2009年，房地产市场和房价都像坐了过山车，由年初的低谷和冰点迅速转向持续爆热，而经历了V形大反转的楼市在年底也迎来了国家宏观调控的收紧风声。随着国务院常务会议“遏制部分城市房价过快上涨势头”的提出，土地出让金新政的出台，2010楼市走向显得扑朔迷离。房价还会像今年下半年一样疯涨吗？经历了购房井喷后的楼市还能否保持旺盛的购买力？昨天，由扬子晚报主办、发现传媒联合承办的2009地产年会特别邀请了十位经济学家对楼市走向以及房价趋势进行了分析预测。

　　楼市

　　房地产输不起，不能大起，更不能大落

　　去年底，经济学专家对2009年楼市走向的预测，都是“猜中了开头，没猜中结尾”。又到了岁末预测之时，今年专家们又将如何看待2010年的房地产市场？

　　中国社会科学院工业经济研究所所长金碚表示，房地产在中国的经济发展中是一个输不起的行业，不仅是中国，日本、美国也都输不起。他指出，去年以来的美国金融危机，便是由住房市场的次贷引发，而次贷在美国整个国民经济中只占很小的一部分。为什么小小的次贷就导致这么大的危机并波及全球呢？金碚表示，这表明房地产的功能很复杂，任何一个健康成长的经济体，都要依赖于房地产的稳定增长，“不能大起，更不能大落”。

　　观点1 房地产还有上升空间

　　美国得州农工大学经济系终身教授田国强认为，从长远来说，中国的房地产还有一定上升的空间。他从中美两国居民购房的差异性进行了分析，特别强调了中国人的亲情文化在购房中的影响。首先中国人是最注重私有产权的，在计划经济的年代，大家都没有私有产权，现在私人又不能买地，唯一拥有固定资产的就是房子。中国几千年的传统文化和惯性决定了，一旦有了买房的机会，大家都希望拥有一处自己的房子，这是房地产行业的“福音”。第二个不同之处是中国人的文化：亲情。现在大家买了一栋房子还不够，不仅要自己住，同时还要给自己的儿子女儿买，有的还要给孙子买，虽然孙子才两三岁，因亲情而产生的房地产需求还会保持。第三个跟国外不一样的地方，是房地产作为投资品的属性也不同，比如在美国，房子主要是自己住，但是中国的情况是大家觉得买什么都亏，股票也亏，没有投资渠道，还是买房子保险，这就使得买房投资的热情难以遏制。买房产既符合中国传统习惯，也符合中国文化，从这点来说，中国的房地产，特别是大城市，像北京、上海，可能也包括南京，还是前景看好的，因为当前房价跟香港比还是有相当距离的，但未来我们大城市的经济是会向香港看齐的。

　　观点2 楼市转型迫在眉睫

　　上海财经大学副校长王洪卫，在论坛一开场就提出了一个严肃的命题——“转型”。他认为，“房地产业已经从量变走向质变，我们已经到了房地产业升级的关键阶段。如果再这样发展下去的话，会走上日本或者是香港的老路，所以迫切需要转型。”

　　他指出，东部主要城市，包括北京、上海，房地产已经由供不应求的阶段进入供需平衡的阶段。上海已经有八百万套房屋了，一个房屋装三个人，已经可以住2400万人了，实际上装下现在的人口足够了，未来的需求还会有多少？而且，中国现在的投资客太多了，因此会带来两大问题：大量的房屋如果被投资客投资了，没有用于居住的功能，这是社会资源的极大浪费；第二，投资客都是着眼于房价价值的上涨，而不是像西方国家一样以房屋租金价格作为回报，一旦政策发生转型，比如说要征收个人财产税，要征收资源空置税，那民间房产“水库”的水就会流出来，大量涌向市场，最后可能会造成“水坝”崩盘，房地产会真正爆发风险。王洪卫教授呼吁，房地产业必须转型，而且，在房地产结构升级的时候更加需要政策的转型。

　　观点3 别高估城市化的推动

　　华东理工大学商学院院长吴柏均指出，经济学家都觉得城市化是房地产业发展的基础之一，但千万别高估了城市化的作用。中国的城市化非常有特点，往往不是农民转化为市民，而是农业转化为非农业。现在的房价、城市里面的福利制度、以及农村当中集体所有制的土地制度决定了，农民转移到城市里打工，他只不过是在青年、壮年的时候在城市里面工作，不可能定居。所以养老是要回去的，这也意味着我们的城市化虽然有非常大的潜力，但是这种潜力并不意味着城市化率的提高以及相应的房地产业的发展。

　　观点4 市场结构要调整

　　复旦大学企业研究所所长张晖明表示，对房地产市场是抱有信心的，因为从住房的消费行为和土地用于建房的可供土地能力而言总是稀缺的。

　　张晖明提到三个关键词：周期、结构、机会，也即企业要在周期和结构中寻找发展的机会。周期包括经济周期、政策周期、自身投资项目的建设周期、房产需求的周期。而在结构中，企业除了供给和需求的结构，还需要考虑房型结构，中央政府提出发展90平方米以下中小户型，但是实际上居民都希望自己能够居住在社会平均线上的住房结构当中，哪怕三室两厅只有110平方米，因为对家庭结构本身而言，在有三代人的情况下，三室两厅就能够安居乐业。

　　观点5 低碳房产是趋势

　　南京大学不动产研究中心主任高波在昨天的论坛上，还提到了近期的一个流行语——“低碳”。他认为，在不远的将来，低碳将会彻底改变中国的房地产行业，从而改变国人的生活。

　　他介绍说，建设低碳城市已经成为中国政府的工作方针，在今年11月25日国务院常务会议上就明确提出，到2020年，中国每单位GDP的耗能要比2005年下降40%到45%。同样的观点在美国、英国也早已提出，特别是英国在2005年4月份就公布了“低造价、实用性”的住宅建设计划。高波说，与发达国家相比，中国仍处于房地产大规模开发建设的阶段，每年竣工的商品房面积在6亿平方米左右，按照这样的速度，要实现城市化目标至少还要大规模建设15到20年。如果现在中国加快开发建设生态低碳的房地产项目，实现节能技术的创新，那么中国的房地产业将具有“后发优势”。

　　高波还介绍说，目前国内的生活、生产废水和雨水的回收利用率很低，造成了能源的浪费和污染。而解决之道是开发生态地产，大力推广建筑环保节能技术。在房地产开发中对建设成本、运营成本、环境成本进行综合平衡，最大限度地降低碳排放。“最近王石明确提出，万科将退出毛坯房市场，今后推向市场的全都是精装修房，我认为，这样的企业是能够领军的，”高波表示。

　　持续高价不可能 再疯涨市场就危险了

　　今年以来，国内包括南京等不少城市的房价呼呼往上涨。与会专家谈到房价也都认为，当前的房价已经不理性，再疯涨下去，市场将更加危险。因此，遏制房价过快上涨是当务之急。

　　现状 前十月南京涨了30%

　　南京大学不动产研究中心主任高波教授在演讲中列举了一系列数据，根据他的统计，从2008年的房价来看，如果考虑物价因素，其平均价格下跌了5.5%。而今年1到10月份，全国的平均房价上涨了22%，南京更加突出，1到10月份上涨了30%。高波认为，如果2010年延续今年这样的涨幅，一定会产生危机，因此希望2010年的房价能保持平稳，千万不要像2008年、2009年这样“大落又大起”。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，今年的房地产市场和房价表现相当奇怪，出乎了所有人的预料，并没有在2008年的基础上进行稳步调整，“大落又大起”的过程在短短一年里就完成了。他说，在今年年初，许多经济学家都在讨论房价究竟会呈现“V形”、“W形”还是“L形”，现在来看，不理性的“V”形已经成型了。

　　看稳 持续高房价肯定不可能

　　中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平认为，目前中国的房价很高。虽然高有高的道理，但这种高房价持续发展，肯定是不可能的。吴柏均也认为以当前的房价，普通居民一般工薪收入要支撑以后房地产市场的发展已经很难了。

　　南京大学商学院教授范从来认为，稳定房价才能增强经济运行的稳定性。他指出，目前房地产行业的走势“喜人”，但不可忽略的是，今年整个房地产才刚刚走出危机。“席卷全球的这一场金融风暴就源自于美国的次贷危机，而次贷的根本原因不是人们的工资和经营性收入，而是人们炒房的收入”，范从来认为，这种财产性收入的不确定性就是金融危机的前兆。要实现经济的稳定增长，既依赖政府的调控和价格管制，又要实现房地产行业本身的可持续发展。

　　看涨 房价还会在恐慌中上升

　　但也有专家认为，当前要想迅速遏制房价，难度还是很大。贾生华表示，最近中央频频出手，中央更进一步要遏制部分城市房价过快上涨，这其中很可能包括上海、杭州、南京等城市。贾生华表示，结合宏观经济运行的运行状况，他认为遏制的力度相当有限，因为明年要保持宏观经济政策的稳定，房地产政策将延续比较宽松的导向。“就算是遏制，也是部分城市，并非全面遏制。”

　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长裴长洪表示，银行、开发商、投资者等几大利益主体的矛盾都体现在房价上，而这种利益调整的空间很小，几乎没有任何余地，这也就是为什么房价只能是大起大落，而政府的调控手段往往是很难让它趋于平稳的原因。裴长洪认为，这样的现象还将持续很长时间，房价将在激动、恐慌中发展。

　　调控

　　开对药方，才能达到调控目标

　　继宣布营业税免征优惠取消之后，国务院常务会议近日又严厉提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”，紧接着，国家五部委17日又将土地出让金首付比例提到了50%。这是否预示着新一轮的紧缩型调控即将展开？而在专家眼中，哪些调控手段才是最有效的？

　　评价 这次药方开对了

　　吴柏均认为，这次政府的政策跟以往的政策有所不同。原来政府的调控政策表面上是在控制房地产市场过高的泡沫，但是往往政策是用错了药方，往往是在房产热的时候，控制土地、控制房产商的贷款，导致滞后两三年房产价格急剧上升。但是这次我们可以看到，国家五部委出台了土地出让金新规，要求首付50%以上，实际上对土地并没有收紧。而这样的放松以后，这次的调控可能会产生比较大的影响。

　　金碚认为，当前的房地产价格确实很高，但是如果政府出手太猛，房价在短暂回调后，有可能像今年这样出现“报复性”的增长，从而导致更大的问题。他建议，政府不要再“折腾”房地产行业，千万不要下猛药，一会儿打下去，一会儿顶起来，对市场极为不利。房地产的地域性很强，南京的房地产和贵州的房地产完全没有关系，所以说全国的房价涨了多少、跌了多少，一点意义都没有。他建议，应该尽快让房地产政策更加透明和可预见，比如房价下半年猛涨，与政策有很大关系，不少人因为政策快要到期而出现恐慌性购房，完全是政策导致的房价上涨。金碚表示，房地产行业要保持健康稳定的增长，有一些波动不要紧，但在政策上不要急于下“猛药”。

　　裴长洪认为，目前政府所采取的调控手段基本是短期政策，比如土地供应量的增减、信贷的调控以及一些税收的临时措施，往往实行不到一年就变。这样的调整今后可能会继续延续，因为没有别的办法。事实上，探索调控之路是慢功夫，需要进行各种规范，比如房地产市场结构、资本结构、产品结构、房地产金融产品结构，以及金融信贷措施、财政税收措施等等。

　　调控关键词

　　出让金上交

　　王洪卫指出，由于今年下半年大量的土地出让，可能有的楼盘会在明年下半年，或在后年上半年大量上市，那时可能又会进入房地产销售低谷、价格低谷，也就有可能会像以前一样，随着房地产缩量、价格的下调，新一轮的刚性需求又会累积，新一轮房价报复性上涨又会出现。“我们不希望恶性循环再出现了，我们希望更政策的转型，”他解释说，这种政策转型包含土地政策、财政政策、税收政策。他认为，中央1993、1994年分税制改革，对中国经济发展起到了巨大的作用，但是十几年过去了，这种分税政策应该进行合理的调整，比如资源外的财政收入应该以中央财政为主，把土地出让金大部分收入上交至中央，这样地方城市经营房产的动力就会不足。再比方说把产业发展的功能，尤其是产业结构升级所带来的税收分成大量让给地方，让地方政府专注于产业的发展，这样中国的经济、中国的房地产才会有一个美好的未来。

　　房地产融资新产品

　　叶剑平认为，新富起来的人拥有大量的资金需要投资，股市有风险，房市又觉得太高，是不是有别的可替代的产品？就房地产来说，未来肯定会推出很多的房地产投资的金融产品，使投资客由从末端买房变为跑到前端投资房地产。

　　发展租赁市场

　　叶剑平提出，应该建立多元化的市场，未来9070政策还是会有效，也就是说普通商品房肯定是大量的开发，但是也不应该抑制高端房地产的出现。除了高端和中端，更重要的是产品的完善，包括租赁市场的发展，如果租比购合适的话，而且租有保障的话，很多人会选择租。其实现在很多投资客买房子回去都是空置，如果能够把这些变成有效的供应，那么与需求对接，住房困难问题就会有缓冲。

　　发展中小城市

　　中央经济工作会议提出了发展中小城市，叶剑平认为这也是平抑房价的方式之一。由中心城市向外辐射的次中心城市的发展，将使得中心城市的高房价向外溢出，拉平整体房地产价格，使得普通老百姓能够买到满意的房子，或者和他相适应的房子，当然这里有品质问题、有交通问题，包括政府的公共配套问题。

　　集体土地入市

　　贾生华表示，要遏制房价，最重要的环节无疑是土地手段，包括加快开发、提高供应量。特别是增加土地的供应量，将使得“地王”产生的几率降低，有效增加供给，有望平抑今后的房价。他建议说，最根本的是开辟集体建设用地进入市场，将房地产市场的城市化趋势转向中小城市、中心城镇、中心村扩展，如果放开了，将改变当前的城市房地产现状，实现楼市调控的目标。

　　征收房产增值税

　　贾生华还建议，遏制高房价的另一个手段就是税收，包括交易环节、持有环节和增值环节。从现在来看，政府只是在交易环节采取了措施，在持有环节，特别是增值环节还没有任何举措，他建议可以在增值环节上有所动作。在政策手段上，贾生华认为2010年应该比较温和，因为整个国家的房地产市场仍处于周期性向好的阶段，不会也不应出现明显的收缩和大落。他估计在明年一季度，楼市调控效果就会显现出来。