市新生同学会之入学

　　上半年珠海楼市频现暖意，半年销售110万平方米，同去年下半年相比增幅高达70%。经过7月份的沉淀、储客，不少楼盘将在8月份后陆续推出。据珠海多个房地产代理公司统计，09年下半年珠海市场的存量以及新增供应量面积将在260万平方米左右，其中从未面市的新楼盘就有近20个。如此大量的“楼市新生”入市，区域分布如何？前景如何？业内人士认为，种种因素看来，今年下半年的“新生”们的压力并不小，面对的不稳定因素也非常多。

　　下半年近20个新盘首次面市

　　7月份以来，珠海多家房地产代理公司如珠海市百脑会地产机构、红馆房地产策划有限公司、天泽地产顾问有限公司不约而同地推出了下半年珠海楼市的供应量统计。虽然各个房地产代理公司统计的方式以及口径并不统一，但据记者综合统计，今年8月份以后，珠海市主城区的供应总量就超过了260万平方米，其中包括去年以及上半年的上百万平方米的存量面积和近150万-160万平方米的新增供应面积。

　　经记者分析，除了存量面积以及老盘新推货之外，下半年还将有近20个新楼盘首次面市。如位于前山的招商花园城、中海滨河湾；吉大的钰海帝景、锦园、青蓝山庄；拱北的钰海上峰、香樟美筑、紫金阁；新香洲的御景国际等等。

　　前山成下半年市场供应主角

　　珠海红馆房地产策划有限公司市场调研部经理周育胜手里拿着他们公司新鲜出炉的统计数据告诉记者，“今年下半年推货量比较多的区域主要是前山，其次是拱北。”记者从红馆最新的统计数据中看到，前山板块有9个项目将在今年下半年推出新货，其中包括中海滨河湾、招商花园城、二城心作二期等项目。总货量近6000套，总建筑面积高达50余万平方米，占整体新增货量的三分之一。“前山项目新推产品主要是定位中档的产品，大部分都是针对珠海本地的首次购房者。”

　　90-140m 2户型仍唱主角

　　自从实施70/90政策以来，珠海市区的大户型比例一直偏高。从今年下半年的供应情况来看，前山区域的招商花园城、幸福里等楼盘大量推出中小户型。中小户型的比例也比上半年大大增加。周育胜认为，与之前大量库存的户型相比较，新推楼盘中的中小户型占了较大的比例，能够缓解市场对于中小户型的需求矛盾。

　　但从整体市场的存量与新增供应总量来看，市场供应主力仍然在90-140平方米之间。

　　学业计划

　　招商花园城

　　样板房将在10月份推出市场

　　访招商地产源丰房地产有限公司营销总监何旭纲

　　记者(以下简称“记”)：招商花园城虽然很早就已经亮相珠海，但却依然显得比较神秘。您能够介绍一下吗？

　　何旭纲(以下简称“何”)：招商花园城是招商地产进入珠海的第一个项目，项目分为两期开发，占地面积约18万平方米，总建筑面积约42万平方米。该项目作为一个大规模的商住复合型项目，是前山区域内最大的一个商住项目，我们的理念是“园中园，城中城”。建成后将是城市中心的一个高档次、高品位社区。今年下半年我们推出市场的是一期项目中的1、6、7、8栋，主要是87-89平方米的两房户型。

　　记：目前从外面看项目一直在施工，现在项目进度如何？

　　何：第一批产品在9月份可以达到申请预售的条件，样板房将在10月份推出市场。

　　记：您觉得招商花园城这一批产品进入市场后，会给市场带来一些什么影响？

　　何：我觉得招商花园城一旦入市，还是能够提升前山区域的居住品质的，也会在一定程度上改变人们对前山住宅居住品质不高、产品品质较低、居住环境较差的印象。

　　记：新产品的推出在营销策略上有什么计划？

　　何：我们第一批产品主要是面对珠海本地的消费者，因为招商花园城本身就是一个讲究居住氛围、讲究社区文化的小区，所以我们不会以吸引投资客为主，因此我们的价格也会针对他们来制定。总的来说，我们在营销上比较中规中矩，最关键还是在我们的销售过程中体现我们的服务吧，我们希望以服务来赢得口碑。

　　公园道

　　我们会侧重于事件营销

　　访珠海市汇基房地产开发有限公司副总经理官海京

　　记者(以下简称“记”)：公园道与区域内其他项目相比较，其最大特点是什么？

　　官海京(以下简称“官”)：公园道的特点主要有三个方面。第一是景观非常好，周边既有前山河景，又有回归公园6万多平米的绿化景观。第二是产品附加值很高，无 论 哪种户型，其实用率都是非常高的，而且室内空间也非常开阔。第三是在产品的打造上，公园道的产品是带2000元/平方米的装修进行销售，而且都是真材实料。

　　记：您如何看待公园道首批产品在市场中的竞争力？

　　官：中小户型一直是目前南湾区域内比较紧缺的产品，而我们此次推出的产品基本上都是90平方米左右的中小户型，因此吸引力还是非常大。然后因为面积小，所以我们的总价都不是很高，这也是一个优势吧。

　　记：这批产品入市以后，对区域和市场会有哪些影响？

　　官：目前区域内新推楼盘特别少，我们选择在这个时候推出市场，市场对我们的关注度非常高。因为现在市场还处于敏感期，我们的开盘其实也算是一个风向标，成功了自然会给后续的市场更大的信心。

　　记：据了解，8月7日公园道就要开盘了，那么在营销方面会采取一些什么样的措施？

　　官：营销方面我们会侧重于事件营销。如前段时间我们已经通过捐资100万为回归公园制定新的改造方案等；下半年我们还将围绕澳门回归10周年做一些营销活动。

　　记者观察

　　楼市“新生”能否顺利毕业？

　　半年超过了260万平方米的大供应总量，却要面对年消化量不足300万平方米的市场，这是珠海楼市下半年要面对的现实。

　　上半年有3月份的“小阳春”，有5月份的热销，甚至有6月份的持续销售，尽管如此，销售总量也不过110万平方米。下半年靠什么？

　　从销售周期来看，下半年的“金九银十”可说是一个冲刺看点，在这之前，开发商们都在积极地筹备，期待十一热销的局面，似乎只要这一局面出现，10月至年底的销售信心就会出现，甚至可以延续到明年春节。

　　但是，一个不容忽视的风险来自政策层面。虽然业内人士认为，目前，国家未出台什么调控政策，但愈演愈烈的二套房贷收紧之风对下半年的买家心理必然产生影响，买家是否会再次观望，国家是否会继续出台一些调控的措施？这些谁都无法肯定。

　　在客户群方面，如此大的供应量只靠珠海本地的刚性需求来消化恐怕有点难度。也许有人会说，珠海的楼盘有港澳台、内地的客户来购买，从长远看的确如此，但就下半年的市场而言，金融危机并未真正过去，投资客们是否会选择这个时候大量出手？尤其是不少发展商所宣称的港澳买家们，在当地经济状况以及当地楼价并没有完全恢复的时候，是否会在此时出手？

　　从种种因素看来，今年下半年的楼市“新生”们的市场压力并不小，面对的不稳定因素也非常多。

　　AⅡ14-16版采写：本报记者 李康宁 刘瑾

　　实习生 姜梅芳

　　本版摄影：本报记者 刘媚