城区三大盘或成核心战场
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上半年楼市的热度在某种程度已超乎了人们的想像:从3月起，专家预测的小阳春开始，东莞楼市成交就一直呈上升趋势，于是小阳春变成了大阳春，回暖的论调也因为量价齐升的事实站稳了脚跟，就在7月，一系列的事件又让市民将目光对准了楼市:新地王诞生、二套房贷政策重新收紧，部分楼盘的“小步快涨”，这给下半年的楼市走势带来了诸多不确定因素，不过可以肯定的是，跟上半年消化存货的现象不同，下半年，东莞或将迎来一个供应爆棚期，按照各个开发商制定的计划，这场供应狂潮将在9月-10月份达到高峰。
●大盘之
景湖时代城
景湖时代城项目总建筑面积50万平方米，其中配套有约6万平米的综合型商业，包括景湖商业中心、特色饮食街及风情步行街。项目住宅2100余户。
景湖时代城的地理位置属于南城和东城的交接。从大范围来说，属于东泰-景湖生活区，与东泰花园、格林小城以及景湖春晓都是一路之隔。的确，早在去年景湖春晓热卖之时，不少购房者便对春晓与格林小城中间的空地表现出浓厚的兴趣，经过土地平整之后，很快，数栋高楼拔地而起，有几栋已封顶。记者从该项目的开发商光大地产获悉，“该项目将于7月底正式上市，8月初可看到楼盘的展示面，预计国庆前后开盘发售。
◎价格
属于中上水平
由于地理位置优越，周边配套已经完善，因此这个项目从开建伊始，业内人士就对其价格进行了若干猜测，东莞中原研究部经理车德锐对此预测，“西平片区的景湖时代城户型丰富，大中小户型一网打尽，且由于所处地段很旺，周边配套渐趋完善，居住氛围良好，因此有可能成为下半年城区楼市的焦点。焦点楼盘势必会有很多人关注，开盘时会有很多人认筹，导致供不应求时价格就会比较高。”而光大地产营销总监黄海俊对此并未过多透露，仅表示“产品价格会与其价值相匹配，我们的定价会与市场紧密结合，应该是中上水平。”
◎户型
产品类型非常多
据黄海俊介绍，景湖时代城的户型非常多，产品类型除了高层洋房，还有变形版的9层美墅。主力产品集中在90—180平方米的三房和四房，以及少量的两房户型。在产品上规划了一定数量的时代艺墅产品，时代艺墅基本上都在160平方米以上，为多层建筑，一梯两户带电梯，阁楼赠送面积相当大。
库存消化已达八成新项目国庆扎堆上市
今年上半年，东莞楼市主要以消化存货为主，新增供应大幅减少，刚性购房需求的迅猛释放令楼市成交开始井喷。根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年上半年全市一手商品房面积约310.9万平方米，今年上半年住宅新增预售面积仅206.4万平方米，较去年同期减少三成，较2007年同期减少23.3%，其中住宅签约面积就达到了约290.6万平方米。
根据东莞建设局统计数据显示，今年上半年新开工商品住宅面积约191万平米，同比去年上半年下降了21%，同比2007年上半年下降了12%。今年上半年新开工商品住宅面积均低于前两年上半年的新开工商品住宅面积。
由上述两项数据不难得出这样的结论:去年楼市成交的低迷现象令开发商谨慎前行，纷纷调低了今年楼市供应预期，新增供应也因此大幅减少，市场以消化存货为主。而又因为去年的余货较多，开发商急于消化，回笼资金，开发进度也因此有所放缓。从去年第一季度后，各季度的新开工面积均不高，楼市以消化库存为主。有分析报告指出，目前市场上，库存消耗已经达到去年的新推单位的八成左右，不少楼盘已经剩下为数不多的尾货。
下半年集体放量国庆或为销售节点
据监测，跟上半年较少新增供应面积的情况不同的是，下半年四大城区约有24个项目有潜在供应，而城区这24个项目的潜在供应总套数约6000套，加上市场上9000多套的存货，下半年城区市场可售货量约达到1.6万套。从一些项目的上市时间点看，8月供应有望开始增长，9月-10月达到顶峰，11-12月成交回落，按照上半年的销售速度来计算，今年下半年销售总量约达到290万平方米，全年累计总量约580万平方米，同比去年增加约六成。
不过，不能避免的是，由于下半年有国庆60年的大型庆祝活动，开发商也会死死抓住“十一”这个节点。目前，城中心区位置的几个大盘都对国庆节点跃跃欲试，包括中信凯旋国际、万科金域华府以及光大景湖时代城在内的超体量大盘都会选择在国庆前后推出市场，因此下半年城区范围内将不可避免的出现扎堆销售的情况。
大盘扎堆未必出现价格战
自6月中旬始，东莞全市住宅均价重上6000元，并且已持续数周，这也标志着，继2006年-2007年的楼市价格暴涨之后，东莞住宅均价开始踏上“6000元”之路。
至于新盘上市后是否会拉高房价，目前暂时无法预测，从对几家大型房地产公司如万科、光大、中信的采访看，三个公司的大盘项目由于都是开第一期，所以价格预期都不会特别高，比如，中信的凯旋国际第一期临环城路，从这个角度看，主干道道路的噪音干扰决定了该项目的一期并不会出现太贵的价格。
不过万科的金域华府由于产品的特征，则有可能会出现大量的赠送面积，因此会在一定程度拉升单价。换个角度，从地块价格上看，金域华府地块的地价比较高，超过3000元，这就决定了该项目的价格也会相对较高，万科或通过赠送面积、生活配套等方面提升档次从而对项目的高价格进行支撑。
而凯旋国际的产品以高层为主，伴随着环城路的硬伤，价格策略很可能“低开高走”。而景湖时代城的体量也相当巨大，第一期有可能也会采取“低开高走”策略。不过走何种价格策略，有一点是一样的，三个大盘的有关负责人都表示，目前销售价格仍然未定，要看当时的市场才能决定。不过同一时期开盘是否会出现价格战，三家则都表示不会，各家会按照各家的实际情况定价。
按照现在的市场情况，6月跟7月的表现有所不同，6月始东莞住宅成交量有一定程度的回落，究其原因，主要受市场新增供应不足、可售货量不足影响，城区住宅存量以中高端项目为主的现状令东莞住宅均价高企，成交也因此回落。而从7月份开始，从每周的成交看，成交量均开始小幅持续回升，房价也随着平稳上扬。根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月20日到7月26日东莞全市一手住宅签约面积约12.2万平方米，签约均价约6019元/平方米，比前一周有所上涨。按照这样的趋势，到了10月，这三个楼盘的房价有可能会在此基础上小步攀升，当然，受各项政策影响，这种攀升的变化可能比较微弱，但是可以肯定的是，大幅跳水的可能性几乎为“0”。
南城三大盘供应占城区供应一半以上
在这些新增供应的楼盘中，南城区的三个楼盘备受关注，它们分别是光大景湖时代城、万科金域华府、中信凯旋国际，这三个楼盘有很多相似处，都是在9月-10月公开发售、目标客户都定位在具有一定经济实力的年轻人、这三个楼盘都属于南城，直线距离更都不超过3000米。如此多的一致，也让购房者对这三个楼盘展开了若干的想像。
值得一提的是，这三个楼盘的供应面积占了目前城区供应面积的一半，套数更达到了6000多套。随着城区土地供应越来越少，三个楼盘的体量在城区来说具有相当的分量，三个楼盘更成为名副其实的大盘。因此，围绕着这三个同时启动的楼盘之间，即将展开的一场竞争也被业内人士普遍提及。虽然在采访中，三个开发商都对“竞争”二字避而不谈，但是对购房者来说，一场户型、价格、配套的比对已经在心中悄然展开，对此，本报将探秘三个楼盘，将三个楼盘的特点呈现出来，供购房者参考。
●大盘之
金域华府
业内人士一提及金域华府，无不对其地理位置赞不绝口，该项目也因为一早就做出万科LOGO围墙，让东莞市民并不陌生。该盘位于中信新天地附近，紧邻城市风景步行街，周边商业及生活配套都已非常成熟。该地块由万科与中天力通合作竞得，地价不菲，也是万科地产在南城区首次运作的项目，定位为年轻人的高档社区，近期有报道称金域华府首批将推出的70平方米精装修两房，最低总价40万，此消息未经官方证实，不过从地价以及位置等诸多因素考虑，该项目售价不会太便宜。变形户型是该项目的亮点之一。目前，两房的样板房将于8月中旬与市民见面。预计10月上市。
◎价格
或是区域最高
对该盘的预测，东莞中原研究部经理车德锐认为“该楼盘的地价不便宜，因此楼盘的起价应该也较高。”记者采访时发现，该项目产品设计有延展概念，通俗的表述就是会有一定的赠送面积，加上万科地产新闻发言人高骏明确表示，该项目全部为带装修交楼标准，因此，再加上装修费用，该项目的上市单价应该会超过8000元每平米，有可能会成为目前洋房中全区域最高单价。
◎户型
赠送面积是卖点
据了解，金域华府一期将推40-90平方米的两房、125-132平方米的三房、156平方米的四房单位，其中两房三房为主力户型，主要针对首次置业或改善居住环境的年轻家庭而设计。据侧面打听，40平米的户型实用面积有望达到60平米，而90平米的实用面积更有可能达到120平米，赠送面积是该项目价格拉高的一个要素，不过对于户型，万科方面则表示谨慎，不愿意多透露半句，只表示，8月中旬会开放体验中心供市民参观。
●大盘之
中信凯旋国际
中信凯旋国际的地理位置在这三个大盘中相对低调，位于环城路与东莞大道的交界处，跟中信森林路一路之隔。可由于前不久南城区刚刚将该区域定位为总部基地，使该项目还没上市就赢得了不少关注度。总部基地中心的定位也为这个项目带来了众多规划上的利好。
据了解，中信凯旋国际总占地约8万平米，总建筑面积约29万平米，容积率达到了3.0，绿化率38%，由12幢小高层和高层组成，据该项目建筑公司介绍，该小区设计采用环立式布局，景观设计师应房地产商的要求，将此次设计定位为主题楼盘———音乐住宅。将项目以古典音乐为主题分成三个主题广场及若干休闲庭院。目前，沙盘已经在中信德方斯的联合销售中心有所展示。预计9月底将进入销售阶段。
◎价格
起价不会太贵
对于该项目的定价，中信地产副总经理张境姚表示目前不便公布，不过该项目国庆第一期主要销售的小户型单位是最靠环城路的产品，虽然开发商退出红线不少距离，可市民还是会觉得硬伤较大，因此首期制定的价格将不会太贵。
目前该项目定位为音乐社区，目标客户也是已经有一定资金积累的青年一代，这点跟金域华府的定位有些接近。开发商方面还透露，9月底上市的其中一种户型可以封闭半敞开的庭院部分，形成一个房间。按照自行封闭的角度看，使用率将超过100%。
◎户型
先卖小户型
也正是由于该项目一期临噪音较大的环城路，因此，9月底上市的部分都是75平米的两房单位。稍后将有130-190不等的三房、四房户型单位陆续上市。
本报记者姜岩
摄影本报记者何建文