本刊记者/李云虹

　　近期，房屋质量问题频频暴露，其中的法律责任如何划分，是公众关注的问题。为此，就相关问题，本刊请北京市瑞 风律师事务所李方平律师给予了解答。 记者：现阶段，我国所出现的房屋质量问题，可以归结为几种？ 李方平：现阶段，我们可以将房屋的质量问题分为三种。 第一，房屋主体结构质量不合格。 从技术角度 看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳 定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体 结构存在问题。 第二，严重影响正常居住使用的质量问题。 这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人 享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。 第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、 墙皮脱落等。 记者：针对不同类型的质量问题，从法律规定上来看，谁又该担责呢？ 李方平：对于上述 三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。 《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋 存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者 委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 记者：作为消费者而言，又应该如何维权？ 李方平：针对不同的质量问题，正确处理方式也略有不同。 对于第一种情况而言，因房屋主体结构质量不合格不能 交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体 结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。 对 于第二种情况，对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。 当然，如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要 求修复。 针对第三种情况，涉及其他质量问题的，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔 偿损失，不能要求退房。当然，对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的 贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

　　背景：问题楼盘回放5月：“壁炉门” 5月17日上午，在昌平区纳帕溪谷小区的一幢小型独栋别墅内， 业主龚先生5岁半的女儿被屋内突然坍塌的壁炉大理石击中后脑致死。网友爆料称，砸中小女孩的壁炉竟然全部是以胶水固定 在墙壁上的，壁炉大理石构件和墙体之间没有任何金属部件加固。6月：“楼脆脆” 6月，清晨5时30分左右， 上海市闵行区在建13层住宅楼“莲花河畔景苑”整体倒塌。造成一名安徽籍工人死亡。半分钟之内整体倒塌，号称被“压力 差”压成“楼脆脆”。7月：“楼歪歪” 2009年7月中旬的一场大雨后，成都市校园春天小区6号楼和7号楼 的一些住户忽然发现，他们两栋楼之间的距离比以往近了很多，两栋斜靠在一起，楼越向上贴的越近；靠的最近的地方，相邻 的阳台窗户已经无法打开。经测量，两栋楼相邻的墙壁已经呈20度夹角。成了名副其实的“楼歪歪”。8月：“墙脆脆” 8月26日的《新京报》报道说，在北京首个限价房项目瑞旗家园，两位业主装修时发现，两家阳台之间的墙壁酥脆，碎墙块 用手一捏便成散沙状，楼盘施工方承认施工质量有问题，但强调只是个案。但记者调查后发现，“墙脆脆”并非只是一家。“ 验收合格”的房子居然出现了“墙脆脆”，却又足以证明某些验收走了过场。尤其是当“墙脆脆”出现在了限价房中，更让人 担心一些保障性住房的质量堪忧。9月：“坠窗事件” 9月14日上午，上海市法华镇路20弄红庄小区4号楼5 楼的铝合金窗框掉落，6楼的窗户外墙脱落，将另一名躲避不及的路人砸伤。据悉，今年4月该小区的2号楼同样出现过外墙 剥落的现象。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2009年10月上半月刊)