国企不能靠资源垄断挤压民企

　　撰稿·杨红旭

　　中国房地产业似乎得了“青春期狂躁症”，而近期引起业界热烈讨论的是：国企尤其是央企加速扩张、疯狂抢地的现象。

　　今年以来，国企在土地市场的表现非常抢眼。5-6月，北京多个地王都被国企收入囊中，比如作为央企的中化集团，旗下一家名不见经传的公司豪夺广渠路地王。8-9月，上海的风头盖过北京，中海地产以70亿元拿下长风地块，一跃成为全国年度地王；紧接着，沪上地产巨头绿地集团又以73亿元拿下徐汇滨江地块，刷新了全国地王纪录。

　　国企缘何如此血脉贲张？笔者归结为四点。其一，有钱。去年中央推出“4万亿投资计划”，多数投向了“铁公机” 项目和重大工业项目，这些领域多由国企控制；另外，今年前三季度新增贷款达近9万亿元之巨，其中大部分贷给了国企。房地产开发业门槛较低，有钱能使鬼推磨。

　　其二，有利。房地产是公认的高利润行业，前些年完全可以定义为暴利行业，行业利润率远超全社会平均水平。此外，今年以来实体经济与虚拟经济相比，复苏时间滞后，很多国企不愿把钱投进主业，房地产业成为最佳选择。

　　其三，有地。由于历史原因，部分国企拥有大量土地，当初拿地成本很低，甚至是免费划拨的。土地是房地产开发业的生产要素，有地就有利可图。以前这些“大地主”没有深切地认识到这种价值，现在都把土地当成了“宝贝”。况且，近几年国家对土地的控制越来越严，再不加快开发，那些闲置多年的土地可能被收回。

　　其四，有胆。今年有些地王价格之高，不仅让民众惊罕，也让民企开发商胆战心惊，比如潘石屹在竞标失利后，不禁大呼地价泡沫。国企在拿地上面如此冒进，除了有钱之外，还受特殊机制驱动。大型国企的领导，有点像政府官员，经常会受到任期内政绩的激励，由于风险低、收益高，往往敢于放手一搏。比如说，高价拿地后如果市场向好，则企业成绩单会很漂亮，假如不幸市场大跌，项目亏损，那也是国家的损失，不像民企老板那样等于“割肉”。另外，同样是查处闲置用地，国土部门对国企会“睁只眼、闭只眼”，反正是国有资产嘛，国企浪费点资源无大碍，可让民企违法获利问题可就严重了。

　　那么，国企和民企在中国房地产开发行业中，应各自扮演什么样的角色？

　　首先，不应任由“国进民退”，否则是开历史倒车。上世纪末和本世纪初，随着国企改革的大力推进，掀起了一股国有和集体所有地产企业改制潮，从而大大激发了中国房地产业的活力。另外，国资委明确规定了国资控制的七个行业，其中并无房地产业。房地产是一个市场化竞争的行业，应鼓励不同所有制的企业参与竞争，而不能放任国企以垄断资源之优势，阻碍市场竞争。

　　其次，需要规范国企行为。想要提高中国房地产市场化的水平和质量，必须创造和维护公平、公正、合理的市场环境。为了配合住房保障建设，政府完全可以让国企更多地参与，因为经济适用房开发属于微利，廉租房开发商基本无利可图，民企参与开发的热情不高。那些仅因为手中有钱、抱着暴利企图、不考虑风险的外行国企，盲目在房地产市场横冲直撞，既扰乱市场秩序，又很有可能以投资失败告终，这是对国有资源的浪费、国有资产的损耗。

　　对此，笔者提出两条建议。一方面，政府应加强国资监管，限制企业胡乱开发房地产。国资委曾计划从2004年起，圈定中房、保利、华润、招商等16家央企，主业从事房地产，其他央企则把房地产业务剥离给这16家。可这一计划在实施过程中，却遭遇巨大阻力，如今136家央企中居然有七成染指房地产。

　　另一方面，对于那些有钱有地的国企，想要分享房地产行业的高成长和高收益，完全可以通过股权投资或合作开发的形式，通过出资或出地，让优质、专业的开发商具体运作。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　呼吁多元化竞争格局

　　撰稿·陈基强

　　最近不到10年里，“国进民退”开始演绎，房地产行业国企的市场份额已然提高到20%，如果说房地产业火爆的 2007年诞生的“地王”还是以外资、港资企业和民企为主的话，那么2009年的“地王”几乎是“不差钱”的国企只身当道。并且国内A股市场的房地产企业将越来越向国有企业集中，保利、金地、金融街、华侨城分列A股十强。国资背景占据绝大部分显然已成近两年定局。

　　无论在资金来源、土地获取还是财务成本上，国有企业都先天性地比那些没有上市的民企拥有巨大优势，所以一旦国有企业大规模进入房地产业，大部分民营企业只能甘败下风，被迫退出，或者与国资结盟，尽快转型为混合所有制企业，这样才能拥有更多的资源优势，增强自身的市场竞争力。纵观2009年的土地市场，民用资产让位国有资本已经成为一种趋势。在这个大背景之下，部分民营企业选择与国有资本合作“曲线拿地”。而国有资本除了与民营企业共同合作开发之外，还通过参股等方式对民营企业进行“渗透”。

　　针对以上现象，笔者认为可以从以下五点去平衡：

　　坚持房地产行业走市场化模式，支持多元化竞争格局。房地产行业必须坚持“企业多元化、价格市场化、融资证券化 ”的发展格局，国有、外资与民营企业各自平分其所属的细分市场。

　　坚持房地产企业专业化的经营之路。房地产行业是专业化程度密集性行业，其从规划设计、开发建设、盈利模式、财务构架到市场销售、物业管理等环节都与其他行业存在差异，国外许多知名的大型跨国企业集团,其成功的战略因素中很重要的一条是坚持走专业化经营之路,专业化经营对企业集团核心竞争力的提升起到了至关重要的作用。专业化是房地产企业在利润丰厚但竞争激烈的市场上求生的必然选择。

　　银行信贷体系公平化。本轮国资背景的地产公司为什么如此强势地进入地产业？普遍认为其根源是此轮金融危机下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜，国有企业与银行间良好的信贷与信誉关系，使得银行选择不断地贷款给它们。与此同时，土地市场“招、拍、挂”体系下的土地价格日益高涨，民营企业融资渠道少，且银行间银根紧缩，使得其在这一轮拿地中缺乏竞争力。为了保增长，促就业，扩内需，建议国内商业银行对央企、大型国企、大型民营房地产企业一视同仁的加大贷款力度，增加民营企业在这个市场的竞争力。

　　政府增加土地市场供应量。目前的房价涨幅过快，与土地供应的不匹配有关。据统计，土地供应量这几年的变化远跟不上房屋的销售量,北京、上海、杭州、深圳等热点城市表现得尤为明显。这种情况下必然导致房价的快速上升。千方百计地增加土地供应，既可以保增长,又可以抵御房价，有利于保持房价市场的平稳。

　　分流市场需求。根据市场情况不断调整保障廉租房和商品房的比例，低收入者靠政府的廉租房保障有房住，有钱人则进入市场买房。保障廉租房的实施是一个动态的过程，真正健康地将市场需求分流，将更好地抑制房价反弹，当然这对商品房市场而言也是一种新的考验。

　　放宽房地产企业国内IPO条件。鼓励和吸引优质大民营型房地产企业和高成长性中小企业发行上市，放宽A股市场，优化上市公司结构，解禁内地资本市场。房地产企业上市的最终目的是进行融资，从而大力发展资本市场，与此同时，企业上市还将有利于优化治理结构和管理能力，同时扩大企业品牌的影响力，增加企业信用等级等。(作者为基强联行投资管理( 中国)有限公司董事总经理)

　　屠海鸣：中国楼市太暴利

　　随着中国房地产市场日渐规范以及地价、建材和人工的普遍上涨，我今后15%的利润可能都没有。

　　撰稿·金姬(记者)

　　屠海鸣是一位很特殊的地产商。他生于新闻世家，本人亦曾从事新闻业，1988年与母亲一同获得“上海十佳记者 ”殊荣；在新闻事业巅峰时期却只身前往香港创业，在1992年小平南巡讲话后“嗅”出商机，成立了上海豪都房地产开发经营有限公司。17年来，豪都房产始终坚持15%的“阳光利润”，身兼上海市政协委员的屠海鸣还连续5年荣登“胡润慈善榜”前列，这在中国地产界十分罕见。如今，屠海鸣希望中国百姓“居者有其屋”，而政府有必要采取措施来维持房地产行业的健康平稳有序发展。

　　《新民周刊》：豪都为何始终坚持15%的“阳光利润”？

　　“阳光利润”是一个总的概念。我以整个项目的运作时间来测算，假设是5年，也许前两年的利润略高于15%，但把项目利润平摊在这5年里，肯定不超过15%。

　　豪都17年来的开盘价，始终低于上海市总体房价及周边房价，因为我心很平。国家给我很好的机遇，让我从传媒业转到房地产业发展。现在的媒体、贸易或服务业，利润未必有15%。而我做房地产只要有15%的利润，就可以让我很轻松地生活，而且这样可以薄利多销，我的产品在产销对路的情况下不会出现积压问题。阳光利润于己于人都有益处，因此豪都还会坚持下去。随着中国房地产市场日渐规范以及地价、建材和人工的普遍上涨，我想可能今后15%的利润可能都没有。

　　其实中国房地产业的利润是超高的。目前海外基金是整栋整栋地收购内地楼宇。它们认为中国房价始终在上涨，而且人民币会升值。海外基金还专门聘用一些分析师、研究机构为它们服务，混淆视听。海外基金之所以如此，就是看重这里房地产的高回报率。我认为中国房地产市场太暴利，让整个社会畸形发展。房价涨幅应低于GDP涨幅，现在则太高太快了。中央政府和地方政府应该出台很多控制、引导房地产的预案。房地产市场不能大起大落。

　　《新民周刊》：豪都早年开发的房产项目，在定价前会征询老百姓意见，这一做法是否沿用至今？

　　屠海鸣：豪都的楼盘主要在上海青浦徐泾，如豪都国际花园和捷克住宅小区。

　　1992年，豪都国际花园作为公司第一个房地产项目，开盘价1500元/平方米，远低于市场均价，几天内房源售罄。在开盘前，我们做了三千名市民的调查问卷，我根据他们的需求定价，造市民可以买得起的房子。现在很多楼盘刚开盘房价比较平，但迅速涨价。我们不会低开高走，价格始终很平稳。

　　豪都现在不是给市民做问卷调查来定价，而是看投放广告后的老百姓回复电话的情况。捷克住宅小区一期开盘是48 00元/平方米，当时上海均价已经6000多元了。如今，捷克住宅小区三期价保持在9000多元/平方米，而上海1万元/平方米以内的房子已经很少了。

　　《新民周刊》：早在2002年，身为上海政协委员的您就提交了《本市房价涨幅过高，市民盼能予降温》的提案。作为一名地产商却抱怨房价涨幅过高？

　　屠海鸣：我目前有三个身份，我自己排列顺序，首先是政协委员。这一身份要求我了解、关心上海的发展，积极观察，把国内外很好的经验反映给政府，参政议政。

　　2002年上海房价涨幅太快，因为许多开发商都背靠申博成功，大肆炒作楼盘，而政府部门并未全部意识到这一点。有个老太太动迁，拿着动迁款却买不到房子，她写了封信给我。我就把这件事反映给韩正市长，2002年到市政府提出上海整体房地产应实现三个基本概念：以本地市民为主；以普通商品房为主；以工薪阶层为主。后来，上海市委、市政府形成了 “以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的楼市调控原则，就是以我当时的发言为基础的。这让我很有成就感。

　　我的第二个身份是慈善家，今天的自己得益于社会，让我有好机遇参与房地产事业。所以把利润一部分回报社会。我最近刚去了毛主席家乡。那里正在建设社会主义新农村，很多地方却还没有路灯。所以我一个人一下子就捐助了6个村庄的所有路灯。

　　第三位才是本职工作，当然我也是很认真在做房地产。房子是一件综合艺术品。豪都不像个别房地产公司，只能跑5 00米的却要跑1000米。豪都能跑500米，但只跑100米。把产品做精做细很重要，而不是做大做强。现在出问题的一些房地产商，往往扩张过度。我1992年进入房地产行业，像我这种单纯的独资企业生存下来并走在行业前列的已经不多了。其他的或出事、或掉队、或被淘汰。

　　《新民周刊》：您对今年中国地王频现的现象有何看法？

　　屠海鸣：汤臣一品当初售价10万/平方米时，曾被千夫所指。现在上海超过10万/平方米的楼盘有13个，而且还会越来越多。很多楼盘规划本来是中高档，但土地存量有限、产品稀缺、上海两个中心建设等刚性原因吸引了很多外来人口。所以开发商追求高端楼盘，能卖更贵的就不会卖便宜，这样的市场并不健康。

　　政府部门应该有所干预。特别是土地用地制度。今年以来所有土地几乎都是国企、央企拍下；有些是上市公司为做出业绩不计成本拿地；有些是准备上市的公司拼命圈地，哪怕是高利贷借钱；还有就是海外基金到上海通过房产公司拿地。这四种现象要引起政府高度关注。

　　首先，国企央企的利润很低，回报率不理想，但它们拿得到银行贷款。所谓今年地王拿地的背后，都是金融行业在支撑。因为国家4万亿刺激，银行就把资金投向国有企业，这样最方便也最安心。其次，房地产央企流行一句话：在北京、上海、广州等特大城市拿地，绝对不亏本。因此造成今年一线城市频现地王的局面，它们往往不会把视角投向二、三线市场。第三，上海土地供应量虽有所加快，但总量很低。上海土地招挂牌制度急需完善。

　　今年地王频现，也推动房价疯涨。面粉贵过面包，终有一天泡沫会破灭。

　　《新民周刊》：这样看来，房地产市场的非理性发展也正在挤压非国有房地产企业的生存空间？

　　屠海鸣：上海有4800多家房产公司，80%以上是民营性质。这些企业和我一样，有充足现金流，因为房子卖光了，但没有后续土地跟上。因为这几年土地都在国有房地产企业手里。因此，民营企业往往楼盘做得很慢，否则以后没事做了；眼光聚焦二、三线市场；或者“不务正业”，投入金融市场或文化产业；更多则是在观望。

　　我认为房地产企业拿地不应该全让国有企业“一枝独秀”，而是应该“百花齐放”。否则一旦泡沫破灭，房地产不稳，国企可能无所谓，土地可以捂盘。国家不会处理国有企业，否则就是“国有资产流失”。如果形势不好，国企拿地不开发，政府也没办法。

　　前不久上海市规划土地局到市人大、政协征询意见，准备学习香港的勾地制度。这种制度是政府和开发商谈个价格，然后公开拍卖，如果没人买，则给之前谈好的开发商。这样保证土地不会流失，而且政府办理土地开发手续很简便。但这政策已经引发香港高房价的后果，因此我并不主张完全照搬香港模式。我建议实行土地预申请制度，土地未必“价高者得”，而是在符合市场整体规划、未来发展、百姓需求、和谐社会的情况下，谁的条件合理就给谁。-