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住建部等就房地产市场发展等内容答问(实录)

http://www.sina.com.cn 2010年01月13日12:12 中国网

　　国务院新闻办于2010年1月13日(星期三)上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部副部长齐骥和国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门相关领导，介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》的有关内容，并答记者问。以下为现场文字实录。

　　陈文俊：

　　女士们先生们，上午好。近日国务院下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，住房和城乡建设部等五个部门也出台了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。这两个文件出台以后，媒体很关注，社会很关心。今天我们请来了建设部等六个部门的负责同志与大家见面，介绍有关的情况，并回答各位关心的问题。

　　陈文俊：

　　出席今天发布会的六位负责人是：住房城乡建设部副部长齐骥先生；国土资源部副部长贠小苏先生；银监会副主席王兆星先生；财政部部长助理王保安先生；人民银行金融市场司司长穆怀朋先生；国家发改委固定资产投资司副司长邹再华，下面请齐骥部长讲话。

　　齐骥：

　　各位新闻界的朋友，2008年四季度，为应对国际金融危机，发挥房地产业对促进经济增长和改善民生的作用，国务院及相关部门在支持住房消费和房地产开发投资，加快保障性住房建设等方面出台了一系列的调控政策。各地区按照中央调控政策的原则，结合本地的实际，也出台了一些配套的政策措施。一年来，在上述政策措施的综合作用下，房地产市场快速发展，新建商品住房成交面积大幅度增加，房地产开发投资稳步回升，保障性住房建设进一步加快。在应对国际金融危机过程中，对于提振信心、活跃市场、改善居民住房条件，特别是解决低收入家庭住房困难、促进住房消费和房地产开发投资、实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了积极和重要的作用。

　　齐骥：

　　近年来，城镇住房建设快速发展，商品住房市场交易日益活跃，大量城市居民通过购买和租赁商品住房，改善了居住条件。按照国务院的要求，2007年起，各地加快了保障性住房的建设。但是，目前一些群众的住房仍然比较困难，特别是居住在棚户区内的家庭住房状况很差，房屋破旧，设施简陋，安全隐患十分突出。这些家庭均为低收入和中等偏下收入群体，他们渴望改善住房条件，却又没有足够的经济能力，迫切要求对棚户区进行改造。去年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付能力不足问题更加突出，社会反响强烈。

　　齐骥：

　　国务院对上述问题高度重视。去年底国务院召开常务会议，专题研究了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商品住房供给，抑制投资投机性购房和全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作的部署。根据会议精神，国务院办公厅近日印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号，以下简称《通知》)，明确要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

　　齐骥：

　　一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

　　二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计、分析和监测。

　　四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。

　　各地要结合本地实际，按照支持居民合理住房消费，抑制投资投机性购房，完善相关政策的原则，抓紧清理和纠正地方出台的与《通知》要求不相符合的规定。我们将认真贯彻《通知》的精神和各项工作部署，并按《通知》要求加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查，确保各项措施落到实处。

　　齐骥：

　　为贯彻落实国务院工作部署，加快解决低收入住房困难家庭特别是棚户区居民的住房问题，经国务院同意，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部和人民银行等五部门在去年年底印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295)号，以下简称《意见》)，提出了城市和国有工矿棚户区改造目标，即：从2009年开始，力争利用5年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成。《意见》提出了多渠道筹措资金，加大政策支持，落实土地供应和妥善安置补偿等4个方面的政策和措施。主要是：中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持。省级、市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入。鼓励金融机构向符合贷款条件的改造项目提供贷款。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。优先安排土地供应。继续按现有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区改造。为切实做好城市和国有工矿棚户区改造工作，积极稳妥地推进，《意见》要求，各地应当充分考虑当地经济社会发展水平、财政承受能力，合理确定改造的目标任务。

　　我们相信，城市和国有工矿棚户区的改造，有利于加快解决低收入和中等偏下收入群众的住房困难，改善城市环境，提升城市服务功能。同时，通过城市和国有工矿棚户区改造，可以增加普通商品住房的建设，促进房地产市场平稳健康发展。

　　下面，由我和发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会的有关领导回答记者朋友们的提问。

　　谢谢大家！

　　陈文俊：

　　谢谢齐部长的介绍，下面请各位提问，提问之前请通报一下自己所代表的新闻机构。另外大家看到，今天主席台上的领导比较多，一个人只提一个问题，以便给大家更多的机会。

　　人民日报记者：

　　有一个问题请问住房城乡建设部的齐部长，这次国办的《通知》叫做《促进房地产平稳健康发展的通知》，那么2010年，我想问一下所谓的市场平稳健康发展有没有具体的指标？第二个问题是，棚户区改造的资金非常紧张，这次的房地产宏观调控有没有可能导致地方财政收入增幅减缓，反而成为影响棚户区改造进一步加快进行的一种借口？谢谢。

　　齐骥：

　　关于落实《通知》明年的工作，您刚才问有没有什么具体的目标。国办的《通知》主要讲了五方面的工作和11项具体的政策措施，我们理解，在今年的房地产市场调控工作当中，有三件事情最为重要，也是国办《通知》当中所明确的：第一件事情就是要增加供给，我们认为增加供给主要是增加普通商品住房的供给，对于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。

　　齐骥：

　　特别是我们要考虑到有一些在城市新就业的毕业生和外来人口，通过公共租赁住房等住房的供应方式来解决这部分阶段性购房能力不足的群体的住房困难，使他们能够有一个安定的居所，我想这是从供应的角度——增加供应。

　　在增加供应方面，我们还要强调，就是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。简单来说，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，两套就是增加了供应的户数。各地应该按照国办《通知》的精神，努力增加中低价位、中小套型普通商品住房和带有政策和保障性质的住房供应，这是从供应方面来讲。

　　齐骥：

　　第二件事情，就是要合理引导投资消费，抑制投资和投机性购房，这点在国务院的文件中也非常明确，我们银监会的王主席、我们人民银行的司长也都在这儿，我们一定要把商品房的定位首先去满足它的居住功能。各地要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策，一方面通过增加供给，另外一方面遏制不合理的住房消费，使得商品住房的供求关系更加平稳。我想按照市场的规则，供求关系平稳以后，它的价格将按供求关系去调整和浮动。

　　齐骥：

　　第三件事情，就是要加快保障性住房的建设。文件当中提得非常明确，我在这儿给大家报一个数，按我们统计上来各地报的计划，今年各类带有政策性和保障性住房的数量，包括我们的限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房，再加上我们即将启动的城市和工矿棚户区改造，今年将有600万套左右这类的房子开工建设，我想这充分体现了国务院《通知》的精神，去进一步加快保障性安居工程的建设。这是我对第一个问题的回答。

　　齐骥：

　　关于你刚才提到的第二个问题，是城市和工矿棚户区改造的问题。我刚才已经说到城市和工矿棚户区当中居住的绝大部分都是低收入的家庭，特别是工矿棚户区有不少是退休、下岗的职工，帮助这些群体改善居住条件是政府的一项责任。棚户区的改造跟其他的保障性住房(如经济适用房和廉租房)建设不完全一样，因为那两类房子要新增一些土地来建设，棚户区本身是座落在一定范围的土地上。推动棚户区的改造，政府的主要责任是提供一些政策的支持，必要的时候，要有一些财政的支持，更多的是通过改造本身，还有社会的资金、企业的资金、以及住户自己的努力，几方面结合在一起，我想不大可能出现您刚才担心的问题。

　　中国日报记者：

　　我想问一下银监会王主席一个问题，随着中国房地产市场的快速回暖升温，房地产贷款风险隐患增多的问题，我不知道银监会在针对房地产方面做了哪些措施？会不会进一步出台一些政策？

　　王兆星：

　　谢谢记者的提问。在中国，房地产市场已经成为中国经济发展的一个重要的领域，也是银行业务的一个重要领域。到目前，房地产的开发贷款和个人得住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。所以从这样一个意义来讲，银行业积极支持中国房地产业的健康平稳发展，一方面我们贯彻中央的惠民生、支持低收入群体住房条件改善的基本需要，在贷款的发放以及相关方面给予支持和优惠。同时，也非常重视对房地产开发和个人按揭贷款当中的风险，对于房地产开发贷款实行综合的授信，对于开发商贷款项目的资本金要及时足额到位。同时对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为实行有效的风险控制。对于第二套以上住房的要严格坚持首付成数不低于40%的要求。而且要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度。同时对个人住房按揭贷款申请者的收入情况和还贷情况以及还贷的记录进行相应的调查。

　　通过以上这些措施，一方面有效地控制房地产开发过程中的信贷风险，也有效地控制这种投机和投资性和假按揭贷款当中的风险。经过上述措施，到目前为止，房地产开发贷款和个人按揭贷款的资产质量仍然保持平稳，而且到去年第三季度末继续保持贷款不良余额和不良贷款比率的双下降。

　　金融时报记者：

　　我有一个问题想问齐部长，这个问题非常简单，您是否认为中国的房地产中已经形成了泡沫？

　　齐骥：

　　这个很难一句话说清楚。我理解经济学里面“泡沫”的术语，更多的是描述资产价格和价值相背离。我们必须看到在中国的一些热点城市特别是沿海大城市当中，商品住房的价格偏高。我刚才谈到，我们的工作目标是尽可能地多提供普通群众能够消费得起的中低价位普通商品住房。对一些城市，我们还要求增加限价普通商品住房的供应，主要是满足普通群众或者中低收入群体能够支付得起的住房，谢谢。

　　中央电视台记者：

　　我有一个土地方面的问题想请问国土部的贠小苏副部长，在国办的《通知》中提出要增加土地的有效供应，要明确提高普通商品住房和保障性住房的供地比例。国土部门在这方面有没有一些具体的安排和设想。另外，有很多人都比较关心土地闲置的问题，一些地方也在对闲置的土地进行处置、清查，也请副部长介绍一下这方面的情况。

　　贠小苏：

　　我先回答您提到的关于闲置土地的问题。2004年以来，国土资源部安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。

　　需要给大家说明的是，土地闲置大体有两类原因：企业自身原因造成的在一万公顷中占46%左右；占54%的闲置土地主要是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等原因，造成土地不能按期开发。

　　因此，闲置土地在处理上需要根据每宗土地的具体情况，具体分析、具体处理。总体看，闲置土地是一个动态过程，经过每次清理查处，总量不断减少，政府、各部门和企业都在共同努力，克服各种困难、问题，促进土地及时开发，这是我想回答你的第一个问题。

　　贠小苏：

　　关于你的第二个问题，按照4号文件所要求的，要做好土地的有效供应，我们在实际工作中主要涉及的是两个方面的工作任务：一方面是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应。另一方面是在已供应的土地上，要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设，形成有效的房屋供应。在土地供应上，截止2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说也完全是有保障的。对于已供土地，在今年我们将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等各种措施，有效促进已供土地及时按规定开发，以保证已供土地及时建成各类住房，确保人民群众居住需要。另外，我们在采取措施促进土地合理及时开发利用的同时，还要采取相应的措施，严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。谢谢。

　　新华社记者：

　　刚刚提到棚户区改造要加大财政支持，我想问一下财政部的王保安先生，在税收方面具体有哪些优惠的政策来支持棚户区的改造？

　　王保安：

　　谢谢你提的问题。支持城市和工矿棚户区改造项目是财政惠民政策涉及的一个主要取向，在这个政策的设计过程中，至少包括了三个层次：第一个层次是对城市和工矿棚户区改造的安置住房免税。一是免征土地使用税，二是免征土地增值税。三是免征印花税。四是减征契税，对个人购买经济适用住房的减按1%征收契税。这是第一个层次，税收的免征优惠。

　　王保安：

　　第二个层次就是对城市和国有工矿棚户区改造中的安置住房项目免收行政事业性收费和政府性基金，包括免收防空地下室异地建设费、白蚁防治费等行政事业性收费，免收城市基础设施配套费、城市教育附加、地方教育附加等政府性基金。

　　第三个层次是作为政府对于棚户区改造中的经济适用住房和廉租住房用地实行划拨供应，免收土地出让金。

　　以上三个层次的财税政策对促进城市和工矿棚户区的改造作用力度是非常大的，体现了向中低收入住房困难家庭的倾斜。谢谢。

　　中国新闻社记者：

　　我的问题想提给央行的穆怀朋先生，国办最近的《通知》提出要加大差别化信贷政策的执行力度要求金融机构、贷款利率严格按照风险定价，对此请问您如何理解？谢谢。

　　穆怀朋：

　　感谢您的问题，这个问题是社会公众都关心的问题，在制定政策过程中，也是我们央行考虑深入的一个问题。实行差异化定价，我想有三点可以把握这个问题：

　　一是对商品实行差异化定价，应该是市场经济里的一般规则，比如我们到商品市场上去买东西，不同的商品就有不同的价格，同一种商品，不同的品牌、不同的质量也会有不同的定价，在银行的业务中，根据不同的客户的信用水平，根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力，对贷款实行差异化定价，应该说是符合市场经济的一般规则。理解这个问题第一点就要有一个市场化的观念。

　　穆怀朋：

　　二是对抵押贷款实行差异化定价是几年来一直在实行的政策，如果大家查一下人民银行的网站和文件，2005年人民银行有一个61号文，文件中第一次取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，这个自营性个人住房贷款利率将要按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率为相应期限基准利率的0.9倍，大家查一下文件都在网上，这个就是实行差异化定价的起点。当时已经要求商业银行法人机构可以根据具体情况自主确定利率水平，实行差异化定价的规则。这个政策应该说是建立了一个定价机制，大家在理解这个政策的时候，应该把握一点，它不是一个优惠利率政策，它是一个我们商业银行在制定商业化的个人住房贷款利率的一个底线，就是在这个基础之上，商业银行要根据借款人的信用水平，根据房地产所处的位置，它的抵押物变现能力等各种因素自主定价。近几年，根据利率市场化的原则，商业银行在这方面已经逐渐适应了在一定的区间内对利率实行差异化定价的做法。

　　三是这个政策主要还是防范信贷风险，我们鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。谢谢。

　　中央人民广播电台记者：

　　我想问一下齐部长，我们知道这两年有的棚户区改造工作已经在开展当中了，为什么还要在这个时候出台这样一个指导意见？我们更为关心的是，如果这个《意见》出台以后，各地的推进力度会怎么样？因为除了有财政、税收、土地方面的优惠之外，我们还是关心的是资金如何能够到位？因为资金如果不能足额、及时到位，肯定会影响到我们设定的目标——“3-5年的时间完成城市工矿棚户区的改造工作”。

　　齐骥：

　　谢谢你的问题。关于为什么要启动城市和国有工矿棚户区的改造，我想从三个方面来回答。首先是我们已经制定了2009—2011年廉租住房保障规划，已经向社会公布了。同时，在去年政府工作报告当中也明确提出，用三年的时间解决240万户国有林区、垦区和煤矿棚户区的改造任务。在过去的一年当中，廉租住房建设和林区、垦区、煤矿棚户区改造工作顺利推进。与此同时，也对城市边缘地区的棚户区和一些远离城市的国有工矿棚户区的情况进行了调查。调查结果显示，在城市棚户区和国有工矿棚户区当中，目前仍有1000万户左右的居民住在里面。这些棚户区的条件比较简陋，有很大的隐患。住在这两类棚户区当中的居民，有一部分是属于廉租住房保障对象，通过廉租住房制度建设，可以解决他们的住房困难。但是多数不符合廉租住房保障条件，比如说在棚户区当中，有的不属于低收入家庭，属于中低收入住房困难家庭，因此通过这两类棚户区改造工作的推进，在加快解决棚户区中符合廉租住房保障条件家庭的住房困难以外，还会惠及更多的低收入和中等偏下收入住房困难家庭。

　　齐骥：

　　第二方面，棚户区本身是在过去几十年当中，有的是在建国初期就逐步形成了，基本上没有城市的基础设施和服务，所以推进城市和国有工矿棚户区改造，也会进一步完善城市的服务功能，提升城市的发展水平。

　　第三方面，棚户区的大量存在，对整个城市的市容环境，特别是一些城市的中心地带，新的高楼大厦不断拔地而起，与棚户区形成了极大的反差。另一方面，通过棚户区改造，也可以把我们的社区管理和服务功能向棚户区居民延伸，对于推动社会和谐具有积极的促进作用。

　　齐骥：

　　我下面的回答跟你第二个问题有联系，棚户区是客观存在的，它已经在那个地方，占了大量的土地，而且很多都是平房或者是二层简易房，通过棚户区改造，可以使那些单靠自身能力无法通过市场解决住房困难的中低收入家庭改善居住条件；另外一方面，通过改造，还可以新增一些保障性住房，比如有一些城市通过把廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造相结合，多渠道解决他们的住房困难。

　　关于资金问题，刚才财政部有关领导谈到对棚户区改造有一些财税方面的政策支持，银监会有关领导谈到银行对符合条件的项目给予积极的贷款支持。我想再补充一点。一些地方的实践表明，棚户区改造过程中，原住户可以用原有的旧房置换新住房相应的面积，不找差价；新增面积由居民自己支付，对于合理增加的面积，价格享受有关政策优惠。国有工矿棚户区改造，《意见》还要求该工矿企业有一定的投入。这样一来，通过财政投入和税费政策支持、银行金融支持、社会支持以及棚户区居民自己的努力，几个方面结合在一起，我们相信棚户区改造会稳步地向前推进。

　　谢谢。

　　陈文俊：

　　因为时间关系，今天的发布会到此结束。有什么问题，请大家会后交流。

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