楼市将阶段性见顶

　　撰稿·龙 斌

　　最近，银监会下发通知并多次表态，要求严格执行第二套房贷有关政策不动摇，要求商业银行重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，保障广大居民真实首套购房需求，不得自行解释二套房贷认定标准，抑制过度的炒房投机行为，维护我国房地产市场稳定。

　　本次监管部门重申二套房贷政策的背景，恰恰是楼市再次进入又一个高涨的时期，类似2007年年中的情形。而2007年“9.27”新房贷政策出台带给房地产市场的冲击还记忆犹新，此次收紧二套房贷会不会带给市场新的一波冲击？

　　目前的房地产市场有三个很清楚的现象：

　　首先，5、6月份以来，全国房地产市场价格不断走高，涨速加快。不少城市的很多区域楼价涨到比历史最高位的2007年9、10月还高。近期楼市普涨、补涨并存，且有加速迹象；

　　其次，投资性购房比例不断上升，与换房需求一道主导市场，普通工薪层的刚性需求比重下降。在社会通胀预期加强的情况下，投资情绪受到影响，入市变得积极起来。与投资、多次置业入市增多形成对照的是，各大城市(特别是在核心区域)，越来越多的普通工薪阶层的首次置业人群被挡在高楼价市场以外，3、4月份刚性需求主导的市场让位给了投资、换房；

　　第三，地王不断涌现，强化了市场涨价预期，反映出房地产市场流动性充沛、信心爆棚的特点。

　　“楼价快涨”、“投资居高”、“地王不断”这些特点与2007年年中的楼市非常相似，当然也有不同的地方，例如投机比例不如2007年高、经济大环境也不同、市场不如2007年那样对涨价的预期集中，等等。

　　尽管如此，从市场走势来看，无法排除楼市有进一步炙热、或者疯狂的可能，其实上半年市场不断走高，与房贷支持、特别是二套房贷普遍执行较松有直接关系，如果房价继续飙升的话，投资行为特别是短期炒楼行为，带给房贷的风险客观上大大上升，因为一旦市场波动加大，例如2008年很多地区的楼盘下跌超过30%，投资者和短期炒楼者就可能断供走人。银监部门在市场开始有些过热的时候重申严格执行二套房贷政策，可谓正当其时。

　　目前来看，二套房贷政策杭州第一个开始执行，一旦各个城市严格执行“二套房贷政策”，包括实施“首付四成以上”、“利率上浮1.1倍”，最明显的市场效应将是投资行为直接受到打击，投资成本会因为首付提高、利率上浮之后明显提高，最重要的是，投资者关于楼市会一直将涨的预期可能发生改变。而如果投资行为减少，直接反映到楼市的变化是成交迅速减少，多次置业的热情也会降温，市场预期会受到明显影响。

　　在楼价方面，由于楼价的运行往往滞后于成交很多，加上目前的市场氛围总的比较热，核心区域新货少，供应不足，“地王”的助涨心理效应还在，开发商现金流充足，预期经济好转等等因素的作用，楼价可能先会维持在高位运行一段时间，慢慢经历有价无市之后，供求关系逐步改变，楼价可能从高位小幅回调。

　　严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落，楼市呈W运行的态势将确立。

　　有一种看法认为，目前市场不缺钱，也不缺信心，流动性充足，楼市是最大的吸引投资的地方，二套房贷政策即便严格执行，也不会产生大的市场影响，相反，下半年市场还会如期疯狂、走高。我个人有些不同看法，觉得不能低估二套房贷政策严格执行的威力。在目前投资成为楼市主要推动力的情况下，二套房贷从严执行的话，政策影响力实实在在会改变投资者乐观的预期，入市将趋于谨慎。

　　二套房贷可以说是楼市最大的“闸门”，以宽松的方式执行，这个“闸门”就算是打开了，投资资金不断涌入，而且有放大效应，给投资者政策支持的预期；相反，严格执行这个政策，意味着这个“闸门”基本落下，挡住很多投资资金，仅仅靠支持自住类的刚性需求，撑不起现在这么高的成交量和楼价，而且将大大改变投资预期。楼市最有效力的政策是改变预期的政策。

　　楼价迅速攀升下，目前租金回报普遍偏低，楼价泡沫已经在酝酿，投资价值大大缩水，这个时候严格执行“二套房贷”政策的话，估计前年“9.27”扭转楼市的效应很可能再次出现，楼市阶段性见顶已经不远了。

　　(作者为满堂红集团首席研究员，地产研究部总监)

　　二套房贷难遏房价上涨

　　撰稿·杨少锋

　　房地产的寒冬来得快去得也快，半年内，楼市从冰点迅速走向沸点，全国各地楼盘价格都已飙升至历史高点，房地产已经不再是回暖，而是重新开始过热。

　　这一轮房地产迅速回暖的根本原因，从房地产市场自身来看，一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求；二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到导致上半年的需求释放；三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。

　　而最根本的原因，当前的货币政策。

　　当通货膨胀导致的投资和投机需求取代刚性购买及升级换代等正常的购房需求，成为楼市需求主要部分的时候，楼市泡沫将被迅速扩大，房价涨幅将达到惊人的地步，这种暴涨与其说是房价上涨，倒不如说是货币严重贬值。

　　今年上半年，中国累计新增信贷已达7.37万亿元，远超年初政府设定的全年新增贷款下限目标5万亿元，7月份预期的新增信贷中值为5000亿元，全年已经接近7.9万亿。笔者年前预计全年超过8万亿的预言曾经被所有专家认为是天方夜谭般的疯狂，现在看来即将不幸成真，而且看来笔者的预言还过于保守了。

　　在大量的流动性疯狂注入市场之后，楼市与股市自然成为吸纳资金的去处，旺盛的投资需求带动了股市楼市的双双暴涨，资产价格攀升成为通货膨胀的最有力证据。

　　——笔者需要纠正经济学界的是，通涨已经不再是预期，而是已经真实到来，先在股市楼市为核心的资产领域，然后将传导到消费领域。

　　在世界经济依旧低迷、出口大幅下滑的背景下，拉动中国经济的增长，只有依靠固定资产投资和内需。

　　或者，只有在人民币大幅贬值的前提下，中国数以亿计的百姓才会改变储蓄的观念，将此前的储蓄拿出来消费、投资，也只有这样，才能真正拉动内需的增长。

　　毫无疑问，如果人民币购买力在不断上升，而百姓对未来经济前景悲观，结果必然是所有人都捂紧钱袋，减少消费，在这种情况下，消费将越来越少，所以，开动印钞机，加大货币供应量，主动让人民币大幅贬值，才能够促使百姓把钱从银行拿出来，投入到投资和消费中去，内需才会得到真正的增长。

　　作为短期的经济目标而言，适度的货币贬值当然有利于拉升消费，但是如果没有从根本上改变中国的产业结构，提升居民收入水平，这种货币政策必然导致大量的普通百姓资产大幅缩水，许多人多年所积累的财富将在短期之内被迅速蒸发。依靠这种手段提高消费无疑是饮鸩止渴的短期行为，笔者强烈建议金融决策部门适度收缩货币供应，GDP的拉动绝对不应该以牺牲广大的普通百姓利益为代价。

　　然而，基于实体经济复苏还距离遥远，劳动部年初公布的4000万潜在失业人口的就业压力依然存在，能够立竿见影地拉动内需、解决就业问题的，也只有房地产行业。

　　中央政府政策的决定，天平两端一端是就业，一端是房价，二者之间的利弊得失将是权衡政策的根本依据。

　　正是基于对就业和经济回暖的双重压力，笔者认为在实体经济没有回暖之前，政府不可能出台打压房地产的过激政策，而更重要的是，宽松的货币政策还将继续，充足的流动性必然导致房地产需求的持续升温，房价短期之内不会下跌，依然保持上涨趋势。

　　在这种大背景下，未来两年之内，由于房价重上高点，刚性需求再度失去购房时机，而庞大的资金需求寻找出路，投资和投机购房需求将重新成为市场的主导。

　　(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理，著名地产评论人士)