部分区域房租今年首度上涨
租房需求增加抬高业主预期，投资客仍需谨慎入市
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“咋一下就贵了呢?早知道上个月就租了。”一连跑了多个地方，不仅价格比前段时间高出了几百元，可选择的同类房也少了不少，这是近期一些租赁一族的普遍感受。
记者近日走访市场发现，部分区域的房租开始出现今年来首次上涨的势头，涨价幅度在10%以内。除了租房需求增加抬高业主预期外，与购房者持币待购、转向租房也不无关系。业内人士认为，如果经济形势仍不明朗，房租估计还会再度出现下调的情况。
房租出现5%-10%涨幅
“现在三房的家电全齐的只有一个顶楼的了，月租金最低1400元。”听完中介公司工作人员说完后，杜女士很后悔，因为上月初才看的房，在东泰花园附近的三房单位，家电全齐，当时看中很多套，价格都在1250元/月以内，可是由于种种原因，杜女士暂时没有租。等到现在再来租房时，跑了一圈中介后，发现价格确实是比当时涨了不少。
随后，记者走访东城的领先物业、中天置业、金信联行等中介门店，以市民身份想租家电全齐的三房单位时，得到的答案均为:放盘价格比之前高了不少。领先物业东泰店一工作人员直言:“现在放盘的价格普遍都高了一些，现只有一套1400元的三房单位。”
“东城中心片区租金基本都出现上调，平均涨幅在5%-10%之间。”东莞世安居地产总经理夏世飞说，在2005年和2006年的时候，东城中心租赁市场很活跃，以标志性楼盘金月湾为例，当时的三房租金达到7000多元/月，而自去年金融危机爆发以来，租金呈直线下降，3000元/月都很难找到租客。但是从近期来看，租赁市场又回复活跃，目前租金水平又回调到了4000多元/月。
合富置业东莞分公司副总经理廖志坚也表示，目前东莞某些片区确实有租金上升的趋势，如东泰片区，目前的租金水平比之前略升100元/月-200元/月左右，而某些质素较高的楼盘上升幅度不止这个幅度，就比如租金上升得较为明显的景湖春晓，以往两房租金约1100元/月，目前则为1300-1400元/月左右，景湖春天过往两房租金由1300元/月起，目前则由1500元/月起。
需求增多促租金价格上升
廖志坚指出，随着目前经济逐渐好转，决定留守的工薪阶层以及做小生意的创业者日益增多，东泰片区目前的租赁者比之前明显增多，特别是最近该区域有新兴写字楼的落成使用，在写字楼白领明显增多的情况下，选择在附近租赁房子居住的人群也日益壮大。
另外，还有一部分想在此买房的人士在置业之前先租用物业熟悉一下环境，再决定是否购买，综合各种因素，该区域这个月的租赁人士比上个月增多了1/3左右，致使某些僧多粥少的盘源租金价格上升。“租房需求人群增加，租金自然就水涨船高。”夏世飞分析，目前东莞经济正在逐步复苏，部分企业的收益也在增加，制造了更多就业机会，租客也就随着增加。
也有人认为，房价的上涨除了新增租房者外，与购房者持币待购、转向租房也不无关系。记者在采访时发现，并不是所有区域的租金水平都会有明显上升的现象出现。常平一带由于高校毕业生逐渐走向社会而令租赁者增多，租赁市场也日渐走俏，但租金水平仍维持着相对稳定的状态，据廖志坚介绍，目前最为热租的是世纪康城、海霞国际、联邦国际等楼盘。
“租售比”差距大投资客谨慎入市
虽然房租出现今年来的首次上涨，并且涨幅也不小，但是东莞的投资客却并不像广深圳一样积极，他们仍然对市场保持谨慎态度。
据金信联行总经理罗凤介绍，目前入市的投资客仍然比较少，但这些投资客是存在的，多以咨询、试探的形式介入。近两个月投资客有所增加，增幅在8%—10%左右，但真正出手购买的还是比较少，仅为5%左右。
真正出手的投资客较少，这跟房租与月供缺口过大不无关系。以东莞东泰片区的一套三房为例，该区域的三房总价在60万左右，20年还贷，若按现行银行二套房贷最低优惠做法，首付两成、利率下浮30%(4.158%)，首期付款为12万元，月供也得2948.82元。而从目前的房租来看，普通的三房单位普遍在1500元/月左右，最高上限也不过在1800元/月，这样的房租行情，与近3000元的月供相比缺口非常明显。
“房租上涨只是阶段性的，与房价上涨没有关系。”金信联行市场部经理林清平认为，随着东莞新楼盘的不断增加，同素质楼盘竞争不断加大，大环境并不容乐观，经济尚未完全恢复，全国楼市的这种突然的爆发性活跃不得不引起多方的担心。如果国家出台相关政策进行调控，必然造成激烈的碰撞，难保不会再度出现租金下调的情况。月不抵租，再加上整体形势不明朗，成为制约投资客出手的一大因素。
业内
此时不宜短线投资
目前投资客入市少，与东莞的投资客喜欢长线投资也不无关系。据罗凤介绍，相对深圳、广州的投资客的四处出击、活动范围大、豪宅洋房通吃、少有讲价、批量购买、流通时间短的方式相比，东莞的投资客要谨慎得多，活动范围也多限于东莞本地，能省一个是一个的心理比较重，投资周期也相对较长。
这一观点可以从最近的销售市场得到印证，虽然最近楼价上升，投资客也有意出货，但是放盘多真正成交的却很少，主要是因为放盘价钱较高，特别是2007年楼市高峰期购入的物业，当时购买时的价位多位于6500元/平米方-8000元/平方米之间，而现在成交的物业多集中在3000元/平米方-5500元/平方米之间，即使原价出售仍然高出时价很多，所以很难出手。虽然有部分投资客为回笼资金而亏本抛售，但坚持高价的投资客还是占较大比例。
但记者采访时发现，受通胀预期影响，还是有部分投资者想趁机入市，但业内人士指出，受经济危机影响，短期内租金回报率还将进一步下调，短期投资行为肯定不适合。
■一周楼市
上周楼市均价波动不大
与此前相比，上周(13日-19日)东莞全市商品房价格整体波动不大，南城和东城成交量仍居前两位。据东莞中原地产研究中心数据监测显示，本周东莞市普通住宅均价为5570元/平方米，环比上升2.9%。
据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度为25%，环比下降3个百分点。说明市场经历回暖个盘分化后大部分项目成交放缓，同时市场缺乏热点，虽然部分项目降价促销出货，但所处区域不是成交热点区域，总体上这些项目出货情况也不算太好。此外，主城区成交面积占全市总面积的39%，环比下降6个百分点，说明近期城区成交持续放缓，部分项目处于蓄客阶段，市场呈现间歇式的放量出货态势，反映出市场需求释放明显放缓，需求需要时间来积累。
据东莞星彦地产研究部数据监测显示，上周东莞全市32个行政区域成交排行中，城区占据前两位，分别是南城区和东城区。南城主要销售楼盘以东骏豪苑和世纪城-国际公馆为主；东城主要以东海阳光为主。镇区以塘厦镇以51套的成绩领跑镇区第一，主要销售项目为富康豪庭。
另外，上周新增供应项目共有4个，总供应面积约5.5万平方米，供应套数为684。其中，中惠沁林山庄供应以101-120平方米的三房为主，中信商业广场供应以41-60平方米的一房为主，居家型住房还是占主流市场。
刘慕华
记者支招
问:我看上东城某楼盘朝南的一个一楼单位，请问购买一楼需要注意什么?
答:安全问题是选择底层住宅首先应该考虑的问题。门窗的防护设施当然是必需的，看能不能安装这些防护设备，还应该注意看看是不是对着主干道或是社区的大门，应该尽量避开这些位置，因为汽车的澡音和灰尘就足以让你很烦。
由于东莞的天气比较湿热，底层是否潮湿也是应该特别注意的。可以选不同的时间去看看底楼是否潮湿，特别是下大雨时会不会遭水浸，也可以去周边楼盘打听一楼情况，看平时有什么隐患。因为底层有许多管道井，墙皮和楼板的防潮非常关键。此外，底楼还有一个很大的不足就是光线往往很差，所以这一因素也是考虑的范围，可以注意看该小区的楼距是否较大，周围有没有遮光建筑物，一般来说采光面在正南向的光线还是不错的。
当然，花园的使用权也是买一楼经常碰到的问题，如果有小花园赠送，一定要注意购房合同中有否注明一楼小花园的使用权归谁，以免日后麻烦不断。
除了以上几点外，可根据自身的需求，再仔细观察一些小细节。
刘慕华
本报记者刘慕华实习生邓敏儿