实质:成交量连续下挫，高涨幅比较反常

　　国庆黄金周，东莞房地产市场异常热闹，个别新推中小户型楼盘销售火爆，短短几日量价齐升。

　　虽然黄金周的销售出现了高涨热情，房价也比去年同期有大幅的上升。不过，合富辉煌东莞市场研究部前三季度的最新统计数据，则并没有大家表面看到的那么乐观。

　　连续四月成交下滑

　　该报告指出:东莞楼市从6月份开始成交量连续四个月出现“四连阴”下挫，“金九”成交量仅为33.5万平方米，整体成绩甚至不如淡季8月，跌幅超过两成。

　　但是，楼市价格在成交持续四个月下跌的情况下仍旧高歌猛进，从3月开始一直飙升不止，全市房价(含豪宅价格)由2月的5160元/平方米，持续上涨至9月份的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%。

　　业界人士认为，目前楼市出现这种价升量缩的情况是反常的。国庆楼市个别楼盘销售理想源于多种因素，属于个别现象。整体而言，目前东莞楼市受高房价及政策因素抑制，购房者观望情绪较重，市场并未实现真正回暖。如果房价继续处于高位，那么国庆期间的表面风光或许只是昙花一现，大部分成交低迷的高价楼盘可能面临销售压力。

　　大户产品销售缓慢

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年前三季度全市住宅供应面积约324.1万平方米，同比萎缩26%，连续两年持续减少。

　　合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺表示，前三季住宅供应步伐放缓源于2008年楼市的普遍低迷令市场信心不足。2007年调控政策出台后，东莞楼市开始降温。2008年供应量小幅回落，虽然价格下行调整，成交却维持低水平，开发商对2009年较低的市场预期，导致今年开工量大幅减少。

　　虽然市场开工量大减，但并未造成住宅市场供求关系紧张，2007年、2008年东莞市累积的庞大存量房，成为今年上半年市场消化的主力，楼市的刚性需求在今年上半年出现集体爆发，较低价位的中小户型产品被消化一空，市场上90-120平方米产品处于基本断货状态，高价位的大户豪宅产品则销售缓慢。

　　可售存量依然庞大

　　直至第三季度末，史上最长黄金周的到来，才令开发商加快推货节奏，9月末住宅市场新增供应出现爆发式集中放量。

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市共有32个楼盘项目有新增供应，较去年同期增长近三成，其中住宅新增供应达73.6万平方米，中小户型产品的供应比重高达75%。黄金周期间，景湖时代城、黄旗印象、金域华府、滨江公馆、金地·博登湖等楼盘推出的一批中小户型产品，大大缓解了持续接近半年时间的市场结构性供求失衡矛盾。这批中小户型产品成为黄金周楼市成交的主力。

　　市场预计，后续仍然有不少新项目或新货上市，新货集中放量将持续到年底。商品房存量在连续九个月下跌后，在新增供应集中放量下出现回升。截至9月30日，东莞商品房可售存量499万平方米，后市消化压力不小。

　　小户型价格难降

　　从黄金周楼市的整体成交状况看，除个别新推楼盘销售成交火爆外，大多数项目的成交情况并不理想，如一些以销售大户型为主的豪宅盘及别墅盘，人气非常一般。楼市成交呈现向优势资源、向中小户型项目集中，市场呈现“一半火焰，一半海水”的状况。

　　东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年9月28日-10月11日，60-120平方米的中等户型、中小户型的整体成交比重为62.54%，市场成交以自住需求为主的中小户型成交状况并未改变。

　　由此可见，目前住宅市场中，紧凑中等户型产品依然紧缺，这类产品的需求市场仍然很大，因此随后推出的中小户型普通自住项目将会持续热销，预计价格也会比较坚挺。