CCTV2《今日观察》系列节目《房价！房价！》之六：

　　房产新政如何破“捂盘惜售”？

　　一直以来，房地产市场的捂盘惜售行为被看作是推高房价的原因之一。日前，温家宝总理在接受新华社记者专访时也指出，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违规行为。捂盘惜售如何推高了房价的非理性的上涨？开发商捂盘惜售为何屡禁不绝？百姓的安居之路如何才能变得平坦？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员何帆、张鸿共同评论。

　　捂盘惜售，开发商乐见房价蹿升，打击捂盘惜售，中央出手遏制房价过快上涨。

　　张鸿：明年量减价增  开发商又将展开新一轮捂盘惜售

　　(《今日观察》评论员)

　　最近确实又开始捂盘惜售了，中央人民广播前一阶段连续对北京和福建的一些房地产情况的报道指出，开发商确实开始不愿意卖房子了，因为今年的销售收入开发商已经基本上完成了，所以准备留着以后涨上去再卖。福建的一位女士在几个月前看中了一套房子，正准备买的时候，代理人跟她说这个房子现在已经卖掉了，我再给你其他还有别的户型。但这位女士一看，推荐的其他户型都不是好户型，这位女士就没买了。实际上直到上个月这位女士查询的时候，她以前看中的那套房子到现在都还没卖。

　　上海的《青年报》采访了开发商，开发商表示房价就像股票一样，只要它继续涨，那就会有人跟，只要有人跟，我就不着急买，我等着慢慢卖。此外，《中华工商时报》有一些数字显示，明年1月份是一个量减价增，因为将要开盘的这些楼盘，现在已经把价格亮出来了，但量是减少的。比如北京即将入市的项目只有22个，但其中新盘只有6个，和以往相比都大幅的减少。因此，我们基本能判断，除了很多已经把房子卖光了的开发商以外，剩下的很多开发商又开始学会挤牙膏了。

　　何帆：捂盘惜售就像牛皮癣一样  无法根治

　　(《今日观察》评论员)

　　捂盘惜售和推高房价之间有着某种必然的联系，因为捂房惜售对房价不停的推高，起着推波助澜的作用，最后形成恶性循环。房价越高，涨的速度越快，开发商就越是捂盘，房价就越高。而且凡是当房价上涨的时候，捂盘行为就开始出现了。

　　早在2006年和2007年，捂盘惜售的行为就已经有了，那个时候正好是房价上涨速度比较快的时候，其实那时政府就已经出招在治理了。2006年，建设部、发改委，包括工商总局就联合有为期一年的专门针对房地产交易秩序的专项整治活动，这里面就已经提到不能够捂盘惜售。2007年，上海更是做了明确地规定，如果这个楼盘的房价比别的周边楼盘的房价都要高很多，而且一年销售率没有超过5%，那么就认定这个楼盘是捂盘惜售。但到现在为止我们还是没有办法，这就跟牛皮癣一样，看着很难看，但我们却始终根治不了。

　　张鸿：捂盘惜售需有明确界定  开发商使用种种灵活手段规避打击

　　(《今日观察》评论员)

　　首先对于捂盘惜售，我们是很难下手。除了上海有一个相对明确的界定以外，其他的很多城市只是在文件当中说不允许捂盘惜售，但捂盘惜售却很难界定。因为开发商表示自己可以控制自己的销售进度，那么，销售进度和捂盘惜售应该怎么区分？

　　一个开发商在网上表示：“我有三头猪，只卖了一头，剩下两头，我放在家里看，我不违法。”现在虽然很多地方都出了这种规定，但没有明确的界定，就很难执行。另外，开发商的手段很灵活，可以选择很多办法来应对这些政策。比如很多城市规定预售许可证拿下来以后，在一定时间内开发商就得开始卖房，但是预售许可证开发商却是可以分期分批拿的。中央人民广播电台的报道指出，福州的一个开发商，开发的一个小区里有8栋楼，这个开发商分4次领了预售许可证。

　　另外，开发商还有一个非常简单的办法，就是通过涨价来惜售。开发商通过价格杠杆，卖了很多套不涨价的房子之后，开发商觉得钱已经收回来了，就开始涨价，涨价了就把很多人给挡下去了。这就是开发商的种种手段，它们都是在规避捂盘惜售打击。

　　何帆：治理捂盘惜售   并未真下决心

　　(《今日观察》评论员)

　　治理捂盘惜售是比较难，但是也不像我们说的那么难。为什么捂盘惜售一直没有能够治理下去呢？这可能跟有的地方政府官员没有下决心有关，之所以出现捂盘惜售的现象，有两个原因。一个原因和节气的变化有关，因为房价在上涨，所以这个时候捂盘销售才有利可图，要是看房价下跌，肯定就不能捂盘。另外一个原因，实际上有一些地方政府在专门来治理捂盘惜售的时候，手比较软，板子虽然已经高高举起来，但只是轻轻落下，最后都没有放下去。

　　到现在为止，我们还没有看到哪个开发商因为捂盘惜售受到了地方政府的严惩。因此出台针对捂盘惜售出台的治理政策，表面上看起来非常的严厉，但是开发商看在眼里，并不害怕，而是感到高兴。比如在前一段的时候，有一个地方政府出台一个专门治捂盘治理的政策，只要捂盘惜售，就重罚开发商一万块钱。这个政策出来之后，开发商肯定感到的不是恐惧，而是终于放心了，因为最多也就罚一万块钱。

　　“骆驼强子”网友：房价疯涨、捂盘惜售是互为因果

　　(《今日观察》网络观察员)

　　我现在还没买房，仍在租房。因为目前的房价我经济上不能承受，心理上也不能接受，因为买自住房，将会耗尽我所有的消费能力。

　　从身边的情况来看，我对于捂盘惜售的这种情况已经见怪不怪了，剩下的只有无奈。我也曾陪朋友去看过房，喜欢的房子开发商不卖，他们供给的房子我们又看不上，当时开发商的理由就是，如果要买的话，就要支付比当时的均价高出将近一倍的价格，这实际上是在拒绝出售。但很不幸的是半年之后，价格真的涨到了他们的预计水平。所以我非常同意这个观点：在这种恶性循环当中，房价的疯涨和捂盘惜售等违规行为，实际上是互为因果的。

　　开发商捂盘手法变换花样，遏制高房价，如何强化监管才能不让捂盘抬头？

　　张鸿： 抑制地产规模   打击捂盘惜售

　　(《今日观察》评论员)

　　高房价在很大程度上是由于投机产生的，我们现在打击的捂盘惜售只是众多投机环节当中的一个，因此我们要打的其实是这个环节中的每一个投机，包括捂盘惜售。比如在土地变成房屋当中，有人投机土地，不盖房，我们就要进行打击，要让更多的土地能够变成商品房。捂盘惜售使房子不能变成有效的供给，所以我们也要进行打击。还有一部分人，买了房子用来投机，不是普通人住房的需求，也要打击。

　　因此整个的投机链条我们都要进行打击，就一定会对房价有一定的遏制作用，而且我们是用一套“组合拳”，就是包括保障性住房，包括一些信贷政策和税收政策等等。如果房价真的下来了，开发商也就不会捂盘惜售了，我们也就不关心开发商是否捂盘惜售了。

　　何帆：捂盘惜售  导致房地产癌变

　　(《今日观察》评论员)

　　有一些开发商有这样的一些观点来混淆视听，他就表示捂盘惜售就是自己的市场营销行为，这是我自己的事情，你管不着。实际上，开发商混淆了正常的市场营销和特殊的扰乱市场秩序，如果我们不重视在房地产市场上出现的捂盘惜售的行为，那么它可能也会导致房地产出现癌变。

　　第一，这种行为鼓励了房地商不是正常地去盖房子，去关心自己的房子质量和服务，就剩下关心囤地和捂盘了，最后就变成了房地产商的商业模式，变成了“倒爷”的商业模式。第二，这种行为使得市场秩序发生了混乱，就是大家现在搞不清楚，到底是正常的价格在上涨，还是由于需求拉动了价格在上涨？还是由于人为的使得价格在上涨？在这个时候，实际上是对市场提出了非常混乱的信号，因此这个问题不去治理，会对市场秩序带来非常坏的信号。

　　国世平：一定要用财政政策   用税收来解决捂盘惜售行为

　　(深圳大学国际金融研究所所长  《今日观察》特约评论员)

　　为什么捂盘？就是说由于现在大规模的买房子，不是用于居住的，是买到又囤起来，我们居民也在囤房子。为什么呢？因为房子他把它看成是一个永恒的资产，所以全国人民都开始买房子，都来囤积房子，才会导致房子的供给很紧张。在这种背景下，再多的房子都不够用。因此一定要采取治本的办法，行政手段的查处是没用的。

　　有一个最好的办法就是用财政政策，用税收的办法来解决。比如盘开出来以后，必须在半年卖完，如果半年卖不完的话，我要向开发商征收物业税，而且物业税调整的幅度，应该在0.6%到6%。如果说捂盘的现象比较重的话，把物业税提到6%，那么这种情况下基本上就没人敢捂盘。所以说物业税对打击捂盘的，特别是地产商开发房子，开发出来以后马上要卖掉，如果不卖掉的话，要交物业税的话，那么地产商面对的压力就非常大。有了这种可能性，开发商就基本不敢轻易捂盘，而且捂盘的成本也是很高的。

　　张鸿：要对捂盘惜售 下决心重罚

　　(《今日观察》评论员)

　　虽然我们对捂盘惜售都义愤填膺，但是当我们要真正的实实在在的开始治理它的时候，还是有一些基础工作要做，比如说捂盘惜售到底是什么？到底它和正常的销售行为，销售进度的掌控有什么区别？如果它影响了市场信号，那么哪些行为真正的影响市场信号，破坏了市场正常的经济秩序。要把这些界定清楚了，我们才可以执行，而且执行的时候一定要动真格的，下决心重罚，而不是一万块钱两万块钱，那对开发商来说真是九牛一毛。

　　何帆：根治捂盘惜售   釜底抽薪背后是要增加各种房产供给

　　(《今日观察》评论员)

　　如果要根治捂盘惜售，实际上还是要釜底抽薪。因为现在之所以捂盘惜售愈演愈烈，是因为房价越涨越猛，如果真的是要釜底抽薪，比如我们还是要增加供给，增加各种各样的供给，不仅是增加针对城里人的住房，而且还要针对中低收入阶层的住房等等。    (《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)