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　　宏观调控 四套组合拳

　　○第一拳：营业税征免时限2年变5年(2009年12月9日)

　　○第二拳：国务院要求遏制房价过快上涨(2009年12月14日)

　　○第三拳：房市调控拿地首付不低于50%(2009年12月17日)

　　○第四拳：明确二套房贷首付不低于40%等(2010年1月10日)

　　□南方日报记者卢轶 郑佳欣

　　一度甚嚣尘上的二套房首付比例争论终于尘埃落定。国务院办公厅昨日发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　房地产信贷、楼市供应等方面的调控政策也悉数出炉。专家表示，一系列楼市组合拳将抑制投资性购房，在一定程度上抑制大中城市房价的过快增长。从通知可以看出，中央的态度是通过增加供给量来平抑高房价，而不是通过压缩需求来抑制房价。而由于政策相对温和，不会造成房地产行业大起大落。

　　二套房定义以家庭为单位

　　前期一系列楼市调控政策出台后，“差别化信贷政策”的表述一直被业内解读为二套房贷政策即将收紧。此次通知中对二套房贷政策终于有了专门表述：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　由此，二套房贷首付标准仍将按此前40%的规定执行，否认了此前市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传言。中国房地产业协会秘书长朱中一表示，二套房贷政策的变化对楼市肯定会有影响，尤其对投资和投机购房行为产生一定抑制，防止房价过快上涨。

　　对于何为二套房，通知首次进行了明确：只要利用过贷款买房，再次贷款买房就算二套房，并将以“家庭”为单位严格认定。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，对二套房概念的明确是此次通知中的一大亮点，“首付四成的政策其实一直没有变过，只是在实际上未被严格执行，这在相当程度上也是因为究竟何为二套房未被明确”，“因此此次通知发出后，相信银行在办理贷款时将更容易操作”。

　　黎文江分析，“目前存在大量的房改房住户，早年很多人买房也往往是一次性付清，这部分人群现在大都有换房意愿。”“按照通知，只要现有住房未利用过贷款，再次购房就不算二套房，因此这部分人群买房将享受到首次贷款购房的优惠，这将大大支持和鼓励改善型需求。”

　　此外，通知对二套房贷利率政策进行了重新调整，与此前要求二套房贷利率上浮不同，此次允许贷款利率按照风险定价。“这就给了银行很大的空间，可根据风险自行定价。”黎文江指出，实际上在购房中，利率比首付更关键，“首付毕竟是房款，总是要给的，比例高个一两成，买房者无非就是勒紧裤腰带先多付一些，但相应的贷款就少了，月供压力也会小很多；而利率如果上浮，则意味着每月的利息款高了，购房者将付出更大的购房成本。”

　　多建保障房开发商说不妙

　　与二套房贷政策相比，开发商反而更担忧通知中关于土地出让的新规定。

　　通知要求各地根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。各地城市人民政府要抓紧编制2010—2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

　　此外，各地被要求综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，如果保障性住房和中小户型和中低价位的住房用地大幅增加，对开发商来说绝对不是一件好事。“目前，开发商盈利空间最大的往往是一些高端产品，若具体地块都明确了住房套型结构比例等控制性指标，这将大大压缩开发商的操作空间。”不过黎文江表示，新规对开发商来说也未必都是坏事。

　　不得分层分单元办理预售

　　通知中还有一大亮点，就是要求各地政府结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　据了解，目前开发商在申请预售证时，往往都是分批申请，在推出房源时也都是分批推出，价格也是逐批提高。黎文江认为，该办法可以在一定程度上抑制开发商囤房和哄抬房价，增加市场供应，“至少也能够起到一定的警示作用”。

　　不过上述开发商提出，房地产开发资金投入量很大，开发商往往是一边销售回笼资金一边建设，现在要求不得分层、分单元办理预售，那就可能增加开发商的资金压力。“最后可能会出现一种情况，比如原本开发商的资金可以开发5个项目，现在就只能开发3个，可能反而减少市场供应量”。而对于要求开发商在规定时间内一次性公开全部房源，售价也必须按照申报价格，“开发商则可能在申请预售时，就订一个较高的价格”，可能反而会导致房价上涨。

　　■连线广东

　　“粤15条”近期铁定调整

　　此前相关楼市调控政策出台后，不少人非常关心“粤15条(楼市新政)”究竟会怎样调整。虽然省住建厅厅长房庆方上月在参加某电台节目时表示肯定会调整，但也未说明究竟会如何调。

　　房庆方在接受南方日报记者专访时表示，此前楼市调控政策虽然陆续出台，但都是来源于新华社的消息，省住建厅并未收到国务院的具体通知。

　　房庆方表示，收到具体通知后，省住建厅将认真研究通知，并尽快出台新政策，报省政府审批。据了解，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知已发出，预计“粤15条”也将很快相应调整。

　　作为广东楼市风向标的广州楼市，一系列调控组合拳将在房价居高不下的广州楼市掀起怎样的波澜？记者昨日了解到，广州市国土房管局限价房需求调查将在本月19日结束，今年重启限价房可能性很大。广州还将于近期组织楼市专项检查，严查开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为。

　　■亮点解读

　　防止境外“热钱”冲击楼市

　　政策摘要：有关部门要防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　解读：广东房地产市场的发展一直受到国外游资和热钱的高度关注，这些资金的大进大出对房地产的稳定发展带来危险。中国社科院金融研究所金融发展中心主任易宪容认为，境外热钱早已开始冲击广东楼市。然而，亡羊补牢效果如何，尚待观察。

　　探索综合评标方法遏“地王”

　　政策摘要：各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　解读：北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，目前由于采取的土地招拍挂形式，土地肯定是价高者得，制度的不完善在一定程度上使得地价居高不下。而此次中央提出探索土地出让综合评标方法，将改变此前价高者得的土地拍卖方式，可以遏制“地王”的出现。

　　记者观察

　　政策修补未动筋骨

　　有业内人士指出，通知新规可说是只动皮毛、未及筋骨，留有很大的空间。如二套房贷政策，实际上比此前的政策更为宽松。首付比例仍维持在四成，而贷款利率则取消了此前上浮的要求，可以按照风险定价，给了银行很大的自主权。对于房贷这样的优质贷款，银行往往是极力争取，这也导致了2009年虽然上有红头文件，银行却私下放宽优惠范围，二套房贷政策明紧暗松。因此相信在实际操作中，银行在制定二套房贷利率时，也很可能给予相当的优惠。

　　与2008年底出台的“国十条”相似，通知还给了地方政府很大的空间。

　　黎文江指出，通知虽然对一些楼市政策进行了明确和细化，但相当程度上只是对现有政策的“修修补补”，“缺乏新意，变化不大，只动皮毛，未及筋骨”。上述开发商也表示，这些政策经过几年的操作，开发商实际上都已找到了规避的办法，这些办法在日后也仍将发挥作用。“因此顶多短期可能会造成一些波动，我不担心楼市的预期会发生变化”。