■新快报记者 麦翠如 文/图

　　今年上半年，伴随着刚性购房需求的迅速释放，国家利好政策的出台助阵，中山楼市犹如凤凰涅槃，浴火重生，呈现出“井喷”现象。然而进入六七月份，颇受业界关注的楼市却一反常态，在一片波澜不惊中似乎又回复了沉闷。这到底是楼市的理性归回，还是市场“拐点论”重现江湖？2009年下半年，中山楼市又将何去何从？

　　■市场分析

　　楼市出现凤凰涅槃现象

　　据中山市国土资源局公布的统计数据显示，今年上半年，中山商品住宅成交宗数达到26476宗、成交面积301万平方米、成交金额123.9亿元，同比依次上升74％、84％、71％，是历史同期的最高水平。其中城区成交宗数、成交面积和成交金额三大指标分别比去年同期水平提高超过100%，城区整体增长幅度高于镇区。

　　据了解，今年上半年城区住宅交易均价为4673元/平方米，同比上升5.5％，是历史同时期价格最高水平。而今年上半年镇区住宅成交宗数为20831，成交面积为232.8万平方米，成交金额为92.1亿元，虽然在成交量、面积上都有所提升，但是成交均价较去年同期下跌11.1％。业内人士表示，镇区住宅的价跌量升直接导致了今年上半年商品房住宅出现“井喷”的状况。在今年上半年中山市26476宗的住宅交易中，镇区住宅成交占了20831宗，其中坦洲、沙溪、开发区、东区和三乡五大区域累计销售量占据全市上半年总销量的“半壁江山”。

　　从中山市国土资源局销售备案数据显示，截至6月30日，中山市商品住宅存货量在29000套左右，主要集中在坦洲、三乡、开发区和沙溪，累计约占全市存货总量的44%，其中120-144平方米及100-120平方米的三房依然是市场热销的户型。

　　对于一手楼市的井喷现象，二手房市场的表现却相对疲软。中山市国土资源局的统计数据显示，今年上半年二手房共成交6756宗、140.4万平方米，相比去年同期的7482宗、150.2万平方米整体有近一成的回落。今年上半年二手房的成交均价为1650元/平方米，比去年上半年增加8.3%。从总体情况看，二手房成交价格相对稳定。今年6月份，二手房以43万平方米的成交面积创下今年的成交量新高。

　　■原因分析

　　价跌是楼市回暖主因之一

　　今年上半年，中山房地产市场可谓是轰轰烈烈，从回暖到小阳春、再到火爆的场面，楼市成交的热潮一浪接一浪，房价也水涨船高。对此，业内有关专家认为，2009年上半年楼市“回暖”的主要原因有：

　　一是政策刺激。为了扭转美国金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，房地产行业成了拉动内需的引擎。从2008年底开始，国务院出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策直接降低了居民的购房成本，同时刺激了购房者的消费欲望。

　　二是刚性需求释放。市场从去年下跌以来，累积了一定刚性需求，在今年春节之后出现一次集中释放，即出现所谓的“小阳春”。

　　三是房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格。中山市镇区不少楼盘都出现了价跌量升的现象，由此可见，房价下跌是楼市回暖的主因之一。

　　四是通货膨胀预期的影响。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，同时，在没有更好的投资渠道的情况下，部分房地产投资性需求上升。

　　进入七月份，随着刚性需求的迅速释放，投资者观望气氛仍然浓厚，中山不少楼盘陷入左右为难的尴尬局面：性价比高的热销产品供不应求，投资、改善型的高价位产品却少人问津。业界表示，目前，中山的楼市仍以消化存量单一的产品为主，居高不下的房价将会引发楼市重新进入观望进而陷入新一轮的调整。

　　■市场分析

　　市场供应量下半年预计上升

　　据中山市合富辉煌市场研究部分析，经历上半年的成交高峰后，万科、世纪新城等项目后续供应量并不能更好地延续，部分产品或将会出现青黄不接的局面。专家预测，预期市场供应量将会在下半年有所上升，尤其集中在10月“黄金周”期间。

　　就当前市场而言，不少项目由于购房者来访量下跌导致潜在客户的积累有所欠缺，由此可见，后续市场的成交量不一定有足够的购房者去支撑，市场将会存在短线调整的可能性。后市更寄望于房价稳定、客户消费心态转变、改善型需求和部分投资型需求的接力。中山市天域置业相关人员向记者表示，中山房地产市场是一个较为理性的市场，主要以刚性需求为主，改善及重复性置业也占一定的比例。预计后市楼价将以稳字当先，中山楼市将会进入调整期。在国家不稳定的政策因素影响下，中山楼市将充满变数，甚至影响到调整期的时间。据记者了解，中山地产巨头雅居乐旗下的世纪新城，日前推出的现楼单位也开始打折降价。