本报讯 国办近日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共11条，明确规定：二套房贷款首付款比例不得低于40%；房企须一次性公开全部房源，并明码标价；国有大企业投资房地产将被规范；省级政府对房地产市场稳定负总责，国务院将督察。

　　新规1：二套房贷

　　贷款利率严格按风险定价

　　“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”《通知》明确规定，让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

　　通知规定：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　新规2：土地出让

　　探索综合评标剑指“地王”

　　2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

　　《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　新规3：国企拿地

　　国企投资房地产将被规范

　　通知要求：“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。

　　整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容。值得注意的是，在这份通知中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

　　新规4：楼市风险

　　防境外“热钱”冲击市场

　　在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场呈现出异常火爆的态势，对于境外“热钱”具有极大的吸引力。

　　《通知》明确提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　新规5：地方责任

　　地方政府“对策”将被清理

　　通知要求：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题，由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督察。

　　■ 新闻背景

　　重申二套房贷政策抑制投机

　　2007年，在全国楼价持续飙升的状态下，“第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%”的规定就已出台。

　　2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。

　　交通银行首席经济学家连平认为：“在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。”

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”

　　综合本报记者 张家齐 李宛霖 新华社报道

　　专家解读

　　1

　　通知规定：二套房贷首付款比例不得低于40%

　　“严格二套房贷关键在执行”

　　【政策规定】

　　二套房首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　【专家解读】

　　王晔(和裕地产营销总监)：政策原来就这样规定。但对市场的影响，不能光看政策，还要看执行力度。对于二套房贷，各家银行都有自己的解释，很少有银行坚决执行这个政策。现在仍然有银行可以拿到二套房首付低于40%，利率0.85折或0.9折的优惠。

　　2

　　通知规定：地方越权减免税规定将被清理

　　“清理地方越权政策比较难”

　　【政策规定】

　　各地要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　【专家解读】

　　周毕文(北京理工大学房地产研究中心主任)：看通知全文，有“动真格”的感觉，尤其是在政府执行力度方面，通知有不少新提法：如督察高房价城市、省级政府负总责等。地方政府过去有“上有政策、下有对策”的历史，源于中央政府对地方政府在房地产管理的政绩考核上相对滞后，使得一些地方政府片面追求经济利益最大化，忽视了民生问题，越权鼓励房地产消费，热衷于高价卖地，保障房指标却长期落后于中央的计划，资金投入积极性不高等。一旦房地产市场的民生问题列入政绩考核，地方政府将会面临思路上的根本转变。

　　牟增彬(北京易居房地产研究所副所长)：这个不太好操作，我觉得没有太大影响。是否有不规范操作，督察出来要看是市场原因，还是利益原因。如鼓励买房落户，从某个角度看比较合乎逻辑。因为买房动辄百万，也是一种投资，说不清是否违规违法。

　　3

　　通知规定：探索土地出让综合评标方法

　　“土地出让游戏规则或改变”

　　【政策规定】

　　进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，探索土地出让综合评标方法。

　　【专家解读】

　　杨少锋(北京联达四方房地产经纪公司总经理)：这是一个很重要的思路转变，过去政府一直不愿承认招拍挂制度的不合理性，本次明确提出这个问题，可能意味着土地市场上的游戏规则面临较大改变。

　　“价高者得”的思路一定会导致房地产成本上升，政府可考虑制订指导性价格，然后通过更合理的税收制度，对于中低价位住房的开发商进行税收减免或补贴；对于高端住宅的开发征收较高额度的税收；对于低价拿地、高价卖房的暴力征收高额的所得税，增加闲置土地的成本等。

　　4

　　通知规定：中央将加大保障房建设支持力度

　　“保障房建设应与政绩挂钩”

　　【政策规定】

　　中央将加大对保障房建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

　　【专家解读】

　　周毕文：去年各地土地出让金都创下了天量，北京的出让金就突破900亿元。如果过去地方政府在这个问题上总觉得“差钱”，经过2009年房地产市场的火爆后，地方政府肯定是“不差钱”。地方政府能否有效地投资保障房，根本问题在于地方考核制度的调整，一定要让政绩与民生保障、公平与效益的问题、经济发展与社会和谐的问题挂钩，避免地方政府过于企业化的利益导向。

　　牟增彬：第一，要加大中央政府的监管力度；第二点，要解决地方和中央的利益问题。现在执行不到位主要是利益问题。比如保障房土地价格较低，地方政府肯定不愿意卖，而经营性用地出让金很高，收益就高。

　　近期楼市调控新政

　　■ 政策回顾

　　●土地出让新规

　　2009年11月10日

　　国土资源部和国家发改委共同发文规定：商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

　　●营业税调整

　　2009年12月9日

　　国务院会议决定：2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　●国务院遏制房价

　　2009年12月14日

　　国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。

　　●土地出让金提高

　　2009年12月17日

　　财政部等五部委发文，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%-30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。