专家指出:楼市出现一定的价格泡沫

　　今年3月份以来，广州楼市迎来一波“小阳春”，在众人的观望和质疑中，这种上涨行情却丝毫没有停歇之意。楼市回暖了，房价上涨了，地王出炉了……广州楼市怎么了?

　　该如何看待当前楼市出现的新变局?广州楼市后期走势到底是升还是降?现在买房是不是时候?在广州番禺新“地王”出炉后，记者对广州楼市现状进行了调查。

　　专家指出，广州房价一路走高，但是全市住宅租赁市场平均租金却同比下跌，广州楼市出现一定的价格泡沫。

　　◎记者调查

　　三个月内提价3000元/平方米

　　去年广州房价直跌，并以15.1%的跌幅成为去年房价下降最多的城市。在阴晴不定的楼市大环境下，姚小姐开始寻觅她的“心水房”。

　　在越秀区工作的她想在市区交通方便的地段买套小户型自住，但在中心城区房价跌幅不定的情况下，她始终未敢出手。

　　今年3月份，楼市“小阳春”使房价上涨趋势初现，姚小姐等不及了，在海珠区江南大道北富基广场买下一套70多平方米的房子，“价格在1万元/平方米左右”。“现在附近楼盘很多都升到1.3万元/平方米左右，还好我买得及时。”

　　同样想在广州置业安家的袁先生就没有那么幸运了。袁先生从今年4月开始一直在看房，在广州大道中上班的他想在周边地段买套二手房。

　　“4月份的均价还在9000元/平方米左右，5月份就涨到1万元/平方米了。”袁先生按兵不动，“6月份是楼市淡季，二手房价理应会降一降”。然而，6月广州楼市的数据却让他大跌眼镜，叠彩苑、逸景花园等小区的房价纷纷上涨。

　　上周末，袁先生又去逸景花园看了一套60多平方米的两房，“每平方米涨了两三千元，总价达到70多万。”

　　“没想到价格涨得那么快!三个月内，广州大道南-客村地段的二手房均价就从9000元/平方米飙升至1.2万元/平方米左右。”袁先生不得不再一次推迟他的买房计划。

　　袁先生的经历是广州楼市涨价的一个缩影。

　　纵观广州全市一手住宅，今年1-5月的成交均价为8150元/平方米，从月度来看呈上升趋势。6月的均价急速跃升，涨至9676元/平方米，环比升15.4%，自去年12月以来首次重回9000元/平方米以上。

　　位于珠江新城的某楼盘被网友评为“最牛涨价盘”:6月中旬房价还在1.8万-2万元/平方米间徘徊，目前均价已达2.5万元/平方米，涨幅超过了30%。

　　“不只是我们涨价，现在广州各楼盘都在涨。”面对涨价的疑问，有楼盘售楼人员说。

　　随着房价的节节攀高，越来越多的买房人被挡在了“高价”门槛之外，越来越多像袁先生这样的购房者选择了继续观望。广州搜房网的2009年三季度广州市居民购房消费调查显示，43.75%的受访者打算在今年下半年买房，而58.82%的网友可以接受的房价范围在5000-8000元/平方米。

　　“广州楼市购房者两成是投资客”

　　住在珠江俊园的陈小姐既是改善性买家，又属于投资客。

　　去年，她卖掉了华景新城一套两房一厅的旧房，以9000多元/平方米买下了珠江俊园一套四房一厅的单元用于自住。

　　金融危机后，不少市民担心通货膨胀再现，于是纷纷找渠道投资。“手中还有闲钱”的陈小姐就想着投资房产，“房产没有股票那么高风险，收益较稳定”。

　　她一直看好岗顶的繁华地段，今年4月份，她看中了龙口西路附近一套70多平方米的二手房，就赶紧出手了。

　　“整套租出去，每月的租金就有3000元。”尝到甜头的她现在又在四处看房，她分析说，现在最好投资小户型，“一房一厅的小单元或单身公寓都很受租客欢迎”。

　　今年上半年，像陈小姐一样为改善居住环境、投资而购房的占了一大部分。广州知名地产专家韩世同指出，二季度广州房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。

　　中原地产项目部总经理黄韬说，据粗略统计，目前广州楼市投资客的比例从年初的10%升至20%，足足增长了一倍，而一旦这个比例达到了40%以上，整个市场就会有崩盘危险。

　　中原地产市场部总监李粤湘说，从市场一线反馈的情况看，最近一个月，广州楼市已经出现了短期炒家，需要引起重视。

　　房价走高，中心三区租价领跌全市

　　陈小姐并不知道，尽管广州房价绝地反弹，并且一路走高，但是全市住宅租赁市场平均租金却同比下跌。

　　从理论上看，商品房价格变化应与租金变化同步。而来自满堂红研究部的数据显示，今年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米·月，同比下跌2.2%。全市七区(不含萝岗、南沙)中，仅黄埔区的平均租金略有上升，其余各区均有不同幅度的下跌。其中，全市住宅平均租金水平最高的越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区下跌幅度更是达到7.5%，下跌最多。

　　满堂红研究部分析，市中心三区的租金领跌，主要是因为它们作为广州传统的商业办公区，受金融危机的影响最深。由于不少企业战略收缩，部门撤并之后人员数量精简，客观上减少租房市场的需求总量。同时，不少企业降低员工的住房补贴标准，限制了承租人的租金预算。

　　满堂红首席研究员龙斌说，租金水平高低可以反映房价合不合理、楼市泡沫大不大。“这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已不合理，广州楼市出现了一定的价格泡沫。”

　　◎专家分析

　　“广州楼市到了W中间顶点”

　　短短数月，广州楼市经历了从寒冬到盛夏的历程，有人担心:今年广州楼市将上涨得比2007年更疯狂。

　　自今年3月起，广州市国土房管局已多次提示楼市风险，希望各方主体借鉴07、08年楼市异常波动的教训，提防市场骤升骤降的危害。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，今年下半年，广州房地产市场无论外部环境还是内部环境都是喜忧参半，不过总体仍然“利好”大于“利空”。“预计下半年广州楼价将在高位震荡，而成交量也会在一个不错的水平。”

　　“房价的确不断在上涨，但未必会回到2007年10月的疯狂状况。”韩世同认为，房价的上涨会导致下阶段成交量的萎缩，“当房价上涨超越了人们的心理和实际承受能力，就不会越涨越多人购买，而只能是导致成交不断萎缩。”

　　在黄韬看来，经过春节至今楼市全面持续回暖，现在广州楼市到达“W”的中间顶点。他告诉记者，近期广州楼市成交量已经有所回落，随着成交量下降，将带动房价下跌，预计到9月份广州房价还将在8000元/平方米-9000元/平方米的区间内徘徊。

　　“房地产市场的这一次调整，时间过短，楼价并未调整到位。”赵卓文说，在政策呵护和流动性泛滥背景下支撑的楼市高潮，有可能造成新的泡沫。

　　何时是买房好时机?

　　对于何时才是入市买房的好时机，业界人士说法不一。

　　赵卓文说，当前广州楼市的泡沫并不大，还处在合理的运行区间内，“下半年楼市上升空间远远比下降空间大”。“我主张有能力的消费者要‘跑步入市’，楼市本身的运行规律已经证明，下半年将是广州楼价加速上涨的阶段。”

　　“老实说，有时候我对现在的楼市都有雾里看花的感觉。”李粤湘说，如果市民不是真的着急买房住，可以稍微再等等，“也许随着政策的变化，未来会有更多更好的选择”。

　　“购房者不需要紧张，房价不会涨得很高。”黎文江分析说，随着二次房贷等政策的调整，房价冲高的后继动力不足，而且近期广州楼市新货较少，要等到9月才有大批新货推出，市民可以暂时坐等新货，新货入市一般“低开高走”，届时买房比较合适。

　　本报记者郑佳欣实习生钟英