□本报记者 单姗

　　按照杭州市房管局的规定，一套可售房源在预定以后，必须在15个交易日内签订购房合同，否则，这套房源在透明售房网上的状态将从“预定”变为“可售”，重新进入市场销售。

　　然而，位于钱江新城的金基晓庐，15天的期限显然可以轻松被打破，只要通过连续预定的方式，同样一套房源可以为同一个买家保留15个月之久，更有甚者，一套连续4次预定的房源，甚至可以时隔3年，只预定而不成交。

　　金基晓庐一套房

　　预定3年未成交

　　■捂盘炒房嫌疑最大，买家疑为关系户

　　■专家指出，开发商钻的就是政策的漏洞

　　可售房源早就卖光

　　忽然出现85套预定

　　上个月月初，想要在金基晓庐买一套房的寇小姐前往售楼处得知，早在2006年开盘的该楼盘，所有房源已卖完。寇小姐败兴而归。然而，半个月后，寇小姐却在透明售房网7月27日的商品房销售记录中，惊讶地发现这个已经售罄的楼盘居然交出了85套的预定量，数量之多，甚至登上了当日杭州主城区楼盘预定三强榜的第一名。

　　寇小姐随即查阅了该楼盘的房源销售状态，发现可售房源数量仅剩5套。也就是说，楼盘并没有推出新房源。已经售罄的楼盘怎么忽然出现这么多的预定量？寇小姐非常纳闷。

　　不仅如此，此后一周发生的事情，让她越来越纳闷。从7月28日至8月2日，晓庐的可售房源从5套增加到了23套，并且每天都有数量不等的成交记录，且价格普遍低于售楼小姐此前告诉寇小姐的2.4万元/平方米。其中，最便宜的一套房源成交价仅10270元/平方米。可售房源数量增加了，且成交价格降低了，寇小姐一阵欣喜，以为能够实现此前买房的愿望，然而售楼处的工作人员却告诉她，楼盘依旧没有房子可卖，新增加的房源都是预留给以前预定过的老客户的。

　　寇小姐随后在透明售房网的连续预定栏中找到了售楼人员所说的老顾客。数据显示，晓庐交出的85套预定量中，有十多套房源的连续预定量达到了3次以上。仔细翻阅这些连续预定的记录，相隔时间最久的一套房源，即5幢1单元501室，最早的预定时间是2006年10月18日，距离最近一次的预定时间即今年7月27日，已近3年。再比如1幢1单元1501室，先后3次的预定人都是同一名王姓购房者，而最早的一次预定时间是2008年3月23日，也就是说，同一套房源为同一个购房者保留了15个月之久。

　　可售房源不断增加 却只能看而不能买

　　“明明是可售房源，为什么我不能买，而那么久之前预定的客户就能买？并且买的价格还比市场价便宜这么多！”寇小姐觉得自己受到了不公正的待遇，“房管局不是有规定——每套商品房的预定期限为15天吗？”

　　带着寇小姐的质疑，记者来到了金基晓庐的售楼处。一名售楼人员解释说，这些房子其实早就被预定了，现在只是重做一次预定。原因是因为这些房源原来的主人，现在想要更改户名；但是按照规定，同一套房子预定和最后成交的购房者必须是同一个人，不能随意更改。为此，开发商就允许这些户主重新把原来的房源预定一次，等待15天最长预定期限一过，预定房源重新成为可售房源，再预定并且成交一次以便更改户名。

　　销售人员解释说，透明售房网上可售房源从5套变为23套，其实也就是这些预定房源转换来的，这些预定房源随即陆续变成网上的交易量。由于房源预定时间较早，因此，成交均价也是按照当时的房价水平。正因为房源早就有了主人，所以即便这85套房源变成了可售房源，也不能卖给像寇小姐这样的普通购房者。

　　神秘买家待遇特殊 开发商苦衷受质疑

　　按照销售人员的说法，比照透明售房网上的连续成交记录，一个不争的事实是，那些15个月之前就预定了房源的老顾客在15天的最长预定期限过后，依然能够享有“特权”，毫无竞争地获得这套房源的再次预定和成交权。而在这15个月内，由于楼市行情上扬，包括晓庐这样的楼盘在内，价格都已上涨不少。

　　“连续预定时间比较长，是因为我们的客户很多是投资客，不少人在外地或者国外，预定房源可能因为时间上来不及等原因不能在15天之内完成房屋成交手续，”杭州金基房地产开发有限公司营销部经理杨婷婷解释，“我们一般都会保留这些房源。如果你真要没收定金，收回房源还要走司法程序，很麻烦，且成本很大，杭州没有多少开发商会这样做。”

　　此外，杨婷婷表示，其中一部分业主已经向开发商缴纳了房屋的首付款，只不过开发商还没有将相关信息录入到透明售房网上，因此这些房源的状态依然是预定。

　　对于开发商的这个 “苦衷”，一名不愿透露姓名的业内人士认为，这个说法没有说服力。

　　“就算是客户的确有特殊原因，但是相隔15个月实在太长了，而且之后又重新卖给了同一个人，这未免也太巧合了，这么长的时间，除非开发商的房子卖不出去，要不然早就可以卖给别人了，何必在一棵树上吊死？”这名业内人士说，“至于没收定金和走司法程序，成本并没有那么大。更何况开发商还是按照当时的低价出售的，这个损失更大。”

　　对于那些交了首付款、但是没有按时录入实现成交的行为，这名业内人士认为，这显然是违规的；而且这种做法还存在一个嫌疑，就是在房源不转换为成交的前提下，如更改户主姓名，就无需支付房屋二次交易的税费。

　　为避开二套房贷? 银行否认这个说法

　　“85套房源是我们帮助老顾客做的连续预定，”杨婷婷说，“因为原来的购房者需要更改户名。”她说，目前银行二套房贷的政策收紧了，为了规避这个政策，购房者想要把户名改成其直系亲属，重新办理银行按揭，以此来获得更优惠的贷款政策。对直系亲属的界定，杨婷婷说，必须是夫妻、父母或者子女，开发商会要求购房者出示结婚证或者户口本来证明；而兄弟姐妹之内的亲属，原则是不在直系亲属范围内。

　　然而，这一说法随即被熟悉银行二套房贷业务的人士认为“站不住脚”。“银行目前的二套房贷政策，是以家庭为单位的，也就是说，如果户主改成夫妻、父母、子女，依然无法享受首套房贷的优惠，”这名银行人士说，“如果户主换成这之外的其他人，那也不合理，因为房子变成别人的了，对原来的主人又有什么好处呢？只有一种情况是可能的，那就是这套房源是转手卖给别人，通过重新预定和成交，来规避二次交易的税费。”

　　捂盘炒房嫌疑最大

　　买家被指是关系户

　　对于金基晓庐这一情况，一名业内人士直言，并不是所有的购房者都能享受到开发商在连续预定和更改户名方面的“特殊待遇”。但是，有两种情况例外，一种是开发商的关系户，这些客户往往能买到价格合适、各方面条件都很好的房源，他们以自己的名义预定房源，但迟迟拖着不来签约，只是连续预定。等到找到合适的下家，或等房源价格上涨后，就把房子通过更名的方式卖给别人，从中牟取非常可观的差额。

　　还有一种情况则是开发商自买自卖。去年12月4日的杭州媒体曾披露，杭州金基房地产开发有限公司的确上演过自买自卖。该公司销售人员吴文梅曾在2007年连续预定金基晓庐房源多达10套，并且这些房源的连续预定数量都在3次以上；其部分销售人员还有次数不等的退房记录。这一事件，被当时不少网友怒斥为“开发商左手倒右手，虚假预定制造热销谎言。”

　　“现在行情不一样了，开发商没必要通过这种方式制造热销谎言，所以以下两种情况可能性更大:一个是开发商看行情好，想捂盘;另一个就是关系户想要炒房，眼下趁着行情火爆出货。”

　　房管部门表态严查

　　政策漏洞再度暴露

　　连续预定、通过重新交易一次的方式更改户名、现在成交的房源按照以前预定的价格出售，这些操作是不是违规？有没有相关的法律法规来制约？为此，记者采访了杭州市房管局市场处。

　　“如果的确存在开发商蓄意捂盘或关系户炒房，包括违背15天的最长预定周期，我们肯定要查处。一经查实，会责令开发商停盘。”杭州市房管局相关工作人员表态。

　　尽管如此，这名工作人员也道出了目前监管政策中存在的漏洞。首先，连续预定在理论上是允许的，因为就算是一套房源连续被预定多次，时间相隔也很久，最后仍卖给同一个人，但是只要单次预定有效时间在15天之内，房管局无法处罚开发商。也就是说，15天有效期之后，是否为老客户保留房源，全凭开发商自己高兴。

　　而对于低于市场价的成交价，房管局同样无法约束，因为就算预定时间是在3年之前、预定合同已过15天期限且作废了，但因买卖双方签有一份定金合同，这份合同约定了成交的价格，只要买卖双方认同，从法律上来讲，就一直是生效的。

　　房管局的无奈得到了业内人士的回应。他们表示，这种情况在杭州很多楼盘都有，开发商钻的就是政策的漏洞。