-金 名

　　2008年8月26日，《北京市城市房地产转让管理办法》经修订后规定，今后预售住宅或现房销售应按照套内建 筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。

　　也就是说，在北京市买商品房要按套内建筑面积来算了，此举意在避免公摊争议，防止开发商利用公摊面积赚取更多 利润。

　　这听起来是件好事，但真的可以使购房者受益吗？

　　不小的进步？

　　目前商品房销售在计价上共有三种方式，一是按房屋的总建筑面积，二是按房屋的套内建筑面积，三是按套或单元。

　　而所谓套内面积，简单来说就是房间内实际面积，从阳台到门厅，从厕所到卧室(含室内墙体)，是多少就多少。建 筑面积则不同，测量时须从建筑物外墙算起，而且还要包含众多模糊不清的公摊面积，如楼道、电梯、配电室等。

　　从操作难度看，后者显然远甚于前者。测量建筑面积，不仅要有专业知识，而且还需要专业器材，通常只能交由市场 测量公司完成，普通购房者几乎无从下手。在市场信息不够透明、购房者总体处于弱势地位的情形下，有的开发商往往通过改 变公摊面积，或与测量单位相互勾结，欺骗消费者，牟取暴利。

　　在如今各地房屋销售几乎普遍存在概念混乱的现实背景下，北京市住建委即将推行的这种商品房按套内建筑面积计价 的房屋销售管理新政，是一个不小的进步。改变传统计价方式，显然能有效规避“暗箱操作”，杜绝商品房交易过程中的诸多 “猫腻”，使得商品房交易价格更为公开、透明、真实，从而有效保护购房者的消费权益。同时，由于套内面积更易于测量， 价格不含太多水分，也能有效减少因公摊不“公”引发的争议，降低房地产领域的投诉、纠纷。

　　其实，北京不是第一个“吃螃蟹”的城市。此前，贵州省就规定，贵州省5月1日起取得《商品房预售许可证》商品 房，必须按套内建筑面积或按套(单元)计价结算销售。

　　北京早在2005年就提出要以套内面积计价，但时至今日才以法规的形式正式公布，可见还是有难度。因为按套内 面积计价，牵一发而动全身。此举可以提高土地的使用效率，因为公摊成本没法直接计入销售价格中，就会迫使开发商努力提 高住房的得房率，控制公摊面积。

　　另有专家称，按套内面积计算房价，能避开说不清楚容易发生争议的公摊面积，防止开发商利用公摊面积赚取更多利 润。购房人可以更容易了解房屋单价和真实面积。

　　那么，套内建筑面积与原来的计算方式究竟有什么区别？

　　成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即这种测量是以房屋 外墙内侧长乘以宽得到的面积。而我们所熟知的建筑面积的测量方式，一般是从建筑墙体的中心开始测量，如果以民用建筑主 承重墙厚度一般为48厘米计，测量中两端会分别多出24厘米。此外，建筑面积中还包含的很大一部分就是公摊面积，按照 出房率的不同，各物业的公摊面积也不尽相同。

　　因此，两种计算方式主要差在房屋外墙以及公摊面积上。

　　对购房者而言，由于出房率不同，因此仅看单价是不科学的。在比较房子的过程中，应先将建筑面积与出房率相乘得 到套内面积，再以总价款计算出每平方米价格，这样才能知道自己买的到底值不值。

　　而且，不同物业的出房率差别很大，现在主推的高层出房率一般在70%左右，因此计价中“取消”公摊，会使房屋 的面积“大大缩水”，而这才是购房者实实在在的可利用面积，也是关系到购房者利益的部分。

　　多位业内人士均表示，按套内建筑面积计价，主要是为了让购房者更容易了解房屋单价和使用面积，明明白白“消费 ”。此举会促进房产交易过程的清晰度，使所购房屋总计价范围更加直观，便于消费者监督。至于采用此种计价方式来计算面 积是否与实际相符，购房者拿尺就可以自己在家测量；而按照建筑面积计价，外墙厚度以及公摊面积都是购房人难以测量的。

　　事实上，在房屋产权证上，建筑面积、套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积都有具体数字，但购房者 与开发商往往在公共部位与公用房屋分摊建筑面积的大小上存在争议。按套内面积计算房价，能防止开发商利用公摊面积赚取 更多利润。

　　房价会有变化吗？

　　贵州建设厅房地产处有关负责人表示，按套内面积销售后，房开商会对房屋价格进行重新核算，房屋均价会比按建筑 面积销售时有所提高。但房开商在销售商品房时，应同时注明按建筑面积和按套内面积销售的两种具体价格。各地在统计房地 产数据时，应定期公布两种不同计价方式的价格情况，正确引导消费。

　　虽然北京市住建委解释说，无论按套内面积还是建筑面积计算，总价格都不会变化，变化的只是单价。但对于那些最 大限度追逐利益的房地产开发商来说，如果缺乏必要的硬性制度与措施的约束，

　　那么，开发商只怕会把面积上的损失，通过提高单价来得到弥补。

　　或者说，按套内面积计价有可能让购房者受“暗伤”。房地产行业的信息本来就不甚透明，专业程度却相当高，不少 购房者好不容易弄明白，按建筑面积来买房怎样才能和房地产商博弈，突然遭遇游戏规则变化，一定会感到无所适从。而对于 房地产商来说，这不过是一个算术游戏，昨天是2加2等于4，今天换成了1加3，但还是等于4，转换思维和策略不需要付 出特别多的成本。由此，房地产商就又一次被推到了信息制高点上：我的房价我说了算。而被专业术语挡在门外的消费者，只 能做睁眼瞎。

　　此非胡思乱想。房地产商有的是办法把公摊面积的钱加在套内面积里，无论按建筑面积还是按套内面积，他们还不是 想怎么赚就怎么赚，想怎么宰就怎么宰？只不过表面上隐蔽一些而已。用手指头都可以想得出来，开发商怎可能轻易出让自己 的“蛋糕”？

　　就连房地产研究专家都表示：此举不仅起不到遏制房价的作用，而且还会因为改变计价标准而将房价再推高10%到 20%！

　　但也应该看到，现在商品房套内面积约占建筑面积的70%—80%，按此计算，在统计数据上至少会抬升房价20 %以上。按套内面积计价确实会出现房屋单价比按建筑面积计价高的情况，主要是公共部位与公用房屋分摊建筑面积会折算到 套内面积里计价，但无论按哪种方法计价都不会影响到房屋的总价，因此也不会助推房价上涨。

　　同时，目前很多城市对于购买小户型房在契税上有减半的优惠政策，如果按照套内建筑面积计价的话，更多房子会变 成小户型，是否更有利于购房人？

　　据了解，对于房屋契税的优惠一方面取决于面积，另一方面也受各区房屋价格标准影响。徐保满表示，契税的优惠是 多方面共同影响造成的，不是说计价面积小了就一定能得到优惠。

　　可以这样算一笔账，一套建筑面积100平方米的房子，如果单价7000元，出房率70%，那么折算出的套内建 筑面积为70平方米，但是如果总价款不变，单价就会上涨到10000元。面积是小了，但是单价的上涨很可能使房屋价格 超过价格标准，同样不能享受优惠。

　　虽然按套内面积计价这一房屋销售新政看起来很美，但要让消费者都享受到实惠，还需要相关政府部门加强市场监管 力度，出台配套的制度与措施，让政策落到实处。

　　为了保证买卖双方的公平竞争，政府应该向前迈出一步，做好监管者的角色。当一个新规出来以后，要紧盯双方策略 上的一举一动，谨防由于信息的不对称和制度的不合理，造成一方在经济利益上掠夺另一方。

　　总而言之，政府应尽快出台配套性的制度与措施，防止开发商转嫁成本，还要防止开发商为谋利而缩小公摊面积，降 低购房者的舒适度；防止开发商在共用面积上做手脚，欺骗消费者。

　　同时，政府对类似开发商不执行诸如套内建筑面积计价的既成法令、在广告宣传中弄虚作假、随意更改小区内规划等 行为，必须强化监管及惩罚力度。

　　不如政府出钱搞配套

　　解决开发商利用公摊面积赚取更多利润的问题，关键是法制，要能够严格按照相关规定办事。

　　实际上，在广州、佛山、中山等地早就有规定要按套内建筑面积计价，结果开发商该怎么卖还怎么卖，法令权威被视 若儿戏。

　　因此，抛开地价、建安成本、套内或建筑面积计算价格之内的技术花活，我们还要继续探究：房价高烧难退还有什么 因素呢？

　　笔者以为，不是有关地价的政企之争，也不是开发商的利欲熏心，而是我们往往忽视了另一种权益“绑架”—房地产 对配套公共服务的赎买。

　　君不见，在许多新开发楼盘的广告中，除了地段、售价之类的明码标签，还要开发商对“入住本楼盘业主将享受XX 名牌学校学位赠送”的承诺，这种承诺从幼儿园到高中均有涉及。由于民众购买商品房大多是为了家庭需要，因此排列第一位 的教育需求满足，确实能成为招徕客户的重要筹码。而在某些地区，买房送户口的更高公共福利供给，更成为衡量该楼盘能否 获得销售佳绩的关键指标。

　　当民众习惯于开发商的类似承诺时，是否曾经想过：其实这些公共福利本来就是属于自己的基本权利？“XX名牌学 校学位的赠送”，实际上是教育资源的二次分配。在城市优质教育资源稀缺，为了争抢一个学位，家长不惜付出巨额择校费的 当下，高价楼盘与优质教育资源的捆绑，等于民众以另一种形式去赎买公共服务。

　　当然，开发商为获得这些公共资源也付出了代价，但羊毛出在羊身上，他们会将其计算在销售成本之内，甚至再附加 多一道利润搜刮。

　　不过，也不能完全将板子打在开发商身上。毕竟，有许多公共服务支出不该由他们去承担。比如，楼盘小区外的道路 建设、水电管道铺设、公交站点及线路建设等，本质上属于政府财政投入的公共服务。但出于财政投入“有限”等理由，很容 易就转嫁成为开发商的负担。今天，城市里许多以楼盘命名的新建道路、公交线路及站点，都是开发商花大价钱换取的结果。 而在一些城市，开发商甚至还掏钱购买“楼巴”，来缓解因公共交通资源匮乏带来的矛盾。

　　政府又该如何规范房地产市场？

　　笔者以为，首先，商品房小区的配套公共服务供给，理应建立在全民共享的公共利益观念上，政府职能部门由此承担 相应责任，而不是将成本全都转移给开发商，并最终落到民众的腰包上。

　　在政府与社会各界全面梳理高房价的治理制度时，对公共利益价值观的关注不能被遗忘。只有当消费者购房链条的各 个环节被置于公共利益、对等博弈这一更广泛的框架体系之中，政府理应承担的公共服务将以公民对话协商和公共利益为基础 ，房价才能更便宜。 -