相关部门称通过修改、拟订措施将严厉打击变相商业地产开发行为

　　本报讯(记者/黄超)“绿本”变“红本”、把产业配套资源变成营利性经营资产，或通过转手倒卖土地牟利等，如此变相商业地产开发行为蚕食着正在冲击世界一流高科技园区的深圳高新区(以下简称“高新区”)!对此，记者昨日从原深圳市高新办(目前已被整合进科技贸工和信息化委员会)对人大代表的建议回复中获知，深圳将严厉打击该变相“圈地”行为。

　　怪相？？

　　高科技企业房地产化，房地产企业高科技化

　　深圳高新区始建于1996年9月，规划面积11.5平方公里，是国家“建设世界一流高科技园区”的6家试点园区之一。虽然面积占全市不到0.6%，但高新区产生了巨大的经济能量:2008年，实现工业总产值2249.78亿元，占全市的14.19%；高新技术产品产值2134.07亿元，占全市的23.36%；出口112.31亿美元；实现税收119.78亿元。

　　在深圳大力鼓励与支持高新技术产业发展的政策背景下，深圳市政府对高新区的高新技术企业或项目用地采取了不同于“招拍挂”的方式，实行国有土地使用权出让制度和国有土地租赁制度，这使高新区用地成本大大低于深圳其他地区。

　　另外，由于高新区高新技术企业云集，办公场地需求极为旺盛，租金连年飙升，潜在的商业利益巨大，使得一些房地产商和企业通过各种变相途径潜入到高新区高科技项目土地开发中，出现了“高科技企业房地产化，房地产企业高科技化”怪相。今年深圳市两会期间，袁运良等11名人大代表将此“怪相”提交到人大，呼吁及早堵截和防止此类现象的继续与扩大。

　　市高新办在回复中称:“前几年，部分企业利用各种手段将绿本房产证变成了红本、把产业配套资源变成营利性经营资产，或者通过转手倒卖土地牟取利益，违背了政府出让土地的初衷，抬高了高新区厂房租赁价格，削弱了高新区乃至深圳的综合竞争力。”

　　市高新办表示，将尽一切可能杜绝任何利用协议土地和厂房牟取利益的情况发生。

　　措施？？

　　高新区土地和厂房处置方式:政府收回

　　市高新办表示，深圳市人大已经修改了《深圳经济特区高新技术产业园区条例》(以下简称《条例》)，明确禁止将高新区工业用地改变性质、协议用地补交地价后进入商业性房地产市场，明确禁止转让高新区内以协议方式获得的土地及建筑物。

　　“《条例》不仅禁止将高新区工业用地改变性质后进入商业性房地产市场，更明确规定高新区土地和厂房的处置方式只能是政府收回，规定土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价、建筑物补偿价格不得高于建筑成本减折旧价，这遏制了高新区土地、厂房增值牟利的可能。”

　　据悉，目前市高新办已经处理了北大中基等地块的政府收回问题，并将已建成建筑物通过改造建设成为高新区生物孵化器三期。

　　近期，市高新办拟制订《深圳经济特区高新技术产业园区协议方式出让的土地及地上建筑物收回管理办法》，现已提请深圳市法制办审查，此办法审查通过后，对高新区协议方式出让土地及地上建筑物的动态可持续配置，将起到保障作用。

　　●“圈地”手段1:

　　据人大代表反映，一些大公司、高等院校和研究院所以及一些部委附属机构，以建立公司研发中心、办公总部、产业基地、产业园等为名，以协议或限定拍卖价格大举在高新区“圈地”，建设远超自用面积的办公楼，大部分面积以市场价格出租给高新区其他企业。

　　市高新办:通过协议方式出让土地支持的是拥有较强自主创新能力、具有广阔发展前景的高新技术企业，在确定厂房建筑面积时为了照顾企业未来发展而预留了一部分空间，这样厂房建成后会有一部分空置面积。如果严格按土地合同规定，高新区协议厂房只能自用，不允许空置厂房出租，那么就会导致一方面大量厂房空置，另一方面有需求的中小科技型企业找不到合适价格和面积厂房资源的两种不合理情况同时并存。这样一方面使政府对高新技术产业的优惠政策无法递延到后来的中小科技型企业，另一方面造成资源浪费，加剧高新区厂房资源难以为继的局面，对发展高新技术产业极为不利。因此，将严格按照控制出租比例、限制出租价格、审查承租对象的原则来规范高新区厂房出租行为。

　　●“圈地”手段2:

　　据悉，一些房地产开发商或企业看中高新区巨大办公用房商业需求，以搞高科技的名义，通过控股或全资收购在高新区拥有土地资源但缺开发资金的公司的股权，从而达到在高新区进行商业性房地产开发的目的。

　　市高新办:近年来，不仅严格审查新进入企业大股东的高新技术企业资质，并且对新大股东进入后对协议土地和厂房的开发和处置情况进行密切跟踪，严格要求其用于发展高新技术项目。下一步，将继续高度关注，尽一切可能杜绝任何利用协议土地和厂房牟取利益的情况发生。

　　●“圈地”手段3:

　　《条例》规定，企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的，该土地使用权或者房地产可以转让或者出租，但受让方和承租方应当具有高新技术企业相应资质。但目前一些房地产开发商或企业在不具备高新技术企业资质的情况下，通过运作，借司法机关判决和拍卖之机成为受让方，从而合法地获得高新区土地资源。

　　市高新办:深圳市中院已经与国土局签订了纪要，“法院决定处理行政划拨用地、非商品房地产和特定土地使用权时，应当先征求房地产管理部门的意见。”此后，法院在处理高新区房地产时，均已依法谨慎处置，征求市高新办和房地产管理部门的意见。

　　今后在处分高新区房地产时，将不断加强与法院和国土部门的沟通和协调，从法律上促进和保障高新区的规范建设的可持续发展。