新快报讯 （记者 麦翠如）上半年房地产的泡泡越吹越大，最终国家再祭“收紧二套房贷”之剑，令疯狂的楼市再次走到政策的十字路口。“购买二套住房是否还能享受首付以及利率方面的优惠？”据记者走访了解，面对二套房贷收紧政策，中山各银行、开发商在执行过程中存在不确定性，购房者仍处于持币观望中。

　　政策

　　并非空穴来风

　　近期，银监会颁发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格遵守第二套房贷有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。此举意味着原本购买第二套商品房可享受的首付两成，七折优惠利率，即将成为中山楼市阶段性的历史，取而代之的是第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍的收紧房贷新政。

　　《财经》首席经济学家沈明高表示，楼市泡沫在进一步累积，去年底出台的一系列二手房税收优惠政策应该提前终止了，这是抑制地产泡沫的“杀手锏”。如果等到今年底到期再终止，就太迟了。

　　银行有松有紧

　　今年初，在宽松信贷政策和信贷指标压力之下，一些银行暗中降低了二套房贷的首付成数和贷款利率标准，以“改善房”为幌子的二套房贷宽松政策来刺激购买者购房。进入7月份，银监局指出，二套房贷首付比例不得低于40%，并且不能享受贷款利率优惠。

　　目前，中山各银行已接到正式通知，但具体操作细则仍在议讨中。记者以购房者身份向中山各银行咨询二套房贷的事宜，大多数银行对此都表示，目前虽然收到了通知，但具体的细则还在论讨、调整中。中国银行的信贷员告诉记者，目前二套房贷还在调整中，具体细则，购房者可咨询相关楼盘，购房者可根据房子面积、户口人数等条件来享受不同的优惠。另外，也有部分银行表示暂时还没有收到具体的细则，仍以原先的二套房贷为标准。业内人士透露，目前的状况比较混乱，各银行松紧不一，令购房者一度陷于迷茫之中。

　　发展商

　　静观其变

　　二套房贷的收紧似乎打击了发展商的信心，中山多家发展商公司在接受记者采访时表示，近期虽然陆续收到银行“收紧”明令或暗示，但具体细则与执行还有待调整，因此发展商表示暂未作出营销方面的调整。坦洲某楼盘销售部经理告诉记者，从库存量来看，中山下半年的楼市将以改善型住房为主导，不过二套房贷的收紧直接限制了这批人，将抑制中山楼市的发展。

　　“各家银行的二套房贷款政策松紧不一，部分银行依然可以轻松申请到“两成首付、7折利率”的二套房贷，但具体细则还待调整，发展商最终还要看银行“脸色”。中山大信新家园市场部何经理表示。近期由于新政不太明朗，开发商只能按部就班，二次购房的人们观望意识进一步加重。同时，一些发展商还以“二套房贷”为噱头，催促客户赶快购房办理相关的按揭。

　　购房者

　　观望情绪滋长

　　二套房贷款政策收紧的消息被传得沸沸扬扬，令不少潜在购房者紧张起来。记者在采访中发现，已经签署了购房合同的消费者近期都在加紧办理按揭，争搭优惠利率“末班车”，正在看房的市民放慢了速度，开始观望起来。

　　黄小姐在东区库充有一套80多平方米的住房，她原想将该房子出售，再换一套面积大一点的新房，但由于在银行仍有一部分贷款未还清，所以黄小姐一直迟疑不决。得知“二套房贷收紧”后，黄小姐颇为心急，不少楼盘对于二套房贷具体细则含糊不清，大小银行也各不相同，令黄小姐左右为难。而一些精打细算的购房者却重新选择公积金贷款购房，“年初的贷款利率跟公积金贷款利率差不多，为了省事很多同事购房都没有用公积金贷款，现在来看，公积金的优势明显。”准备购买第二套房子的公务员小韩说。

　　业界人士

　　对楼市影响不大

　　收紧贷款政策不会影响今年下半年的房地产走势？中山地产业界人士对此较为乐观。中山中原地产总监植建军表示，二套房贷收紧政策对中山楼市大势的影响估计不大，毕竟现在的房地产市场还是以自住性的刚性需求和改善型需求为主导，这部分人中的刚性需求者未必会受到二套房政策的影响，而改善型需求的人又较有经济实力，政策对其影响就更小。该政策的严格执行，将会进一步使市场的基本面保持平稳向上的走势。

　　天域置业策划经理谭三元对记者表示，在二套房没松绑前，中山的楼市已进入回升轨道，二套房松绑只是加速楼市回升，并不是最重要的政策因素。据显示，二套房贷收紧最影响投资客，既然中山的投资客不是中山的购房主力，那么二套房贷收紧对中山的影响也不太大。

　　二套房贷减压有窍门

　　新快报讯日前，央行重申二套房贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍等政策，新政出台令不少二次置业者感到二套房利息带来的压力。如何减轻置业压力？业内人士表示，在严格执行二套房贷政策的同时，置业者可以掌握几个合理房贷的小窍门。

　　窍门一：

　　卖掉旧房买新房

　　今年初，建设银行和深圳发展银行规定，已结清并出售的、能够提供新买房屋的房产证、售出房屋的税单等证明材料，可不计算第二套房。买家可以利用这个规定，将旧房子卖掉再买新房，只要是在建设银行或深圳发展银行办理该业务，就可享受到第一次贷款的优惠利率。

　　窍门二：

　　利用纯公积金贷款

　　据悉，四大银行对第二套住房作了补充，利用纯公积金贷款购买第二套(含)以上住房的，可享受最高7成贷款、执行公积金利率的优惠。夫妻双方最高公积金贷款申请额度是65万元，个人最高公积金贷款申请额度是40万元。

　　窍门三：买套大房搭小房

　　一些年轻人希望和父母住得比较近，如果有一次购买两套房的情况，可以购买一套大房搭一套小房，小房房款全部付清，大房则做贷款，只需执行第一套房贷的首付成数和利息标准即可。还可以大房做第一套房贷，小房做第二套房贷，这样，面积大的首付只需三成，利息也比较优惠。面积小的首付四成，但因为小面积房屋的贷款也比较少，所以利息上浮造成的负担也相对较少。

　　窍门四：

　　“押旧买新”筹房款

　　纯抵押业务是指借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款，也就是通常俗所说的“押旧买新”。二次置业者可将手头已经付清按揭的物业抵押给银行，通过“押旧买新”的方式支付新购房的款项。据悉，目前纯抵押的贷款普遍是物业评估价的六成，个别银行可达七成，最长贷款年限是10年。业内人士提醒，该业务的优点是办理时间较快，缺点是贷款年限短、受理该业务的银行较少，且贷款利率除个别银行有优惠外，普遍须在基准利率上上浮10%。

　　此外，不少买家还遇到预留装修款后不够房屋首付、够首付款却没有装修款的难题，对此，银行业内人士提示置业者，可将积蓄用于支付首付，然后办理装修贷款用于装修。

　　（麦翠如）