预测没有意义，中国楼市受政策影响很大，变数太多。

　　撰稿·金姬(记者)

　　旭辉集团股份有限公司董事长兼总裁林中很少接受专访。这位看起来更像学者的房地产企业家，更喜欢脚踏实地地做事。2009年，在连续4年成为全国百强房地产企业的同时，旭辉集团在上海50强的排行榜上由原先的43位上升至15 位。无论是2008年的过冬抑或是2009年的过热，旭辉已做好面对市场波动的一切准备。2010年会怎样，林中并不担心。

　　《新民周刊》：2009年诞生了很多地王，以国有地产公司居多。而旭辉集团2009年通过竞价或项目收购方式取得北京、上海、苏州三地的8个项目。作为一家民营地产公司，旭辉如何能拿到这么多地？

　　林中：我们这8个项目中，4个在上海，2个在北京，2个在苏州。旭辉是一家完全市场化的公司，完全通过市场化拿地，这样才能持续经营。

　　虽然旭辉今年拿下8个项目，看似很多，其实我们2009年参加了无数场土地拍卖会。我们是积极参与，适价竞拍。例如北京的地是6月拿的，那时市场刚回暖，价格相对便宜。旭辉看重的是土地质量、开发和盈利前景，不会因市场低迷而放弃拿地开发，也不会因为市场过热而盲目当地王。

　　《新民周刊》：这样大规模拿地对于旭辉而言是否存在资金链断裂的隐患？旭辉对这些地块有了规划考虑吗？

　　林中：旭辉是一家中型企业，拿下8个地块都是遵循旭辉的投资策略和财务安全底线要求的。旭辉已经和很多银行谈好了未来项目的贷款，因此资金有了一定保证。

　　旭辉2010年还有大量楼盘预售，保证了旭辉的后续资金流。因为2008年底2009年初过冬，大家对未来市场判断不准确，开源节流。再加上2009年开发回笼的资金，对于最近新增加的投入，旭辉还是很有信心的。

　　我们在土地上坚持有限储备，滚动开发。旭辉不会储备三五年后开发的土地，所以2009年买的地基本上2010 年全部开工，保证企业长期处于持续滚动开发过程中。我们坚持“稳健中求发展，发展中求稳健”。不论企业如何强调快速发展，我们都不会突破财务底线。当然，每个企业恪守的财务安全底线也各不相同。此外，在地产界这么多年，我们一向坚持不囤地、不捂盘。

　　《新民周刊》：您如何看待2009年过热的楼市？

　　林中：谁都没想到。我认为2009年1-3月楼市偏冷；3-9月相对正常，房价上涨相对理性；而2009年9 月以后就过热了，这让开发商也很担忧。房地产供给是刚性的，一旦有需求，周期要一两年，因为从征地到规划到推向市场，供给余量不大。中国需要增加一些普通住宅，满足消费者自住需求。

　　目前中国房地产需求分为五类：首次置业(动拆迁、毕业生、新房)；首次改善；再次改善；投资(长期持有，5年以上)；投机(短期持有)。前三类需求是可预测的。上海目前的存量房只能卖6个月，需求如此火爆是因为投资客和投机客的参与。增加供给是无法满足这部分人的需求的，所以政府要抑制投机，控制投资。对于开发商而言，我们最不喜欢炒房团。

　　《新民周刊》：针对目前很多中国老百姓抱怨房价过高，有人笑称“发展中国家”是“发展商国家”，很多人觉得房地产业不应该是中国的支柱产业。林总有何看法？

　　林中：中国从发展中国家到发达国家的进程中，城市化进程的趋势和地少人多的现状，注定房地产业在中国发展中的重要性。在中国，买房和买股票差不多，老百姓看涨不看跌，2009年年初的买房人九成是自住，现在投资比例占到两成以上。中国的房子如果主要是自住性质，相信价格会稳定下来。把所有板子都打在开发商身上，这样不太公平。

　　现在的房价的确过高，但主要集中体现在一线城市，2009年所谓中国楼市过热主要是北京、广州、上海等地，中小城市并没有多少泡沫。这也让中央很为难，因为政策往往是一刀切的，收效如何还很难说。当然，2009年的调控应该比 2007年更有效，毕竟有之前的经验。

　　《新民周刊》：面对目前这样的大环境，买房是否合适？

　　林中：很多人问我是否现在买房，我让他想清楚：是自住还是投资？如果是自住，只要存够钱就可以买，毕竟看中一套让自己满意的房子不容易，不要考虑踏波段。如果是投资，要看他的风险偏好和回报率要求。如果投资住宅，则注重房价增幅，因为中国住宅目前的租金回报率很低；如果投资办公楼，则追求中长期租金回报，当然不会像住宅那样可能短期大量获利。

　　《新民周刊》：您对2010年的中国楼市是唱空还是唱多呢？

　　林中：我不做预测，我相信2008年底很多人说中国楼市要过冬，2009年的表现让人大跌眼镜。预测没有意义，中国楼市受政策影响很大，变数太多。旭辉在做2010-2014年的预算时，唯一可以确定的是中间会有一轮调控，准备好面对市场的波动。企业在做预测时，要加强应变能力。

　　我相信大部分开发商不喜欢房价暴涨暴跌，2010年楼市肯定不会像今年这样热。具体如何走，要看未来3个月：如果太热，中央肯定要调控；如果平稳发展，中央就不会调控。中央现在已经出政策了，在喊话了，如果及时传递到楼市并适当降温，那还可以；如果楼市没有降温，那最后一根稻草就会出现，中央一系列政策的叠加效应也许会让2010年的楼市一下子压下来，届时2009年9月后上涨的那部分利润都要吐出来，也许还会更多。政府的调控是灵活的，大家都希望房地产平稳地增长。

　　我认为，政府如果要调控，不妨从“增加供给、调减需求、增长收入和管理预期”等方面着重展开。-