撰稿牛刀

　　中国的股市和楼市，虽然说是两个不同的市场，但一直处在同一个资金层面上。股市大涨，楼市成交旺盛；股市大跌，楼市成交萎缩。股市进入漫漫熊市，楼市也将无量下挫。这是这几年来中国资本市场的一个基本特征。

　　今年的市场是一个新增贷款的市场，新增贷款决定了楼市和股市的生死。没有新增贷款的推动，不可能维持房价的上涨和股指的走高。道理很简单，那就是实体产业的利润水平并没有提高，上市公司并没有良好的业绩预期，不可能推动股指的攀升；城市居民购买力没有提高，生活成本反而在上升，不可能有房价的走高。因此，现在的股指和房价一样，是靠新增贷款来拉动的。

　　市场的消息面上传来新增贷款大幅萎缩的消息后，股市首先反映出来，从3447点猛跌至2667点，市场做空动能依然强烈，以股市投资为主体的中产阶层又一次受到股市的无情掠夺。

　　股市投资人其实掉进的正是新增贷款的陷阱。许多人在判断宏观经济走势时，过于强调资金面的影响，而缺少对居民收入水平和支付能力的关注，对企业盈利水平和社会就业率的关注，而对新增贷款的预期，成了推动股指上行的最大动力。当 7月份新增贷款仅为3700亿比6月份减少1.1万多亿时，当市场传来8月份新增贷款可能负增长时，股市的做空动能高度释放。

　　管理层到目前为止，还没有就此表态。从目前的情况来看，股指反弹的欲望还不强烈，股指下探2580点的可能还没有消除，未来股指没有强大的资金推动，而且面临许多公司的IPO和上市公司的增发，中国股市随时面临继续下挫的风险。而管理层不可能再进行大规模的货币发行，因为通货膨胀的苗头已经初露，农产品价格开始上涨，居民生活成本进一步提高。

　　就市场本身而言，上半年的放任资产泡沫的衍生，本身就是一个错误。现在来抽刀断水，可能导致的结果就是泡沫的破灭。如果股指跌回到1800点附近，中国一线城市的房价拐点立马出现，这次房价的下降将是暴风骤雨式的。那种像20 07年一样温和的慢慢下降的市场形态，不可能再出现了。

　　即使没有本次股市的大跌，一二线城市的房价也不可能撑得住。因为今年的房价上涨是违背经济规律的，完全是由新增贷款推动的。把一个好端端的住宅商品，当做资本一样来炒作，首先背离的是商品本身的属性。这种泡沫，肯定是一杯自酿苦酒，只不过是谁来品尝的问题。

　　本次股市的大跌，直接切断了楼市的现金流。大量的本来想依赖股市楼市的跷跷板效应，从股市赚钱来买房的资金全部被套，中产阶层的购买力封死在股市上，原本就已全面萎缩的楼市成交量，如果得不到购买力的支撑，就将进入一个漫长的下降通道，当断供和楼盘烂尾现象出现时，即宣告这一轮房价泡沫的破灭。而且，这是20多年来泡沫从衍生到破灭最短的经济周期。

　　不可否认，资本市场的持续繁荣，对中国楼市的健康运行有着极其重大的推动作用。但是，楼市中的住宅市场本身是不能等同于资本市场的，住宅市场一定要注重民生属性，从体制上要保证杜绝炒买炒卖的投机现象，切断一切炒买炒卖的资金来源，保证普通百姓住宅的保值和升值。今年上半年发生的违背经济规律的资产价格上涨现象，是对中国社会的一个沉重的告诫，切不可重蹈覆辙。

　　(作者为著名房地产评论人士)

　　股市下跌与楼市毫无关系

　　撰稿·杨少锋

　　这一轮房地产的回暖超乎绝大多数人的想象，即便在5月，那些行业所谓的“专家”们依然在质疑媒体所公布的数据是否有水分嫌疑，当楼市的成交量和房价都再度达到历史最高水平之后，对是否已经回暖的质疑变成了是否还会下跌的预测。

　　导致这些评论人认为房价还将下跌的，是因为他们认为房地产市场的刚性需求已经无力承受眼下高房价。持这种观点的人，笔者认为对当前的经济形势缺乏客观的认识。

　　这一轮房地产迅速回暖的根本原因，从房地产市场自身来看，一是年前首付下调释放出了大量的刚性购买需求；二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到导致上半年的需求释放；三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。

　　最根本的原因，为当前的货币政策。

　　当通货膨胀导致的投资和投机需求取代刚性购买及升级换代等正常的购房需求，成为楼市需求主要部分的时候，楼市泡沫将被迅速扩大，房价涨幅将达到惊人的地步，这种暴涨与其说是房价上涨，倒不如说是货币严重贬值。

　　今年上半年，中国累计新增信贷已达7.37万亿元，远超年初政府设定的全年新增贷款下限目标5万亿元，7月份预期的新增信贷中值为5000亿元，全年已经接近7.9万亿。笔者年前预计全年超过8万亿的预言曾经被所有专家认为是天方夜谭般的疯狂，现在看来即将不幸成真，而且看来笔者的预言还过于保守了。

　　在大量的流动性疯狂注入市场之后，楼市与股市自然成为吸纳资金的去处，旺盛的投资需求带动了股市楼市的双双暴涨，资产价格攀升成为通货膨胀的最有力证据。

　　——笔者需要纠正经济学界的是，通胀已经不再是预期，而是已经真实到来，先在股市楼市为核心的资产领域，然后将传导到消费领域。

　　那么，股市阶段性的调整是否意味着楼市也将发生一样的波动？

　　在中国，股市基本上就是一个纯粹的投机市，所以受到政策波动影响要比楼市大得多，由于众多投机基金的存在，股市阶段性的涨跌其实更多是被操控的。当然，有个基本原则，流动性充裕的时候，股市上涨动力就大，反之则下行压力大。任何消息的波动都可能成为影响股市的因素。

　　而和股市纯粹的投机功能相比，楼市对中国绝大部分人而言，长期升值和居住需求的双重功能都是同等重要，因而短期货币政策的微调对房价的影响是有限的。

　　姑且不说跌幅。中国在实体经济没有回暖之前，中央的宏观经济大政策不会有太大的改变，宽松的货币政策即使在下半年微调，也是上半年信贷增长过快的正常修正，明年上半年信贷增长幅度依然巨大，而政府依然需要依靠房地产来带动就业和内需的增长。在流动性依然过剩、通涨迅速货币大幅贬值的前提下，资产价格的上涨是极其正常的一种经济现象；房价的上涨，某种意义上，其实是人民币贬值的另外一种体现。在这种宏观经济背景下，有人妄言说股市下跌了，房价也将下跌一半，荒谬之至！

　　在世界经济依旧低迷、出口大幅下滑的背景下，拉动中国经济的增长，只有依靠固定资产投资和内需。或者，只有在人民币大幅贬值的前提下，中国数以亿计的百姓才会改变储蓄的观念，将此前的储蓄拿出来消费、投资，也只有这样，才能真正拉动内需的增长。

　　作为短期的经济目标而言，适度的货币贬值当然有利于拉升消费，但是如果没有从根本上改变中国的产业结构，提升居民收入水平，这种货币政策必然导致大量的普通百姓资产大幅缩水，许多人多年所积累的财富将在短期之内被迅速蒸发。依靠这种手段提高消费无疑是饮鸩止渴的短期行为，笔者支持金融决策部门适度收缩货币供应的做法，GDP的拉动绝对不应该以牺牲广大的普通百姓利益为代价。

　　基于就业和经济回暖的双重压力，笔者认为在实体经济没有回暖之前，政府不可能出台打压房地产的过激政策，而更重要的是，未来两年之内宽松的货币政策还将继续，充足的流动性必然导致房地产需求的持续升温，阶段性的流动性控制最多只能让房价上涨幅度得到抑制，房价长期内依然保持上涨趋势。

　　(作者为著名地产评论人士，联达四方房地产经纪公司董事总经理)