本地楼价是否已入上升通道
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正如之前预料的那样，2008年以来东莞土地交易市场的最高价果然出自这块编号为2009G019的莞城体育路地块(详见7月16日本报C05版)，而没有想到的是，成功竞价者则是从来没有染指过东莞地产行业的深圳龙光地产，同时也宣布了该企业将高调进入。
对于这块2008年以来楼面地价最高的“地王”诞生的过程，当然是紧张激烈甚至有点惊心动魄，在“地王”背后，这样的激烈竞拍以及楼市低谷时期的高额成交到底说明了什么呢?未来两年中东莞的房价真如深圳龙光的拍地价格一样有大幅上涨的可能吗?
如果说2007年的9月27日随着二套房贷的收紧成为东莞楼市下行的拐点，那么2009年的7月17日，随着近两年东莞最高楼面地价的诞生，是否预示着上行的通道已经开启呢?
榜眼“地王”诞生记录
19家公司竞投创参与公司最高纪录
虽然几天过去了，但对于一直从事地产前期工作的老邓来说，一提起当天的拍地场景他仍然是那样兴致勃勃，据他说，已有10年工龄的他还没有在东莞见过如此激烈竞争的拍地场面呢。
2点半，距离开拍的3点还有半个小时，就已经有开发商陆陆续续到达土地交易中心的拍卖大厅，签到、领资料、确认身份、拿号牌，一系列工作做完就找好有利的位置坐下来理清思路，这样的动作在这个土地交易大厅中进行了19次，也就是说有19家公司参与了这次拍卖，其中不乏万科、金地、光大、三正、保利、富盈、深长城等知名企业的身影。由于参加竞拍的单位太多，国土交易中心的工作人员不得不在大厅最后方加了两排椅子，才能将竞拍的单位安排下，也因为这个原因，现场规定一个企业的参与竞拍人数不得超过4个人。
据了解，这块编号为2009G019的莞城体育路用地面积达53715平方米，地理位置优越加上商住用地的身份，该地块的起拍价达2.686亿元，在之前进行的出让底价的报价过程中直接跳至3.14亿元，这也成为了该地块的最终起拍价。由于竞争激烈，万科在报价6.4亿元后退出了竞争，金地也在6.6亿元的报价后结束了拍卖，在经过近40分钟的竞价，最后以黑马身份出现的深圳市龙光房地产有限公司以7.03亿元的高价斩获了此地块，而此时的地面单价已经高达13087.6元/平方米，楼面地价也高达4847.25元/平方米。虽然还没有冲破城区地王楼面地价6077元/平方米的纪录，但是这个楼面价格则是2008年以来拍卖出的最高价。
“地王”销售价格至少万元
按照国土局对该地块的规定，该地块建设期为2年，必须在2010年8月17日前开工，在2011年8月17日前竣工，是本年度首次明确竣工时间的地块，且要求严格执行90/70政策的规定。
据一直在某房地产公司进行财务分析的陈先生计算，由于该项目的楼面地价达4847元/平米，加上楼面地价(4847元/平米)、高层建安成本(3000元/平米)、前期费用(500元/平米)年贷款利息及财务成本(250元/平米)、营销费用(300元/平米)各项税费以8%计算(800元/平米)，最终该项目的成本在9697元/平米左右，为了保持合理的利润，此项目的销售价格至少在万元以上。
“地王”竞拍成功后，舆论中，同区域的地产项目第一时间就开始跟地王“攀亲拉关系”，更有业内人士预测，东莞的一些高端项目会因此提价，甚至会提价成风。记者发现，在东莞新“地王”出现之后，许多楼盘已经开始大量宣传地王成交价并伺机涨价。
跟“体育路”地块较近、以豪宅自称的“凯名轩”马上发出短信对价格进行预报，业内分析其目的是为未来涨价进行铺垫。周末巡盘发现，星河传说新推出24套超大户型，对外报价已经达到了1.3万—1.8万元，与同项目的其他位置单位上涨了不少，虽然景观角度不同，但此时推出这类高价单位，在某种程度上，地王的出现已经给其销售打下了心理层面的购房基础。除此之外，帝庭园宣布在7月25日全部开盘，而有消息指出，该楼盘的地面价有可能达到1.3万/平米。
◎纵深
对未来房价的若干种想像
楼市价格历史的轮回
历史会重演，新一轮城建投资热潮正在启动，房地产有望逐步进入复苏阶段。东莞房地产业一直伴随着东莞经济的发展走过来，每次投资热潮必定带动新一轮的房地产开发热潮。
据了解，上世纪90年代初，东莞迎来第一轮投资热潮，1991—1993年固定资产投资增速最高达83.16%，房地产开发投资增幅最高为116%；随后增速明显回落，但房价却是快速飙升，在1997—1998年的东南亚金融危机影响下，房价快速回落，市场一度陷入低迷。
2001—2007年，东莞掀起第二次城市建设的热潮。在城市建设的带动下，特别是新城区工程建设的启动，产生了推进投资的积极效应；期间，固定资产投资增速最高达66.7%，房地产开发投资增速最高为105.37%；在固定资产投资增势强劲的带动下，房地产开发投资增势迅猛，房地产市场进入复苏阶段，商品房成交量价稳步上升，并在2005年开始步入快速上涨通道，直至2007年，这轮楼市整涨期才在政府的宏观调控下进入下行通道。
从东莞政府明年的经济调控思路来看，明年将加大固定资产投资，主要通过拉动投资来保增长。预计东莞明年基础投资建设力度会加大，一些重大工程项目加快建设，同时，轻轨的建设也陆续启动。
从2009年开始，在加大投资保增长的宏观调控思路下，东莞有望再次掀起新一轮的城建投资热潮，各镇街的基础投资建设力度会加大，一些具有战略发展意义的重大工程也将启动，城市化进程将进一步加快，房地产开发热潮也随之来临，东莞房地产市场经历调整后逐步进入复苏阶段。
“地王”事件有可能成为楼价上升点
对于东莞楼价走向，东莞中原地产研究部经理车德锐有自己的一套理论，他表示，目前东莞新房整体均价已经进入合理投资区间，但部分楼盘存在价值低估。城区作为全市房价的风向标，目前其主力楼盘均价集中在4000—5000元/平米左右；从各个镇街的房价数据分析，经济强镇房价与城区基本持平，二线镇区房价大部分已经回落到3000—4000元/平米左右，按照各区域楼盘价值评估及购买力的测算，目前东莞新房整体均价已经回落到理性、合理的水平。
车德锐还预测，在目前的政策调控下，预计全国楼市调整期将进一步延长，但调整的幅度收窄，以时间换空间。而东莞楼市经历前期快速深幅调整，有望在政策利好提振下逐步稳定，先全国一步提前见底进入市场复苏。
在拍卖现场，从记者采访的情况看，这次来拍地的开发商之多确实超越预料，从此次“地王”事件上可以看出无论东莞开发商还是外来开发商，对目前东莞市场的后市发展抱有信心，由此，这次事件很有可能成为东莞下一个楼市价格的上升通道。
高价地支撑高房价
从2006年到2007年，东莞的土地交易进入高峰期，不仅成交的土地量相当大，价格也是一个比一个高，“地王”频频出现，有的甚至还成为广东省“地王”，而时间很快，时隔两年，在这些高价地块拍卖的制定开发周期即将到期的情况下，这些2006、2007年拍卖的地块将在今年以及明年陆续上市，在高价地的背景下，为了保持相应的利润，高房价也会相继出现在东莞的楼价排行榜上。
车德锐分析表示，2009年以后的下一轮房地产开发，高土地成本支撑房价较大幅度反弹。2006—2007年土地成交价格较高，结合调整期的开发进度有所放缓，预期这部分土地陆续在2009年后形成商品房新增供应，届时由于成本支撑，房价将呈现较大幅度反弹的情况。
众多现楼有助于成交
据东莞中原研究部监测的数据显示，2009年初东莞商品房现楼可售面积为290万平米。2009年可售现楼的供应量高达473万平米，比2009年初增加183万平米。
因此，2009年东莞楼市是个标准的现楼年。所谓现楼，指的是已经竣工验收合格的商品房，购房者购买后可以马上收楼入住。东莞楼市经历调整期后，市场进入理性置业阶段，购房者购买现楼风险小，信心足，即买即收楼。同时购买交易成本降低，相比于前期购买毛坯房的业主，通常可以节省将近1年的利息支出，因此购房者的购买积极性大大提高。另外，成熟就是价值，现楼意味着楼盘已经达到入住条件，加上前期业主已经入住，整个社区氛围已经出来，现楼价值相对于楼花要高，因此预期在现楼增多的因素影响下，楼市的价格将受到强有力的支撑。
投资者渐入市助房价微涨
东莞的房价目前加快上涨，加上受来自周边市场尤其是一线城市市场的房价飙升影响，东莞市场有着补涨的外在需求。
2007年投机炒房者众多，套牢盘非常多，他们的解套意愿一直都非常强烈，房屋投资者许先生向记者表示，2007年由于受大势影响和自己身边朋友的推动，他在东莞的城区买了多套物业用于投资，没想到2008年，他和他的朋友都被深度套牢，东莞房价也一跌再跌，他坦诚自己过得很艰难也很辛苦，身边资金雄厚的朋友们都在很努力地想法设法希望早日解套，在2008年末的一系列政策刺激下。许先生有一些朋友借着政策利好、楼市反弹这个势头，大量抄底进行投资。许先生表示，由于受到金融危机的影响，身边很多开工厂的朋友把厂关了，在人民币贬值的预期下，很多朋友把钱又重新投入房地产市场。
投资客进场意味着房地产市场调整接近尾声。这个话是对还是错呢?车德锐给出了自己的看法:“我觉得应该一分为二去看待。如果针对一线重点城市现阶段的投资客进场而言，刚才我也讲了，那是真正的见顶；而对投机性比较小的二线城市，比如我们东莞，经历了深幅快速调整后，房价已经调整到位甚至部分项目板块存在价值低估，投资价格凸现了，同时也经历了首次置业、改善置业的需求释放后，投资客的进场的确可以认为是市场调整接近了尾声。所以说，中国房地产市场经历了这波调整后，目前的市场分化比较严重，不仅仅表现在个盘分化上，同时区域的分化也比较明显，不同的市场有着不同的特点。”
◎排行榜
历史前三名“地王”
NO.
1
西平“地王”:
明年是否开工还是未知数
该“地王”位于南城西平村，由两宗并非完全相连的用地捆绑组成，周边已建成或正在建设的小区有格林小城、金色华庭、世纪城等。总占地面积83289平方米，容积率不大于2.28。
拍卖日期:2007年10月25日。
拍卖过程:经过72轮激战，中信地产以11.54亿元成功竞得此地。最终成交地面单价13855元/平米，折合楼价6077元/平米，刷新了城区土地拍卖的最高纪录。
评价:在东莞的众多地王中，这块地的前途是最让人担心的一个，从拍得此地的开发商中信地产的采访中也深深感到此地块销售的压力。地价太高是这块地销售艰难的主要原因，不过，该地块开发商中信地产的有关负责人曾在接受媒体采访时回应过该问题，他表示将充分利用两家公司联合竞拍的优势，在产品设计上综合考虑与周边项目寻求一种互补。加上对自身品牌发展优势的信心，该开发商也曾明确表示，项目开工或许在2010年。
NO.
2
体育路“地王”:
是否成为楼价上升转折点
这个位于体育路的地王备受关注，编号为2009G019的莞城体育路用地面积达53715平方米，地块的起拍价达2.686亿元，容积率不大于2.7。
拍卖日期:2009年7月17日。
拍卖过程:在开拍之前就有众多消息传出，最终在7月17日，深圳龙光地产以7.03亿竞得莞城区体育路地块，折合楼面地价高达4847元/平方米。
评价:这块能成为楼面均价第二的“地王”让不少人都为之震惊，震惊的原因之一就是这个容积率高达2.7的地块，在某种程度上很难成为“地王”，而在拍卖过程中，价格着实让人惊叹。震惊之二在于参与拍卖的企业或个人打破了历史纪录，成为现场最为火爆的一次拍卖。
NO.
3
水濂“地王”:
目前所能做的只有等待
位于南城水濂南开学校南侧，地块用地面积249536平方米，容积率不大于1.5，属于商住混合用地。
拍卖日期:2007年4月27日。
拍卖过程:经179次现场举牌竞价之后，14.12亿元的出让总价和3772元/平方米的楼面地价，分别创下当时东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录。
评价:去年5月下旬的股权转让，让水濂“地王”又一次成为关注的焦点。不过目前该地块仍然没有开工的计划，有知情人士表示，目前该地块上还有不少历史遗留问题没有解决，万科跟宏远的合作也并非资金流出现什么问题，在某种程度上，这是莞外地产商与本土地产商合作开发大型项目的有益尝试。“地还没有完全到我们手上，政府还在围绕理顺关系和协调矛盾上开展工作。”这位知情人士表示。记者了解到，由于拆迁补偿等问题的困扰，目前该地块政府确实一直没有交地，这也导致该项目一直未能如期开发。当然除了这些外在因素之外，水濂地块的开发建设难度还表现在另外两个方面。首先是土地出让协议当中有明确规定，“方案竖向设计应结合现状地块，不得大填大挖，其中地块山体保护区内山体为严格保护范围，不得开发”。其次，项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对户型结构的限制，可能会与项目的豪宅定位形成偏差，并最终影响项目的未来营销。
本版撰文本报记者姜岩