“地王”大多“晚景凄凉”

　　争购“地王”意在地外“地王”风险政府须监督

　　高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40．6亿元时，北京出现“五天三地王”局面。

　　“地王”并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

　　有老“地王”赔七千万退地

　　“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

　　2007年6月，志成企业以11．04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3．14亿元底价的2．5倍，折合楼面价约1．64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

　　2007年9月，福州融信地产以总价9．04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

　　争购“地王”意在地外

　　“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士点明真相。

　　因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

　　当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

　　“地王”风险政府须监督

　　俞明轩说，要控制土地开发期，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。政府要加强土地供应监督，针对天价地，重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。

　　按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　据报道，广州国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。资料显示，2007年，广州市出让土地中有27宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元／平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达24个。据新华社电

　　“地王”频现须警惕风险

　　继北京广渠路15号地以超过40亿元的价格一举成为新“地王”后，上海、杭州、广州、南京等城市相继拍出本地“地王”，拉动房价再次涨声不断，更牵动社会公众神经。

　　不可否认的是，一些地块由于地段、周围配套等因素，土地价格上涨有其合理性，但是，在国际金融危机影响仍在加深、经济企稳回升基础尚不牢固的大背景下，“地王”频现所蕴藏的风险不可小视。

　　每一次新天价诞生的槌音落定，都伴随着无数人的望楼兴叹。“地王”频出，步步推高房价，但房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端－－购房者的承受能力。而当前显而易见的是，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，“地王”频出必然导致房价和购买力之间的更大脱节。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。

　　“地王”的出现，不仅缘于开发商的非理性炒作，也与地方政府的推波助澜不无关系。如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条，地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深。

　　据新华社电