国土资源部24日公布了全国620个土地项目关于“地价房价比例”的详细调查结果，其中涉及到深圳的9个楼盘，地价最高占到房价的48%，最低为22%，平均为34%，远超全国23.2%的平均值。其中地价占房价比例最低的深业紫麟山，其楼面地价为3781元/㎡，开盘均价为17283元/㎡，房价比地价贵1.3万元。但深圳开发商认为这一数据太过笼统，没有反映出开发商的实际土地成本。同时，专家也指出，这一数据虽无代表性，但反映出的恰恰是开发商暴利。

　　开发商抗议测算不准

　　国土资源部披露的9个楼盘全部集中在特区外，其中龙岗占6个，宝安占3个，而且都是2006年出让的地块。

　　在这些项目中，地价占房价比例最高的楼盘是中信湾上六座，为47.95%，其楼面地价为4555元/㎡，开盘均价为9500元/㎡，地价与售价相差4945元，该项目为中信华南集团2006年9月以3.8亿元拿下，总建筑面积约8.3万平方米。地价占房价比例最低的楼盘是深业紫麟山，为21.88%，其楼面地价为3781元/㎡，开盘均价为17283元/㎡，地价与售价相差13502元，该项目为深业集团2006年12月以7.7亿元拿下，总建筑面积203653平方米。从整体上看，涉及的9个楼盘地价占房价比重介乎30%-40%之间，平均数为34.4%。

　　但这一数据遭到深圳开发商的质疑，“国土资源部调查这个的时候，我们不知情”，旗下两个楼盘被公布出来的深业南方地产一位内部人士透露，东城上邸楼盘数据基本准确，但是紫麟山误差明显，“楼面地价3781元/㎡是整体的楼面价，但17283元/㎡的开盘价只是别墅的价格，按我们计算，别墅部分的楼面地价是6000多元/㎡，就算不包括利息和税费，我们项目的地价占房价比重也超过了30%。”另外，振业峦山谷营销负责人也透露，楼盘去年开盘价只有6300/㎡，比国土资源部统计的6700元/㎡为低。

　　特区内楼盘地价成本更低

　　在采访中，一些被曝光楼盘抱怨称，不知道国土资源部公布这样的数据意义何在。“我们的楼盘去年还在亏本，以现在的价格才算持平，并不是大家想象的暴利。”振业峦山谷营销负责人说，目前峦山谷的价格约7300元/㎡。同样的还有其它楼盘，比如万科金域东郡，国土资源部披露的价格7418元/㎡为其2007年高峰期的开盘价，但在今年4月份重新开盘时，价格只有6200元/㎡，也是亏本。而像深业·东城上邸、中海康城国际以及中信湾上六座等，在房价低谷期时均录得亏本。

　　不过，也有专家不认同开发商的说法。“成本和利润之间的关系是动态的，不同阶段的地价成本在房价中所占的比例不同，在去年大家可能亏损，但房价反弹到现在，很多楼盘已经开始赢利了。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，从国土资源部测算时的角度说，其报告是可信任的。他的这个判断记者也从上述曝光楼盘中得到了印证，如中信湾上六座目前价格已经超过了12000元/平方米，峦山谷、东城上邸在新价格下也已确保不亏。

　　高海燕还着重指出，从深圳整体情况看，国土资源部涉及深圳的楼盘并没有代表意义，“因为都是关外的楼盘，如果是关内的楼盘，其容积率和房价都会更高，加之又是多年前拿的地块。因此，相对之下，地价在房价中的比重会显得更低”。而这一点在他看来，“恰恰说明了推动房价上涨的动力不是地价，而是需求，这也反映出房企目前的核心利润仍然集中在分享土地红利和城市红利带来的暴利。”

　　开发商：

　　地价测算没包含税费和资金成本

　　采访中，开发商们集体抗议更多的则是，国土部这份报告计算的只是单纯的地价和房价比较，“没有涉及到土地税费和开发商持有土地的资金成本”，包括招商地产营销中心副总经理严士平在内的多位开发商指出，土地出让时开发商需要支付契税(土地成交额的3%)、营业税以及数量不等的土地增值税；另外，由于从拿地到开发普遍有两年以上的持有周期，这部分产生的资金成本也是很大一笔钱，“我把拿地的钱存到银行里放两年会产生利息，这部分成本在核算时是要计入的。”

　　严士平还指出，开发商在成本核算时，通常以可售楼面地价来和房价对比测算，而不是国土资源部报告中提到的总建筑面积。“一般来说，扣除掉小区配套设施等不可售面积后，深圳一个地块的可售面积占总建筑面积的比例是75%，达到80%是上限，低的有些连70%都不到”。他预计，如果按照这样计算，上述9个项目地价占房价的比重，在国土部测算数据的基础上，可能还会高出一大截来。

　　专家：

　　国土资源部撕开了房企成本面纱

　　资深地产评论人士王世泰认为，国土资源部通过公布这620个楼盘的地价房价比，在某种程度上等于是开始了撕开房地产商成本面纱的意义，无论从哪个角度讲，都有阳光化的味道，在一定程度上也能起到消除某种不必要争论的作用。从其披露的深圳楼盘情况看，我认为是大体公允的，虽然也存在着采样不全、市场波动大以及调查楼盘的档次定位不同，都会影响其地价房价关系。

　　但也毋庸讳言，目前的楼市是一盆糨糊，一团乱麻，单凭国土资源部这个动作，断然无法结束“地价和房价谁决定谁”的争论。高房价绝对不是哪一只手推动的，政府垄断一级土地市场是推手之一，但银行信贷过度宽松，开发商追求暴利的原始思维，都会成为推手。

　　本版采写：深城记者朱文策