□今报记者 王献军 实习生 宋青丽

　　昨日，郑州市房管局发布今年上半年郑州楼市运行状况分析报告。数据显示，郑州楼市经历一年多的萎靡期后，刚性、投资、投机需求集中喷发。从今年2月份起，迅速从“寒冬”进入了“阳春”，5月份短暂“歇息”后，6月又转入了“盛夏”时节。

　　房价首破5000元/平方米“关口”，保持两位数高速增长；商品房销量再创同期纪录，比2007年上半年的“高潮”期还多卖了55.55万平方米；土地市场再度“发烧”，年初流拍过的地块成了“香饽饽”……越来越多的迹象表明，今年上半年郑州楼市的“热闹”程度，不亚于2007年的楼市“高潮”期。

　　【房价】半年涨了862元/平方米

　　今年上半年，郑州商品房销售均价继续上扬，均价达4749元/平方米，同比上涨6.4%。其中，商品住宅销售均价4457元/平方米，同比上涨12.5%。5月份，商品房销售均价首破5000元“大关”，6月份继续上涨，半年涨了862元/平方米。同时，商品住宅销售均价一度“冲高”至4773元/平方米，6月份虽有所回落，但较年初仍上涨了744元/平方米；非住宅各月销售均价波动较大，6月份的“收官”价为7014元/平方米，较1月份涨了973元/平方米。

　　郑州市房管局认为，影响房价持续增长的原因有：高层住宅成为市场主导产品，高成本推动房价上涨；利率下调、首付款比例下降，降低了购房门槛，更多购房资金集中涌入市场推高房价；部分开发商调整销售策略，提高房价。

　　引人关注的是，今年上半年，购房者恐慌性跟风购房与房价报复性反弹形成鲜明对比，房价涨幅相比于政府政策优惠幅度要大得多，购房者实际上为此付出了更大代价。不能忽视的客观事实是，郑州房价连年保持了两位数的高速增长态势，目前的房价已超出了大多数人的承受能力，居民收入不及房价增长速度，居住质量也因此大打折扣。

　　【销售】创历年同期销售纪录

　　与季节变化同行，郑州楼市也从年初的“寒冬”走到了6月的“盛夏”。尽管房价一再走高，但销售却直追2007年的“火爆”，一些新开盘的小区，再度出现了走后门、抢房子的现象。

　　统计数据显示，上半年郑州商品房共销售486.88万平方米，创历年同期纪录，较2008年上半年上涨了59.4%，较2007年上半年的“高潮”期上涨了12.88%，多卖了55.55万平方米。其中，商品住宅销售45916套、408.94万平方米，同比分别上涨了83.8%、59.68%。

　　从各月销售情况看，2月份“小阳春”行情显现，3月份商品房销量创单月纪录，首次突破万套“关口”；4、5月是高位调整阶段；6月份销量再度突破万套，进入“盛夏”行情。

　　【投放】供销倒挂情况明显

　　与火爆的销售形成鲜明对比的是，今年上半年，郑州商品房投放面积259.85万平方米，同比下降34.2%，是2006年以来郑州楼市半年投放量的最低值。与此同时，商品房新开工面积427.13万平方米，同比下降29.9%；竣工面积 107.58万平方米，同比下降20.9%。

　　从总体上看，上半年郑州商品房市场供销倒挂情况明显，投放与销售比为0.53∶1，销售面积大于供应面积227.03万平方米，几乎是投放面积的两倍。从一定程度上讲，今年上半年所销售的商品房，半数是以往年度的库存商品房。但即便如此，今年上半年，也还没有完全消化掉去年新增的商品房库存量。

　　【土地】开发商闻“地”而动

　　春节过后，郑州的土地市场一片冷清，基本都是底价成交，但楼市近期回暖引得各路开发商“蠢蠢欲动”。7月11日，郑州市土地储备中心正式向外推介6宗地块，拟出让土地总面积395.2亩，其中中小地块居多。推介会现场，能容纳200人的会议室座无虚席。7月23日，郑州市建设路与工农路交叉口一块19.72亩的土地，经过19轮现场竞价，最终以每亩245.94万元的高价成交，与起始价相比，每亩地贵了96.35万元。引人关注的是，该地块曾在今年2月20日流拍，不承想，仅仅过了5个月，就引来了多家开发商追逐。

　　业内人士预计，受楼市回暖的影响，预计郑州市下半年的土地市场将再度“发烧”，准入门槛较低的中小地块，估计会出现多家企业疯狂拼抢的现象。

　　【户型】中小户型是购房者首选

　　销售火爆的市场上，什么样的户型最受购房者青睐？答案是中小户型。郑州市房管局认为，90平方米以下中小户型热销，一方面是因为国家“70/90”政策不断落实，市场上中小户型供应量逐步增加；另一方面是由于房价快速上涨，出于经济方面的考虑，越来越多的家庭选择了中小户型。

　　今年上半年，郑州选择按揭购房的家庭越来越多，采用按揭方式购买商品住宅的套数比例达67.05%，较去年同期上涨了15.13%。

　　【二手房】成交量和均价创新高

　　商品房市场的活跃，在一定程度上带动了二手房市场的发展。同时，受二手房税费减免政策的影响，今年上半年，郑州二手房成交量和均价都创下新高。

　　数据显示，今年上半年，郑州共成交二手房11091套（间），较去年同期上涨了93.05%，比去年前11个月二手房交易量的总和还多，创下了郑州楼市二手房半年交易量的历史纪录。二手房的成交价格也与商品房价格走势相同，呈上涨之势。今年上半年，郑州二手房成交均价为3089元/平方米，同比上涨了1.25%，创下二手房交易均价“新高”。从2006年上半年的2169元/平方米，上涨至今年上半年的3089元/平方米，郑州的二手房交易均价，3年里每平方米上涨近千元。

　　【预测】房价可能挫伤购房热情

　　越来越多的迹象表明，今年上半年郑州楼市的“热闹”程度，不亚于2007年的楼市“高潮”期。但“盛夏”之后，郑州楼市何去何从？

　　刚性需求释放、投资投机需求回潮托起了上半年的郑州楼市，这种情况对下半年的楼市还会有所“助推”，加上政府持续到今年年底的税费减免政策，以及“牛年”、“虎年”的婚育高峰，预计下半年市场需求依然会保持旺盛态势。

　　但目前不断创“新高”的郑州房价，已经超出了大多数人的承受能力，不仅会严重挫伤自住性住房需求，而且有可能会出现新一轮的“观望气氛”，让楼市重新走进低迷。同时，高房价既是一把尚方宝剑，也是一块烫手山芋，平抑房价很可能再次成为中央剑指重点。

　　对于普通购房者来说，目前市场上商品房可售面积总体上仍处于高位，同时，市场上在建项目有增无减，郑州楼市不会出现所谓“楼荒”。因此是否“出手”，还得综合考虑家庭实际情况、仔细对比周边楼盘后再作决定。

　　(本文引用了王牌地产研究院、郑州市住宅与房地产业协会新视野房地产工作室部分观点，在此表示感谢。)

　　■权威数据

　　河南当前房价偏高未来降价空间较小

　　昨日，河南省统计局发布《上半年河南房地产开发运行情况分析》。

　　省统计局提供的国家统计局70个大中城市抽样调查数据显示，2009年6月份，与上年同月相比，新建住房销售价格全国下降0.6%，但郑州、洛阳、平顶山三市分别上涨0.8%、2.9%和1.4%，居全国70个大中城市的位次分别为第24位、第8位和第20位。与今年5月份相比，新建住房销售价格全国环比上涨0.8%，郑州、洛阳、平顶山三市分别环比上涨0.1%、0.7%和1.3%，居全国70个大中城市的位次分别为第61位、第25位和第10位。

　　省统计局分析认为，以郑州、洛阳、平顶山为代表的河南房价涨幅超过全国平均水平，是因为我省房地产市场起步较晚，商品房主要以自住消费为主，投资性购房较少，住房刚性需求旺盛。而且，我省当前的房价在全国处于下游水平。因此房价小幅上涨，是趋于基本理性的。未来河南房价下降的空间也很小。

　　河南房价在全国处于下游，但已超出了河南人的经济承受能力。对于河南百姓来说，河南房价偏高。

　　省统计局表示，用国际通用房价收入比来衡量房价。一般认为房价总额与居民家庭年收入之比在3~6倍为合理区间，大于此区间则认为房价超出了人们的经济承受能力。以郑州为例，2008年郑州市户均可支配收入45430元左右，同期郑州普通住宅价格为3994元/平方米左右。按户均100平方米计算，即每套住房40万元左右，房价收入比达8.8倍。

　　省统计局分析认为，尽管全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。 记者 肖芳