是南京市的河西将莞城售楼处。7月19日晚，从7点开始，这里排队拿号的队伍已经达到几百号人，长长的队伍蔚为壮观。

　　购房者：排队，给你号，你去挑房子，就是你先付5万块钱定金。

　　购房者：只是能先选房子。

　　记者：能先选房子，选到好的户型。

　　购房者：对对对。

　　解说：可是遗憾的是，由于交钱领号的人太多，当晚10点半，开发商不得不宣布取消收取意向金的活动。

　　记者：观众朋友，现在已经是晚上的11点半钟，我们看到还有很多的购房者仍然聚集在这里不愿意离去，那么他们希望仁恒的负责人能够出来给他们一个明确的说法。

　　解说：正当大家议论纷纷的时候，终于有人从售楼处出来了。

　　吴明秀 南京仁恒房地产有限公司法务副总经理：今天由于临时出现意外情况，业主相互之间把队伍松散了，我们就没法办，今天任何一种方法，就没有办法来公平处理这事，所以今天我们只能暂停。

　　解说：这位副总经理说，今天之所以会出现胡乱的状况，是因为他们没有想到会有这么多人抢号，现在只能是暂停拿号，之后公司会拿出妥善的办法来处理此事。

　　记者：其实发生在河西仁恒将莞城的签领抢号事件，只是南京楼市火爆到一定程度之后，所要出现的一种必然现象。早在今年初，各项优惠政策出台之后，南京楼市销售便火爆起来。但由于那个时候楼市刚刚稳定，所以出手购买的呢，都是有着刚性需求的买房人。而到了4月份，随着春交会的举行，房价止跌回升，那么一些改善需求的购买者和投资客便开始出手买房，这种需求一直延续至今。

　　解说：截止6月20日，南京2009年二手房的成交量已经达到37411套，与去年全年3.7万套的总成交量持平。商品房方面，今年上半年，南京商品房的成交量也突破了4万套，几乎与去年全年销量持平。进入7月后，二套房政策收紧，各界对通货膨胀预期加强，南京商品房住宅销售的火爆程度日渐升温。以上周为例，根据网上的房地产统计数据，上周，南京商品房住宅平均每天卖房306套，从认购水平看，这是南京楼市7月以来，单周认购的最好成绩。各区域中，距离主城区较远的江宁、江北销售量最高，这说明单价较低的商品房仍是市民买房的首选。持续了高销量之下，南京商品房住房的可销售量正在大幅缩减。南京网上房地产的数据显示，目前可售商住房房源首次突破3万大关，仅为29991套。

　　张辉 南京市房地产促进会秘书长：从最开始的刚性需求，到之后的改善性需求，再到后来的投资性需求的爆发等等，一步一步地推动了整个市场的需求量，在逐步地往上攀升。当然因素是非常的多，包括通胀的预期，包括房子越买越少，房价在上涨，一种恐慌心理，等等等等。

　　解说：7月10日下午，广州珠江新城地王诞生。这次出让的土地是珠江新城最后一宗住宅地块，用地面积6000多平米，总建筑面积20000多平米，而且没有户型限制。地块引来16家开发商参加竞投，经过整整50轮举牌，广州城建以34500万元投得。之前珠江新城单价地王，楼面地价还不到每平方米12000元，而这个地块足足提高了3000多元，达到了15300元，成为珠江新城的新地王。

　　解说：也有业内人士认为，高低价有炒作嫌疑，政府应采取措施，加以控制。

　　韩世同 房地产业人士：实际上2007年，广州就出现了两个商业地块的天价地王，当时立马把整体的楼价推到疯狂的状况，现在不得不小心警惕这样的情况。

　　韦伟 广州电视台记者：并且我们看到广州土地市场上面很多开发商都是不计成本的拿地，像大学城这样一种远郊的地块，都被炒到了人民币都要七千多。那么按照一般的推算，那么七千多的地价，开发商起码要卖一万三，一万五，才能有钱赚。按这个比例计算的话，那么这是一个比较偏离正常轨道价值的这样一种现象。而且现在广州有些区域，各个楼盘，它的价格甚至已经比2007年10月份左右，楼市最顶峰的时候还要高。

　　记者：我们广州不断地出现新高的地王，这样的地王的出现，是不是意味着以后广州的房价还会继续地上涨呢？

　　韦伟：应该说地价应该是楼价的基础，应该这么说。但我觉得目前很多开发商他之所以是要这么热衷于拿地，一方面他要制造一个氛围，就是说他给外面看到，我们业者已经判断这个楼市已经回暖了，所以我们敢于拿地，敢于出高价来拿地；那么另一方面，其实也是为他现在正在在售的这些楼盘造一个势出来，像珠江新城，它上个月初出了一块地王之后，它附近的楼盘马上就升价了，升幅在一千到二千每平方米左右这么一个幅度。

　　记者：那就是央行银监会这方面都已经开始有一些严厉的政策来限制炒房，限制这个房价升温。在广州这方面，你看到有这样的作用吗？

　　韦伟：在广州暂时好像还没有感觉到非常明显的效果。因为据我们了解，现在广州执行这样一些，不论是房贷方面的政策还是购房人政策，也并没有说收紧，并没有说明显的收紧。

　　主持人：在看上去无疑是红红火火的房地产市场上，有媒体记者发现，在市场最繁荣的2007年，当年北京的地王是集体搁浅，约12块地王仍然处在闲置的状态，有的项目一直闲置着没有施工，而有的项目已经开始施工，但并没有开始销售，这是什么样的原因让地王在闲置？如果这只是出于房地产商的刻意捂盘，那么对这种现象，对这种行为，我们又该如何看待？

　　解说：全国各地地王频现，究竟有多少个地王上面盖起了房子。

　　记者：大家现在看到这块是在07拍出位于广州珠江新城猎德地块，是当年拍出楼面地价，大概是13000元/平方米。不过在去年拆迁以后，这里就未见有任何的动静，大家现在可以看到，整个地块上的杂草已经有一人那么高。

　　解说：这块位于猎德村牌坊背面的地王，在07年由宝利投得。两年过去了，地块四周早已建起了不少高楼，唯独这里悄无声息。

　　广州猎德村居民：是挺浪费的，没有充分利用土地价值。

　　解说：同样在07年产生的金沙洲地王，目前只见铁皮围避住，也未见开工迹象。

　　工地看守人：开发商偶尔会过来看一看。

　　记者：就一直在这里等着。

　　工地看守人：以前这里没有草，现在这里长满了很多草。

　　解说：一份统计数据显示，07年是广州住宅用地成交最为活跃的一年，但高价出让的27宗土地中，至今没有出售或没有动工的，就多达24宗。有地不盖，盖了房也不痛痛快快卖房。日前，捂盘惜售现象再次抬头。记者来到位于北京南四环外的一个楼盘，在售楼处，记者见到了前来看房的消费者不少。

　　记者：每平方米涨了多少钱？

　　售楼人员：B区现在16500元/平方米，17000元/平方米。

　　记者：刚开盘时多少钱？

　　售楼人员：刚开盘的时候14500元/平方米。

　　解说：在该楼盘网上公布的历史价格上，记者看到，该楼盘2008年9月份23日到2009年6月30日，每平方米均价是14000元/平方米，2009年6月30日以后，每平方米均价就调到了16500元/平方米，每平方米上涨了2500元。

　　售楼人员：这个价格还会有上升空间。

　　记者：你觉得还要涨吗？

　　售楼人员：不是我觉得，是一定的。大家都在涨钱，价格都在往上走，大家都争着抢着买。

　　解说：记者了解到，现在正在销售的两栋楼是今年2月份和3月份开始销售的，而销售商每个月只拿出部分单位进行销售，房价也随着开发商逐渐拿出的房源在上涨，涨幅最高的单元，每平方米价格从16000元已经涨到了20000元。销售人员告诉记者，现在仅剩下最后两个单位还没有开盘，但是价格还要往上涨。

　　记者：彻底开的时候，肯定比现在这个价位要高。

　　售楼人员：肯定要比现在高。

　　记者：大概能高多少？

　　售楼人员：五万块钱吧，总价。

　　解说：7月14日，北京15家因捂盘惜售的开发商被市建委约谈告紧，要求他们在7日内完成整改。北京市建委没有公布15家开发商名单，但捂盘惜售现象已经非常公开并且扩大化，而被指捂盘惜售的楼盘都有以下几种做法。购房者去开盘现场，但发现比之前约定的放出的房源少，价格却上涨；购房者即使交了意向金，也无法得知准确开盘时间，期间房价却可能暴涨。开发商制造当日售謦的热销场面，每次少量出售，并逐渐提高价格。不光是北京，在上海、重庆、杭州等城市也出现了开发商捂盘现象。而与此同时，租赁市场是比较平淡。租售比是国际上用来衡量住房投资价值的重要数据，指的是房屋月租金与售价值比，国际上正常范围应该在1：230至1：100之间，这个比值意味着如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月，大致相当于9年至20年内，能够收回购房款，这样买房子就是合算的。但据北京市房地产交易机构统计，现在的租售比已经高达1：400多。对于把房子作为投资的人来说，就目前而言，为了投资而买房，已经没有太大意义。众多因素造成今日的房价如此现状下，各地政府纷纷行动，北京本地政府更是做出土地供应承诺，以平定房价。各地各项政策连续出台，能否真正保障百姓的利益，我们拭目以待。

　　主持人：好，接下来我们继续来连线财经评论员叶檀老师。叶老师，我今年就采访过一个房地产商，他在今年的4月份的时候，还在犹豫他的房子要不要开盘，但是到5月份的时候，销售的火爆甚至超出了他本人的意料之外。所以您帮我们分析一下，这个房地产的夏天怎么突然地就来临了？

　　叶檀：我觉得这个房地产的话，它现在主要是几方面。一个就是我们说的，就是从去年下半年开始，它的消费的欲望有所压制。那么第二的话，是因为从今年上半年开始，我们的信贷大量扩张，使得房地产的整个投资的热潮就开始涌现。还有一个，从去年开始的话，整个的房地产投资就进入低谷，那么那时候我们预期的话，因为它的成交量很小，我们预期的话，房地产它的存量房消化会花很长时间，但是现在由于成交量骤然地大增，这就使得心理上的房子的恐慌症就开始蔓延开来了，就使得出现了现在这个成交量急剧上升，这种抢房现象都开始发生了。

　　主持人：但在这样的情况之下，为什么07年的那些地王还在搁置的状态，这又是为什么？

　　叶檀：所以我觉得这个是非常不正常的一个现象，刚才说到那个政策调整，二套房贷，要抑制二套房贷，这当然是一个方面。另外一个方面，是要赶紧地加快房地产的投资，然后缩短它的开发周期。那我们知道这个房地产商他拿到地之后，到开发上市的话，其实是有要求的，不应该给他优惠政策，然后拉长他的开发周期。如果他拿到地的话，他捂地，或者是他开发了之后捂盘，他不销售，那么就人为地制造了恐慌。那期间呢，使得土地跟我们的住宅商品房都节节上升，它成为一种稀缺的投资品种，就上升的幅度非常快。那这样的话，就产生了更加强烈的动机，他要捂地，捂盘。所以我觉得现在政策这一块是非常重要的，要对房地产商有一个非常明确的一个，让他们有非常明确的预期，就是你拿到地，多长时间之内你必须要开发，必须要上市。

　　主持人：现在这种房价快速上涨的这种态势，真正让人担心的是什么？

　　叶檀：我想整个的房地产形成这么一种恐慌性的抢购的话，其实是有非常大的危险存在在里头的。第一的话，我是觉得对银行有风险。因为他的开发贷款跟房贷会大量增加，那到时候成为坏账的可能性比较高，如果是我们采用一个比较激进加息手段的话，这是一大风险。另外一大风险的话，我们知道房地产跟实体经济联系是比较密切的，它在投资消费领域都有拉动，如果这个房地产是因为受到外界的刺激，急剧上升的话，那么我们整个的经济复苏的周期就会变得不平稳，它就会急上急下，就像过山车一样，那对于中国未来的经济预期恐怕不太好。

　　主持人：好，感谢叶檀老师。在此我们也提醒目前的购房者，特别是投资类型的购房者，如果这么多的权威专家和权威机构都在提醒您，这是一种不正常的现象的话，我想我们每个人都有理由捂紧我们的钱袋，提高警惕。好，感谢收看今天的节目，再见。