昨日的《新华时评》说：“地王”风光无限，既与安居相去甚远，更非经济繁荣信号。房地产市场的复苏，从长远看只能依赖于真实有效需求的培养，而不应成为投机者的盛宴。

　　公众要理性，莫上“地王”当

　　7月23日，上海以30.48亿元的高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时，北京出现“五天三地王”局面。

　　“地王”并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

　　老“地王”的命运：

　　两年过后

　　开发商赔钱退地

　　“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“噼里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

　　2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3.14亿元底价的2.5倍，折合楼面价约1.64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

　　2007年9月，福州融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

　　2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国“单价地王”。

　　2007年7月24日，长沙新河三角洲出让面积为785198.96平方米的地块，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元天价拿下，成为“中国地王”。2008年11月底，项目正式开工。目前长沙市新房均价低于每平方米4000元，风险可以想象。

　　开发商的算盘：利用“地王”推高当前房价股价

　　前车之覆，后车之鉴，然而“地王”大有前仆后继之势，开发商傻吗？显然，除了想把成本转移到房价里面去的意图之外，开发商追逐“地王”的“非理性”行为背后，不乏精打细算。

　　“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。

　　因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

　　当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

　　专家的建议：公众要理性，莫上“地王”当

　　2007年“地王”横空出世时，网络和媒体都在炒作“傍地王，好乘凉”，然而事实上真的如此吗？老“地王”走了，新“地王”来了，消费者“被卖了还替人数钱”的事，也许仍然每天都在发生着。

　　中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说：“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大，‘地王’一旦出现，对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用，还使当地基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

　　朱道林说，“地王”所处的地方，特别地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，‘地王’的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风，不要替开发商炒作，不要自己给自己制造负担。”

　　●观点

　　“地王”风险

　　该由企业承担

　　“天价地的获得很可能形成风险，但是这个风险要由企业来承担，而不能转嫁给社会。”俞明轩说，“企业既然敢出这么高的价，就要监督企业按规划做下去。一定要监控企业后续行为。”要控制土地开发期，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。政府要加强土地供应监督，针对天价地，重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。“企业要按规划指标，不折不扣地落实。企业拿地后再改规划，就是社会资源再分配，要警惕。”

　　按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20%缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　对真正的房地产开发商而言，土地首先是生产资料。我国地产龙头万科集团提出“决不拿地王”，万科董事会秘书、首席研究员谭华杰近日在接受记者采访时表示，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20%至30%才能盈利的项目。谭华杰表示，万科拿地的底线是，土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。

　　将未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上具有巨大的道德和经济风险，而承担这一风险的应该是企业。据新华社