律师伍开国接听维权热线 记者 龙宇丹/摄

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　　昨天下午，两个半小时的律师值守维权热线时间，电话一个接一个响起，伍开国律师与市民一一作了交流和解答。

　　李女士：2008年10月，我购买了一套房子，今年5月交房时，原定120平方米的房子，现在的面积为128平方米。超出的8平方米房子怎么办？

　　伍开国：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，面积误差以总面积的3%为临界点，3%以内，按合同约定的价格据实结算，超出3%，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。李女士的房子面积多出部分已超过3%，既可以要求开发商退房，也可以要求开发商承担违约责任。

　　王先生：我2008年买了一套商品房，最近开发商通知交房了，我应注意些什么问题？

　　伍开国：首先，你可以从房屋的外观上进行验收，查看墙体、水管、防水、电线等，有条件的还可以聘请专业机构对房屋进行检测；其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，验收合格后方可交付使用。你可以要求开发商提供由质监站、消防、城建、规划、房产等主管部门出具的验收合格证。只有验收合格的房屋才能交付使用。

　　张女士：我准备与老公离婚，双方约定将共同拥有的婚后150平方米的房屋过户到女儿名下，是否需要缴纳个人所得税？

　　伍开国：根据国家税务总局、财政部《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，3种情形的房屋产权无偿赠予，不征收个人所得税：一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；其次是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人；再者是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人。张女士与前夫共同所有的房屋过户（赠予）给自己的女儿，不需要缴纳个人所得税。

　　马先生：我准备买套二手房，买房过程中应注意哪些问题？

　　伍开国：现在很多二手房交易纠纷中，是因为产权不明晰而引出的，所以，在签买卖合同时，一定要先明晰产权，确定房屋的真实房主，签合同前应请房主出示身份证、房产证、土地使用权证；同时，查询是否有产权共有人，共有人是否同意出卖该房产，是否有抵押权等他项权；有必要的话还要到房地产交易中心查询原始档案。房地产是大额商品，交易时一定要慎重，避免今后发生不必要的纠纷。

　　李先生：我在昆明做生意10余年了，2002年经朋友介绍购买了某城中村的住房一栋，现在该房屋面临城中村改造，面临巨额赔偿，原房主现在起诉我退还房屋，我该怎么办？

　　伍开国：根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定，你不能购买该农村住房，因此，按合同法规定，该房产买卖合同无效，你应退还房屋给原房主，而原房主应退还你的购房款，并赔偿你因此所受到的经济损失。

　　记者 洪扬 实习生 杨燕明 （都市时报）<