林小昭

　　自1994年出台的《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来，该制度对我国的商品房市场建立和完善发挥了巨大的作用，目前仍是多数城市的主要销售模式。有公开资料显示，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。　

　　但这个制度也产生了很多问题而备受诟病。近日，广西拟选择南宁试点取消商品房预售制度一事引发社会广泛关注。实际上，在近几年的全国“两会”上，有多位代表或委员不止一次建议取消该制度。其中，第九届、十届全国人大代表，中建三局原局长洪可柱教授在2006年的全国“两会”上曾提出取消商品预售制度，引起了外界的强烈反响。

　　近日，在接受《第一财经日报》专访时，洪可柱认为，中国应当借助目前保障性住房大规模推进的良好契机，逐步取消商品房预售制度，促进房地产市场的健康发展。

　　商品房预售制的“历史贡献”

　　《第一财经日报》：商品房预售制度实施的背景是怎么样的？它对我国房地产市场的发展起到了一个怎么样的作用？

　　洪可柱：上世纪90年代中后期，国家开始大力推行住房市场化，由福利分房向商品房转变。这是一个背景。第二个背景是我们国家房地产开发的时间不长，当时房地产企业本身也处于起步发展阶段，企业数量少、规模小，资金实力也比较薄弱。取消福利分房后，房产供给主体就是房地产公司了。而房地产企业本身发展还在起步阶段，供给严重不足。第三，房地产市场的发展对国家经济具有较大的拉动作用。房地产市场化改革和市场经济的发展是一致的。既然采取市场化运行，供给一下子无法满足，力量又达不到，那么怎么办呢，就学习国外的销售模式。

　　预售模式最大的特点，就是开发商在盖房子的过程中，供给方就可以预先收取销售资金，从而滚动开发，资金小、规模小的不足得到了解决。这样的措施对迅速扩大市场是具有很大的作用的。这个制度起到了两个积极作用，一个是房产市场的供给问题，推动房地产市场的迅速发展。第二是对经济发展起到了一定的促进作用。

　　预售制度下消费者处弱势

　　日报：目前，预售制度存在着哪些主要的弊端？

　　洪可柱：预售制度造成了商品房交易的双方严重不平等。商品销售最好的方式是现货交易，使用价值、性能等等看完之后，就价格进行面议，而现在这个预售制度呢，开发商处于绝对强势的一方，消费者处于弱势者。

　　房地产的预售制，是在完全看不到实物的情况下，仅凭一个规划图和售楼书来交易，这本身就带有很大的不确定性。很多售楼书都是吹得天花乱坠的，结果到收房的时候差得十万八千里，例如偷工减料、建筑面积变更、房屋质量缺陷、预售房再抵押、延期交房甚至烂尾楼等等。

　　房地产商品作为一种非常大的消费项目，有的人一生都买不了一套房子。这种商品不采取现货交易，而采取期货交易的话，在目前中国市场经济机制仍然很不完善的情况下，对消费者的影响就很大了，这涉及到民生热点问题。

　　预售制度解决了开放商的资金问题，也解决了地方政府的财政问题，但消费者的利益谁来保证？这个没有解决，而这个是最根本的。

　　目前，我国房地产经过了十多年的发展，市场供给已经基本能满足需求，在监控难以到位的情况下，应采取现货交易来解决这些问题。

　　日报：预售制度在缩短开发周期的同时，是否也进一步助长了房地产的投机炒作？

　　洪可柱：是的，预售制度给了开发商太多的炒作机会，最大的一个花样就是假销售合同，卖出多少多少，搞出一个紧张局面，价格不断往上抬。

　　“商品房预售制度应该取消”

　　日报：实际上，此前在深圳等地也曾有提出取消房地产预售制度，但最后因为遭到强烈反对而作罢。反对者常会以预售制是国际惯例为由。在您看来，我们的预售制度是否真正与国际接轨呢？

　　洪可柱：国外的预售制，它有一个监管的问题，即实施第三方监管。而且只是先交一小部分订金，而不是全面缴纳。这部分钱由第三方机构进行监管，而不是直接交给开发商。而我们的预售制度是消费者付完首付，剩下的钱由银行直接将消费者的贷款打给开发商，开发商一下子就收到了购房的全款。从交易的原则和市场经济的规律来看，这都是很不合理的。商品经济交易制度是等价交换，这是最基本的商品交易制度。没有形成完整的商品，我怎么把房子交给你？

　　日报：也有一种意见提出，不应当取消预售制度，而应该进一步加以完善？

　　洪可柱：不取消预售制度也可以啊，但那只能先交一部分订金，不能付全款。而且这个订金必须由第三方监管掌控，一定要第三方来负责。第三方包括担保公司、社会上有监督职能的社会团体和机构，完成交易后，它要收取一定的费用，但它必须履行好保管和监控的职责，这就从制度上来完善。但我认为，因为这个制度本身存在较大的漏洞，监督很难到位的，还是最好取消预售制度。因为市场经济发展到现在，不应该再给那些空手套白狼的人有可乘之机，应从监管和法律上杜绝那些人生存的空间。从这个角度上来说，我觉得商品房预售制度应该取消。

　　抓住保障性住房建设契机

　　日报：也有不少人担心，取消商品房预售制度后，开发商的开发周期将大大拉长，短期内市场上提供的房子将会减少，这反而会进一步助推房价？

　　洪可柱：不会。因为最近及各省的人大会议都已经在落实中央的政策，正准备下大力气建设保障性住房。这么一个范式形成以后，就稳定了中低层人群的需求，而且应把中下层的界限再提高，那么这就可以保证这一部分人的问题。把这一块搞好了，一部分开发商去开发商品房，一部分开发商去建设保障性住房，这样房价就能稳定在一定的水平。当然这有赖于地方政府在保障性住房上的投入。

　　日报：从期房到现房，这个转变过程应该如何过渡？

　　洪可柱：应该抓住保障性住房大规模推出的契机，首先把保障性住房发展好。然后在一些城市先试点现房交易，然后再推广开来，这个难度应该不大。