岛城地价走高为高房价埋下伏笔 “地王”重出江湖影响楼市几何
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搜房网的调查。
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青岛楼市鸟瞰图。（资料片） 本报记者杨宁摄
本报记者姜淑芹宋珊珊孟艳
国土资源部 24日公布了全国620个楼盘的地价，地价与房价两者之间的关系再次成为社会各界热议的焦点。在这次公布的数据中，青岛市有6个楼盘名列其中，这些楼盘的地价与房价的平均比例约为 28.84%，高于全省25.22% 的比例，也高于国土部公布的全国23.2% 的平均比例。从2002年开始，青岛的土地拍卖市场屡现“地王”身影，伴随地价的一轮轮攀升，青岛的房价也节节升高。在青岛市7月24日举行的土地拍卖会上，地价比3个月之前陡然上涨，引起了人们对下一轮房价走势的关注。
高地价为抬高房价埋下伏笔
从2002年开始，青岛的土地市场屡现地王身影，伴随地价的一轮轮攀升，青岛的房价也节节升高。
2002年，青岛的房价均价还在2000元左右时，芝泉路22号地块就创下了5500元/平方米的拍卖天价，后来建设成的玺景园项目，开盘时售价高达9000元/平方米，现在二手房单价已近4万元/平方米。
最为轰动的是 2007年的山东路西吴家村250号地块，中海地产经过近300轮的举牌以8330元/平方米的天价竞得，当时周边楼盘的售价也不过每平米8000元左右，中海拿地之后，山东路周边的在售楼盘纷纷提高了销售价格。
据了解，这次土地拍卖产生的“ 地王”（宁夏路78号、镇江支路9号地块）其周边楼盘万达39克拉，良辰美景和锦绣华城等，开盘价每平米得在9000元左右，“现在地价都8350元/平方米了，再加上建安成本、管理成本之类的，到时房价肯定会比现在的楼盘价格高不少。”附近一楼盘的销售经理宋女士这样告诉记者。
实际上，高地价为开发商不断抬高房价埋下了伏笔：位于四方区金华支路12号的保利百合花园，拿地时间在2008年1月底，楼面地价为2220元/平方米，今年开盘时售价达到6300元/平方米，地价占房价比例35% ，这个楼盘一期十分热销，现已基本售罄。据一位销售人员表示：地价比较高，一期卖得便宜，利润比较低，二期肯定要涨价。
不少“地王”地价占比超一半
目前青岛的土地主要分两种方式出让，一部分是拆迁改造，协议出让，这样的地价相对便宜，要是正好在黄金地段，那项目建成后地价占房价的比相对较低，“像是万科拿到的双山、保儿改造地块就这样。”业内人士说。
还有一部分土地是通过招拍挂的方式出让，地价就会根据市场行情出现很大的差别，一些“地王”楼盘就是这样出炉的。这样的项目，地价甚至能占到房价的60% ，楼市分析家张百忍说。2007年和2009年青岛产生了不少“地王”，有些地块到现在还没开工，估计其土地成本占比远超国家平均水平。
另外，中海山东路地块在2007年拍得的楼面地价达到8330元/平方米，此价格与周边正在销售的精装修商品房的价格相差无几，业内人士认为，该楼盘今年6月刚刚开建，以周围楼盘12000元/平方米左右售价作为参考，假设其售价达16000元/平方米，地价占比将超过50%。
六成网友认为地价占比偏高
记者在调查中发现，多数市民认为房屋成本不够透明，建安成本相对固定的情况下，地价占房价比偏高，房子价格肯定会上涨。而根据搜房网调查统计，认为青岛地价占房价比平均水平偏高的网友占到六成，对下半年地价、房价的预测中，认为地价增长快于房价的网友占到四成（如图）。
思源经济许经理告诉记者，房屋成本通常由六大部分构成，土地成本、建安成本、融资成本、配套成本、管理成本、营销成本，其中土地成本占房屋成本的比例最大。依山雅居承建方中铁集团的杨经理告诉记者，岛城建安成本目前已相对固定，多层的成本在千元以下/平方米，高层在千元左右/平方米，“住宅类的房产，建安成本占大头才正常，商业类的地价高点比较合理。”杨经理说，而目前岛城地价成本都高于建安成本。
楼市分析人士张百忍表示，房价除了受土地成本影响外，还受开发商的利润率影响。
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市区又有7地块将出让
记者从市国土资源和房屋管理局获悉，市区将有7块土地于8月12日至8月21日挂牌出让。其中4地块位于青岛CBD ，与刚刚拍出天价的宁夏路78号、镇江支路9号地块相邻，其地价走势值得关注。
据介绍，一号地位于浮山新区合肥路南、劲松七路东，规划用途为住宅，挂牌起始价2290元/平方米。二号地位于市北区延吉路128号，规划用途为商服，挂牌起始价3210元/平方米。三号地位于市北区敦化路326-348号、市北区东吴家村2 号、连云港路18 号，用途为商服（商务金融）和住宅，挂牌起始价2910元 /平方米。四号地位于市北区连云港路13号A-1-15-1B，用途为商服（商务金融），挂牌起始价2880元 /平方米。五号地位于市北区连云港路13号A-1-15-1C，用途为商服（商务金融），挂牌起始价2950元/平方米。建设限价商品房的市北区济阳路12 号，住宅规划面积为3395平方米，挂牌起始价2950元/平方米。另一块四方区清江路152号、159号，住宅的规划面积为 12540平方米，挂牌起始价为2180元/平方米。
相隔3个月地价涨3倍
24日，在青岛市房地产交易中心举行的国有土地出让拍卖会上，青岛市区有3宗地块出让。其中位于市北区宁夏路78号、镇江支路9号的1号地块，交通方便，附近有43中等学校，紧邻市区南北交通主干道山东路，与青岛CBD也只有两公里之遥。竞拍非常激烈，经过近百轮举牌，最终由青岛海厦置业有限责任公司以8350元/平方米楼面地价收入囊中，远远高出4185元/平方米的起拍价，创下今年土地拍卖市场的首个“地王”纪录。
这次土地拍卖会，无论是开发商争相拿地的心态、竞拍的激烈程度，还是最后的成交价格，都与3个月前青岛2009年度第一次土地拍卖会形成了强烈的反差。在4月28日的第一次土地拍卖会上，与上述1号地块相邻的、位于CBD区域内的市北区连云港路13号(A-1-15-1A)地块，在拍卖时只有一家开发商举牌，最终以2800元/平方米的起拍价成交。当时竞拍时无人争抢且价位如此之低，业内人士也大喊十分意外。
对土地市场的这种急剧变化，岛城楼市分析人士表示，4月份时房产市场还没有从寒冬阴影中走出来，楼市虽然成交量放大，但是上市商品房的销售价格却呈下跌态势，开发商的资金链条还比较紧张，出手都非常谨慎，土地市场趋于理性。而连续几个月以来，岛城楼市持续热销，成交量和价格一路攀升，开发商对后期市场明显乐观，拿地的信心大增，推高了土地成交价格，这必然会影响岛城楼市今后的走势。