一个月销售11529套，无疑这是一项骄人的数据，即便是在2006年~2007年楼市火热时，也是屈指可数的。因此，在经历短暂的调整后，郑州楼市的报复性反弹开始被业内以“疯狂”称之。

　　“疯狂”的力量依然来自于购房者的刚性需求以及由此引起的投资和投机需求的上升。不过，这次集体疯狂与2006年~2007年楼市的疯狂不同，因为购房客的结构已悄悄地发生了变化。

　　□今报记者 高亮/文 袁晓强/图

　　▲▲7月卖了11529套 历史第二

　　一旦成交量持续走高，房价将会有进一步上涨的趋势，这将导致更多的人买不起房，楼市又将进入调整期，对楼市发展不利。

　　作为河南房地产业商会常务副会长，赵进京最近的心情比较复杂。“尽管我们预测到楼市将快速回暖，但没有预料到反弹的速度和力量会这么快这么大。”赵表示，楼市的反弹存在太多的“意料之外”。

　　郑州市房管局7月公布的数据显示：郑州市7月共销售商品房11529套（间），较上月上涨了12.23%，较去年同期上涨了85.06%；商品房销售面积108.37万平方米，较上月上涨了7.16%，较去年同期上涨了78.29%。需要指出的是，这样的销售业绩在郑州楼市发展历史中仅次于2007年8月的数据，居历史第二位。

　　而从今年前7个月的商品房整体销售情况来看，前7个月郑州市共销售595.24万平方米，其中，7月商品房销售面积比一月多卖68.39万平方米，并且连续5个月成交量达100万平方米左右；而商品房均价也比一月上涨了685元/平方米。

　　在赵看来，一方面楼市形势全面好转，开发商和购房者热情增高，使得整个行业摆脱了低迷的行情，这是值得高兴的事情；但另一方面则是超预期的反弹以及火热的成交量又让人有“热得发烫”的担忧。

　　据了解，去年郑州楼市全年才销售670万平方米，而今年前7个月已超过了去年全年销售量的90%。而今年上半年，郑州商品房价格涨幅约为16%，而去年全年的涨幅才在15%左右。“成交量和价格平稳，才是整个行业发展的福音，如果暴涨暴跌将对整个行业不利。”赵的逻辑是，一旦成交量持续走高，房价将会有进一步上涨的趋势，这将导致更多的人买不起房，楼市又将进入调整期，对楼市发展不利。

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，目前楼市具有明显的“恐慌”特征，其中一条就是“购房者面对不断上涨的房价，而突击买房”。

　　▲▲房子热卖谁是推手？

　　自2007年国家9·27新政以来，刚性需求沉淀下来，而随着国家宏观经济遭遇金融危机以及房地产业的重要性，国家在政策层面放松了对楼市的严格调控政策，这导致了刚性需求的持续释放。

　　今年1~7月，郑州楼市总成交金额达到284.84亿元，成交量为61946套，并且连续5个月成交套数达1万套左右。如此气势如虹的势头，由谁制造？

　　同致行（中国）郑州分公司品牌运营总监曹庆伟认为，主要因素依然是刚性需求的释放。“自2007年国家9·27新政以来，刚性需求沉淀下来，而随着国家宏观经济遭遇金融危机以及房地产业的重要性，国家在政策层面放松了对楼市的严格调控政策，这导致了刚性需求的持续释放”。“以郑州为例，前7个月郑州楼市销售额达到284.84亿，今年全年完成500亿的销售额压力并不大，如果比照去年郑州GDP超过3000亿计算，那么郑州楼市所占郑州GDP的比重达1/5左右。”在曹看来，楼市对宏观经济影响巨大，所以在面对金融危机时，力促楼市回暖成了政府工作的重点之一。

　　一位不愿意透露姓名的人士则从另一个侧面说明了刚性需求的存在。“今年年初，我们召开销售会议时，关于楼市什么时候回暖有三种观点。第一种是回暖将在今年以后，第二种是楼市将持续调整，呈‘L’形发展，第三种是来自销售人员的观点，他们认为最多憋不过今年年底。”该人士说，他们的销售员发现，当时尽管很多购房者都不出手，但是每天售楼部的询价电话和来访量并不少。“像是憋了一口气，这足以证明了刚性需求的存在”。

　　而刚性需求的持续释放也带来了投资需求的增加。“从我了解的曼哈顿和中原新城两个项目来看，今年前几个月这两个项目的小户型销售量只占总销售量的15%，但是到六七月，小户型销售量已占25%以上。”曹认为，投资需求已有所抬头。

　　另外，投机需求也在抬头。世纪金源市场推广部经理蔡海龙告诉记者：“有一个做通讯器材的老板，在我们这里一次性就买了16套房子，这在2008年几乎是想都不敢想的。”

　　▲▲谁在疯狂买房？

　　尽管目前郑州楼市成交量与2006年~2007年的火爆局面差别不大，但客源结构却大不相同。80后成购房主力以及偏中小户型是当下购房人的主要特征。

　　据一家咨询机构对当前郑州楼盘的销售情况调查，在目前已经销售的房源中，80后占了整个成交量的60%以上。另外，110平方米以下的房源在整个销售量中的占比达80%以上，其中70~110平方米房源占60%左右，而小户型则只占20%左右。

　　上述不愿意透露姓名的人士表示，2006年~2007年楼市火爆，是由复合型的客源体系构成的。“当时大中小户型都很火热，但现在110平方米以下的占了80%，可以看出现在楼市火是火了，但是客源结构比较单一。”该人士认为，80后成购房主力以及偏中小户型是当下购房人的主要特征。“与2006年~2007年楼市火爆局面不同的是，当时改善型需求是其中的一大亮点，可以这样认为，能够支付起改善型用房的人已在2006年~2007年释放得差不多了，而现阶段主要以80后的婚房需求为主。”该人士表示。赵进京也打了一个生动的比喻：“80后买房是目前最大的刚性需求，因为他们可以扛过开发商，但是扛不过新娘子。”

　　事实上，在商品住宅火爆的同时，郑州非住宅的销售却是不温不火。7月，在郑州销售的108.37万平方米的商品房中，住宅占了92.83万平方米，而非住宅只有15.54万平方米。

　　同致行（中国）郑州分公司品牌运营总监曹庆伟认为，商业地产之所以与住宅差距如此明显，一方面与当前的经济形势关系密切，另一方面则与郑州的经济发展状况有关，而住宅则更多的与人口结构有关。“就商铺而言，目前金融危机仍未过去，人们对商业地产的投资信心减少。”曹庆伟认为，“而从写字楼的角度，郑州写字楼的销售情况一直不是主流，目前只占整个郑州楼市的10%左右，写字楼市场的不温不火与当前郑州市的产业化程度低有关。”在曹看来，目前郑州工业化程度相对较低，这导致依附于工业企业的一些服务类企业相对较少，制约了郑州写字楼的销售市场。

　　▲▲库存消化殆尽 供应将紧张？

　　在一份关于郑州市7月147个楼盘的调查中，记者发现开发商手中仍有大量的房源。在这147个楼盘中，商品房总套数为183982套，其中当前可售套数为59352套，商品房总面积为1729.5966万平方米，其中当前可售面积为599.8597万平方米。

　　截至7月，今年郑州市共销售商品房595.24万平方米，但批准预售面积则只有270.18万平方米。“从这个数据来看，今年前7个月，郑州商品房库存得到了极大的消化。”在曹庆伟看来，去年遗留下来的300万平方米的库存量已经消化殆尽。

　　曹认为，由于去年经历了楼市的大调整，开发商对未来的趋势仍不太明确，加上国家对房地产市场包括严防4万亿投资资金进入楼市等监管措施，开发商对目前出现的销售形势都比较珍惜，回笼资金是开发商当前最重要的工作。

　　一个值得思考的问题是，当库存消化所剩无几，加上去年以来开发商资金紧张从而减缓了开工速度，这是否会造成未来供应紧张？在一份关于郑州市7月147个楼盘的调查中，记者发现开发商手中仍有大量的房源。在这147个楼盘中，商品房总套数为183982套，其中当前可售套数为59352套，商品房总面积为1729.5966万平方米，其中当前可售面积为599.8597万平方米。

　　从可售面积考虑，按照今年上半年销售595.24万平方米来算，目前这147个楼盘的599.8597万平方米可售商品房面积仍然可以销售半年的时间。“目前由于楼市形势好转，开发商普遍已经加快了开工进度，新的房源也将陆续上市。”世纪金源市场推广部蔡海龙也认为，未来商品房供应应该不成问题。曹庆伟也认为，随着“金九银十”的消费旺季到来，开发商也将会在这个传统的季节推出新盘。

　　但一业内人士则提醒，未来郑州楼市有可能出现结构性供应紧张的局面。“目前这599.8597万平方米是包括住宅、非住宅以及所有户型在内的总量，在目前金融危机阴影仍没有散开的情况下，刚性需求在住宅类的需求上将非常明显，但对非住宅的需求将可能不会那么火爆。”该人士认为，是否会出现对某一房源的集中需求而其他房源则少有人问津的结构性紧张局面，值得关注。