1 谁是小区会所的主人？

　　采访中，一些业主普遍认为，社区会所应为全体业主所共有或至少应首先满足社区居民。

　　此前《物权法（草案）》拟定时曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建设单位等能证明其享有所有权外，属于业主共有。”不过在向社会征求意见之后，正式颁布实施的《物权法》中未再出现“会所”一词。

　　不过，《物权法》第七十三条同时规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　那么，会所纠纷是否适用该条呢？律师毕文强认为，主要看开发商有无出具会所这一建筑物的土地出让金和固定资产成本等；而蔡若炎则认为，会所有独立产权，或开发商持有或其他人持有，需以是否持有独立产权证为依据。

　　“开发商能自证有独立产权、业主能证明确已公摊均为少数”，北京市律师协会业务指导委员会委员蔡耀忠认为，更多情况下是开发商没有独立产权、业主无法证实公摊，由此引发纠纷。此外，即使是会所产权归开发商，但在住宅70年产权期限内，一旦开发商发生异动，会所也将被波及。

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　　会所经营状况如何？

　　据早期就曾从事会所物业服务的达文中澳物业2007年的一份数据显示，京城住宅类项目的会所76%处于亏损状态，处在开发商赔钱，物业勉强运营的尴尬状态，有的干脆包出去或关门。达文中澳副总经理田青阳推测，这一数据近两年仍在攀升，相信已达近九成。

　　北京中社科城市与环境规划设计研究院常务副院长朱光辉及和谐社区中心理事长蔡若炎等均持同样观点。

　　据蔡若炎介绍，尽管会所在复杂程度上低于住宅，但其养护成本较高，相当于其基础造价的1/50，即一幢造价在1000万元的会所，需年复一年持续投入20万。与之相对的是，“人们还没适应会所这种消费形式”，还没有开发会所在社会交往中的功能。

　　因此，朱光辉认为，会所已成为“销售时的卖点、销售后的鸡肋”，呼吁开发商尽量不建会所，或者褪去会所的外包装，恢复其作为配套设施的本色。

　　同时，针对已建会所的小区，他建议，在开发商或他人对会所拥有独立产权的情况下，只要不违背购房合同的相关承诺、不违反法律法规对会所相邻其他业主的保护，可向其他社区居民开放。

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　　小区是否必须有会所？

　　“有了会所，小区品质提升一个档次，自住方便，倒手卖也能有好价。”在大学任教的市民王女士认为，因此在考察了周边多个楼盘后，其最终出手购买建有奥园运动城的北京奥林匹克花园四期的一套大三居。

　　如今，会所作为一种配套设施所带来的便利性，成为许多购房者的考量因素。

　　但会所是否是小区所必须配备的呢？

　　据北京建筑工程学院科研处处长张大玉介绍，建设部颁发的《国家标准城市居住区规划设计规范》等规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）分为教育、医疗、文体等八大类，而依据居住区的规模其都有相应指标，否则这一项目将无法通过规划许可。

　　不过，蔡耀忠、房产律师毕文强等称，在上述相关规范中，均未使用“会所”这一字眼，因此社区内必须有会所这一说法并不成立。

　　事实上，蔡若炎认为，上述教育等配套设施理论上应为政府公共配套，只是操作中存在开发商一定程度上承担的现状，此外这一配套是针对居住小区的规划标准，与针对建筑物的公有配套（如设备房）存在差异。但无论从建设部的规范还是物权法的角度来看，开发商都要承担相应的配套。

　　长期关注社区问题的前任朝阳园业委会主任舒可心由此认为，一些开发商将其中部分配套（如文体设施）等打包捆绑，以“会所”作为噱头加以包装、对外营销。因此，会所只是一个商业概念，并非公共配套。