□今报记者 高亮

　　一套普通的商品房，可能要消耗普通人几十年的积蓄。正因为如此，楼市的任何一点风吹草动都会引来人们的关注。

　　今年年初，遭遇金融危机的开发商和购房者都预测楼市回暖将至少在今年下半年。但从今年1~7月的销售数据上看，郑州商品房销售面积达到595.24万平方米，而去年全年才670万平方米左右；7月的商品房成交面积达到108.37万平方米，仅次于2007年8月的水平，居历史第二位；郑州平均房价也在半年时间内上涨了685元/平方米……楼市的超预期反弹，让郑州人又一次感受到了楼市的疯狂。

　　在本期我们所关注的“疯狂的楼市”中，我们将着力表达为什么楼市的反弹会超预期，而这次疯狂与2006年~2007年的楼市疯狂又有何不同。

　　7月，郑州楼市量价齐升，成交面积从1月的39.47万平方米暴涨至108.37万平方米，商品房均价也从1月的每平方米4264元上涨至4949元。

　　当房地产遭遇低潮，业内几乎都处在楼市回暖将最早出现在今年下半年的预期中，甚至有悲观者认为楼市回暖遥遥无期，但今年以来，郑州楼市连续5个月销售火爆，7月郑州楼市成交量甚至达到108.37万平方米，楼市回暖已明显超过预期。

　　●○楼市火爆 房价持续上涨

　　7月，在被调查的郑州市147个楼盘中，有26个楼盘销售超过100套。与去年月销售二三十套的光景相比，这一数据是不可想象的。

　　“7月，我们总共卖了70多套房，截至8月20日我们已订出去了62套。”相比半年前的交易冷清，世纪金源市场推广部经理蔡海龙心情明显不一样。蔡海龙表示，预计到9月，就能完成全年销售任务的90%。

　　“由于市场形势好转，我们7月初还调整了一次房价，每平方米上调100元~200元。”蔡海龙说。相比世纪金源的调价幅度，发展南郡的步子迈得更大。“从5月开始，我们连续调整了两次价格，每平方米上调400元~500元。”发展南郡置业顾问杨磊告诉记者，目前他们80多平方米的两室已基本卖完，120~130平方米的房源也所剩无几。

　　享受好日子的并非只有这两家。据了解，今年7月，中原新城销售439套，卢浮公馆销售253套，双河湾销售229套，龙源世纪家园销售299套……在被调查的郑州市147个楼盘中，有26个楼盘销售超过100套。与去年月销售二三十套的光景相比，这一数据是不可想象的。

　　在郑州市房管局公布的房地产市场数据分析中，郑州市7月共销售商品房11529套（间），较上月上涨了12.23%，较去年同期上涨了85.06%；商品房销售面积108.37万平方米，较上月上涨了7.16%，较去年同期上涨了78.29%。

　　但对开发商而言，甜美时刻并非仅仅在7月。同样是来自郑州市房管局的数据，3月，郑州市商品房成交面积达到99万平方米，4月达到97万平方米，5月达到 93.79万平方米，6月达到101.13万平方米。而7月甚至达到近两年以来成交量的巅峰。

　　●○持续5个月 楼市回暖迅速

　　从今年3月开始，连续5个月火爆的成交量与去年9月、10月楼市的冷清离得并不遥远。

　　去年7月，郑州楼市商品房销售6230套（间），商品房销售面积60.79万平方米，依然维持在当年月度销售量的平均水平；而去年8月郑州商品房销售也达到5833套（间），商品房销售面积甚至略高于7月，达到61.8万平方米。

　　郑州楼市出现冷清，是在去年9月和10月两个月。郑州市房管局的统计资料显示，去年9月，郑州市商品房销售4765套（间），环比暴跌18.31%，销售面积49.24万平方米，环比暴跌20.2%；而在去年10月，郑州市商品房销售4417套（间），环比依然下降了7.3%，商品房销售面积只有50.78万平方米。

　　不过，从去年11月、12月开始，郑州楼市缓慢抬头。去年11月，郑州商品房销售7534套（间），较上月上涨了70.57%，商品房销售面积74.71万平方米，较上月上涨了47.14%；而在去年12月郑州全市商品房销售8051套（间），较上月上涨了6.86%，商品房销售面积也达到78.69万平方米。

　　同致行（中国）郑州分公司品牌运营总监曹庆伟表示，市场的回暖确实已超乎预期。记者今年3月采访时业内普遍认为，遭遇金融危机的郑州楼市，回暖将到下半年，甚至有悲观者认为楼市调整将持续两三年。

　　由于春节是楼市销售的传统淡季，今年1月，郑州商品房销售面积为39.47万平方米，销售套数只有3998套。但到今年2月，郑州楼市开始出现小幅反弹，商品房销售面积达到56.38万平方米，商品房销售套数5684套（间）。

　　而从3月开始到7月，商品房销售面积从99万平方米增加到108.37万平方米，反弹速度超出了预期。

　　●○多策并举 楼市抓住救命稻草

　　救市政策的持续执行、利率的下调以及银行开发贷款和个人按揭贷款的扩张冲动，都为郑州楼市今年超预期的反弹提供了动力。

　　是什么因素支撑郑州楼市在遭遇金融危机的情况下连续五个月强劲反弹？

　　曹庆伟认为，国家从去年开始的一轮宽松的货币政策为楼市注入了动力。

　　2008年9月16日，央行在此前连续加息的基础上，开始掉头下调基准利率，在此后的10月15日、10月30日、11月27日、12月23日实行了高频率的利率下调政策。曹庆伟认为，利率下调尽管对楼市成交量没有立竿见影的效果，但为后期楼市的反弹奠定了基础。

　　而在金融危机面前，国家的“救市”政策也为楼市增强了信心。郑州为了稳定楼市，出台了被称为“救市十七条”的政策。去年10月24日，郑州市对外正式发布了《郑州市人民政府关于促进房地产业持续健康稳定发展的若干意见》，其内容包括对购买90平方米以下的新房，契税降低至1%；买二手房免营业税和个人所得税；支持保障性住房、旧城改造、城中村改造的开发商缓缴政府税费。据悉，仅缓缴的行政事业收费，郑州市今年就高达25亿元，相当于帮房地产开发企业间接融资了25个亿。

　　政府层面的激励拉动成交量，成为今年上半年楼市从“小阳春”到“盛夏”的持续动力。更关键的是，随着楼市成交量和购房者购房热情的上扬，一向势利的银行在去年从紧的开发贷款和个人按揭贷款方面也松了口子。

　　●○预防通胀 楼市行情持续上扬

　　由于金融危机的影响，国家为了挽救实体经济被迫调整政策，而楼市阴错阳差地赶上了这波政策利好，所以出现了快速反弹的行情。

　　蔡海龙表示，由于遭遇金融危机，国家宏观政策迅速转向，出台了一系列宽松的货币政策，这对岌岌可危的开发商资金链和委靡的楼市成交量而言是极大的利好。“实际上，2006年~2007年的房价疯涨，为楼市泼一瓢冷水已经成为板上钉钉的事实。但由于金融危机的影响，国家为了挽救实体经济被迫调整政策，而楼市阴错阳差地赶上了这波政策利好，所以出现了快速反弹的行情。”

　　从郑州楼市的表现看，一方面成交量急速上扬、房价上涨，其中郑州商品房均价今年7月比1月平均上涨了685元/平方米；另一方面则是“地王”的出现。前不久，位于郑州市长江路南、嵩山南路西一块19.45亩的土地，引起了5家公司34轮竞价，并最终以7701万元的价格成交，每亩均价达395.94万元，成为今年郑州“新科地王”。

　　面对金融危机，购房者何以出现买房热，而开发商也不惧地王而疯狂拿地？河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，这是开发商和购房者为了预防通货膨胀而作出的选择。

　　自国家4万亿投资拉动经济增长从口号变为现实，开闸的银行资金就像水一样流向全国。7月8日，央行发布消息，6月人民币贷款增加1.53万亿元，而上半年银行新增信贷高达7.37万亿元，超过历史上任何一年的投放总量。“货币供应量的增加，导致了人们对通货膨胀的担忧。”上官同君认为，这一现状引发了购房人希望通过买房规避未来可能出现的货币贬值，而开发商也不惜拿出手中的巨额资金去购置地块防止通胀出现。“在这种情况下，楼市也出现了意料不到的火热局面。”