台海网7月24日讯（海峡导报记者 孙春燕）今年以来，商品住宅价格和成交量疯涨，各地“地王”竞相亮相。

　　为给“发烧”的楼市降降温，今年6月30日，银监会出台了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，即以家庭为单位，购房者贷款购买第二套房的，即使购房者已经结清此前的个人住房贷款，也要执行四成首付并将利率上浮为基准利率的1.1倍。

　　此规定一出，立刻在房地产市场上引起轩然大波。一种观点认为，以前可以打的“擦边球”现在恐怕难了，炒房客恐怕收益率要大打折扣；不过也有人担心，这样一来银行可能要打利率价格战，房地产可能要忍受观望形势。本期财道邀请房地产中介、销售代理和金融界人士，各抒己见为房地产“把把脉”。

　　对刚性需求影响不大

　　嘉禾路上一个楼盘正在销售中，二套房新政出台后，其营销总监感觉市场发生明显变化。“最近一两周，我从同行那里了解到，目前在售楼盘的人流量和成交量明显下滑。”这位营销总监说，二套房贷政策收紧后，楼市有一股观望氛围正在形成。

　　“说观望有点言过其实了，收紧的政策影响了很大一部分投机者的购房欲望，但对改善住房的二次购买者来说影响不大。”蓝火房地产代理周访能认为，二套房贷政策出台后，投资客受到的影响最大，购房者更加理性，厦门二手房交易热潮有所减缓。

　　汇立升房产中介总经理王高铭表示，政策从紧之后，银行方面加大了对买房者的审核力度，有的公司不得不对多笔正在申请贷款的二手房交易重新申请房贷;从贷款方面来看，这些购房者房贷利率均增加了30%以上。尽管购房者短期内尚未因贷款利率变化而退房，但是购房积极性似乎已受到政策风向影响，楼市似乎已现“退烧”迹象。

　　对于“6·8”地块拍卖会火爆收场后，部分开发商捂盘惜售，王高铭认为，政策从紧显示政府有意控制楼市过热，开发商捂盘不仅面临稽查风险，还可能会把楼盘“捂死”，经营风险增加不少。

　　利率价格战 发生可能性不大

　　近期正打算换房子的林小姐还向记者透露，外地有些银行规定，只要购房者提供改善性住房需求，承诺将把第一套房产出售，即可获得优惠房贷，但哪些购房是改善型的，哪些购房是准备投资的，银行也很难分辨。

　　另外，她认为，尽管二套房贷政策收紧，但各家银行为了争夺市场，会放松对二套房贷款利率必须上浮10%的限制，会以优惠的利率来弥补二套房贷首付必须四成的政策，新一轮利率价格战一触即发。

　　对此，厦门某银行高管江先生告诉记者，此前，国家对于二套房贷的政策以原则性为主，而住房信贷又是银行偏爱的优质资产，所以为了争夺市场，出现了高低不一的利率；但此次明确了上浮10%的规定，这不是上限而是“必须”，银行可操作的空间实在不大。

　　周访能也表示，短时间内可能存在利率不一，但这不过是时间问题，目前厦门市场上各大银行多数已开始执行新政策，其它银行迟早都会按规定执行的。不过他也表示，从2008年金融危机爆发以来的情况来看，中国的房地产开发贷款和个人按揭贷款虽然不良率有所上升，但总体上风险处于可控状态。因此不必过于忧虑房贷的风险，银行对住房贷款依然看好。

　　二套房贷“擦边球”越发难打

　　一些银行和中介的业务员常常用打“擦边球”的方式，为二套房贷申请到较低的首付或贷款利率。可近期随着二套房贷的政策收紧，打“擦边球”的单子将越来越少。

　　王高铭说，原先央行对二套房贷的规定是 “按户放贷”，但是许多商业银行可以通过 “按人放贷”打 “擦边球”，比如夫妻双方各以主贷人的身份申请贷款，虽然对家庭来说是 “第二套房”，但各人却都是首次贷款，从而绕过了二套房贷的政策。不过，“进入7月以来，绝大多数银行不再这么做了”。

　　江先生也告诉记者，几大中介公司的交易管理部门信息显示，对于二套房的四成首付，银行均不松口，几乎不太可能低于四成了。

　　不过，王高铭也说，“收紧二套房贷”目前暂未给市场形成太大冲击。政策方向出来后，刚性需求者尽快出手，已达成交易意向但尚未完成过户的，双方都在加快过户节奏，这主要体现在加快贷款审批和税费办理上，此类客户约占总客户的20%。政策执行后，少数买家的后市预期因此发生改变、转入观望。

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