房价下跌时适当放宽调控情有可原，但如今房价上涨已经到了市民买不起房的地步，如果主管部门还继续放宽调控，那便是行政不作为。

　　———深圳市政协委员杨一平

　　本报上周报道了深圳近30个楼盘涉嫌“捂盘惜售”，包括采取多次拿证分批推售、一次拿证分批推售、拿证10日后不开盘、现楼延售、迟迟不拿预售证等现象。深圳市国土房管局房地产业处表示，对所涉楼盘一经查实便会锁盘处理。由于担心受查处，一些楼盘明显加快了卖楼速度，一些原本没有计划推盘的楼盘也在本报报道之后准备发售。专家建议主管部门对于制定的销售制度要坚持执行。

　　针对本报近期“捂盘惜售”报道，深圳市政协委员杨一平昨日接受采访时表示，主管部门应该及时果断出台调控手段打击“捂盘惜售”，加重处罚力度，“把开发商通过捂盘惜售获得的不当利益全部罚掉，才能遏制捂盘之风”。多家开放商针对报道作出回应，认为一次拿证分批推售、拿证10日后不开盘、现楼延售等现象不算“捂盘惜售”。同时，也有读者向本报投诉称，有楼盘封顶大半年还不卖，这种行为就是在捂盘。

　　封顶大半年还不卖

　　“看了捂盘惜售的报道，发现我想买的一个楼盘就是这种情况，去年底就已经封顶拿证了，我昨天去看还没有见到售楼处，听说还不卖。”读者张小姐打电话给本报投诉南山西丽的十五峯花园。昨日上午11时，记者来到该楼盘展开实地调查。

　　“我们这里还没开盘也不能看房，样板房、售楼处都没有建好，要咨询可以下午两点多后到旁边一个楼盘的临时售楼处。”入口处的保安说道，一期已建好二期在建，开盘时间还没定。

　　记者随后绕到该楼盘后面，清点发现该楼盘11栋楼已经全部封顶，外立面基本都已呈现，而工地围墙上公示的开工日期是2006年12月15日，竣工日期是2007年12月15日，附近的报刊亭店主和居民都说“好像去年底就已经封顶了”。

　　根据工地公示的销售热线，记者先后拨打了10多次都不通，而所谓临时售楼处也不见工作人员。然而，十五峯花园开发商相关负责人却说“我们没有捂盘，已经自然发售”。她称已经有登记价格，并且已有合作单位购买了40套。

　　由国土房管局网的一手房源可见，该盘已于2008年11月4日获得预售许可证，且确实有40套成交的记录，但其他都是“期房待售”，而显示的登记价格竟然高达“45000元/平方米”。

　　“一个在西丽的普通住宅盘要卖45000/平方米，分明就是不想卖嘛！”张小姐如此理解说，对比西丽在售的两个新盘，售价在1.2万-1.4万元/平方米之间，她认为这样又报高价格又不搞开盘，分明就是在捂盘等涨价。不过，据记者了解，楼盘在国房局的登记价格与实际销售价格会有差距，实际销售价格往往会比登记价格低。

　　主管部门应加重处罚

　　杨一平在接受本报电话采访时坦称，想立即从法律上将“捂盘惜售”定性为欺诈还不太现实，“但是人人都知道，捂盘惜售助长了房价上涨，这种现象要遏制”。不过，目前深圳市国土房管局针对“捂盘惜售”开发商的处罚是锁盘、限期整改以及诚信公示降分。在杨一平看来，这样的处罚力度根本不足以遏制开发商“捂盘惜售”的冲动。“在房价上涨时期，他本来就不想卖，你给他锁了盘，反而正中下怀”。

　　自2007年底开始，由于房价下跌，主管部门关于“10日内开盘”的规定逐渐名存实亡。对此，杨一平指出，“在房价下跌时适当放宽调控情有可原，但如今房价上涨已经到了市民买不起房的地步，如果主管部门还继续放宽，那便是行政不作为。”他认为，主管部门此时应该及时、果断出台调控手段，或者对过去已有的调控手段进行修正，加大打击“捂盘惜售”的力度。他建议，首先应该给“捂盘惜售”定性，其次要加重惩罚力度，“应该将开发商通过‘捂盘惜售’获得的不当利润全部罚掉，只有让他们从‘捂盘惜售’中得不到好处，才能彻底遏制‘捂盘惜售’”。

　　银行应收缩信贷综合调控

　　杨一平还指出，当前情况下，仅靠深圳市国土房管局以及地方政府的力量，已经很难起到实质性的作用。如今，银行和开发商的利益已经完全捆绑在一起，房价持续上涨一方面与国家政策相悖，另一方面也放大了银行风险。因此，他认为地方政府应该联手银监会等部门出台综合性调控措施，方能奏效。

　　按照此前本报报道，本周为深圳市国土房管局彻查“捂盘惜售”现象的最后一周，记者昨日致电该局房地产产业处相关人士，其回复称，各分局目前仍在调查阶段，截至昨日下午5时，尚未收到各分局的信息回馈。

　　■回应&点评

　　实质是捂盘，但没违规

　　开发商澄清：捂盘销售吗？我没有！我们在主管部门那里显示的拿到预售证的房源，置业者如果要买，我们都卖，只是现在要买的话，现场没有样板房看，也没有开盘时候的优惠折扣。

　　广东国晖律师事务所霍静律师：开发商这种说法，可能更多是一种市场销售行为，企业有自己的利益诉求，从应对主管部门制度上来说，这种说法也过得去，只要开发商不明确承诺不卖，就很难追究其责任。至于是否要告知购房者有房源可卖，这个不是开发商的义务，因为宣传需要成本，所以不宣传也是开发商的权利。这样做虽然实质有捂盘嫌疑，但是操作手段上无可厚非。

　　“一次拿证分批推售”就是捂盘

　　开发商澄清：国土局是说“拿证后10天内要卖房”，我们是卖了呀！开盘当天就推了200多套，只是不可能申请了预售证的1000多套全部一次性推出来，余下的以后再卖。

　　广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣：严格来讲，“捂盘惜售”不是一个法律概念，而是行政管理机关为防止囤房推高房价而做的规定，深圳现有的规定———拿到预售证10日内卖房，其中“预售证”和“10日”这两个限定是相对应的，即只要是拿到了预售证的房源都要在10日内开卖，这个理解是没有任何歧义的。“一次拿证分批推售”的做法是明显的捂盘惜售，管理部门应进行行政处罚。

　　没涨价分批推售也是捂盘

　　开发商澄清：我没有涨价，分批推售不是涨价，而是为了集中营销，截至目前，这个楼盘价格一直没什么变化，而且今年我们总共卖出的面积巨大，怎么能说我是捂盘惜售呢？

　　广东国晖律师事务所律师霍静：开发商会有很多营销理由和市场理由掌握自己的推盘节奏，但按照主管部门的规定，只要是拿到预售许可证的楼盘，就应该对外销售，而不是这栋卖，另外一栋就不卖，如果分期分栋推出，那么还是属于捂盘惜售。

　　“现楼延售”效果类似捂盘

　　开发商澄清：我们不是不卖，而是要做了精装修再卖，现在像我们这样的楼盘类型做精装修更符合消费者需求，但现在建筑工程还没有竣工，所以连预售证都还没法拿。

　　广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣：根据相关规定，国内目前明确有预售和现售两种方式，所以建成现楼或精装修房再卖是开发商可以选择的合法销售方式。而根据目前规定，国家只规定了商品房需要达到什么条件才能预售，并没有规定达到什么条件一定要拿预售证，所以即使已经符合预售条件但只要没有拿到预售证，不论多久不开盘都是没有违反现行规定的。但以现楼或精装修名义延售的方式起到了事实上的“捂盘惜售”效果，建议再出台相应政策弥补政策漏洞。

　　专题统筹：事态记者 朱文策

　　专题采写：事态记者 朱文策 李孟姣 左娟