【访谈动机】

　　随着中国公布最新的2009年经济数据，“楼市泡沫”再次成了国际舆论担忧的主要风险，《华尔街日报》的标题直言“中国经济成也房产、败也房产”。

　　实际上，国际上关于中国房地产泡沫的话题已经持续了一段时间。美国著名的对冲基金Kynikos Associates创始人兼总裁查诺斯在年初说，“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”；美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。

　　与此同时，中国政府连续出台的房地产调控政策，似乎也在表示着对于高房价的担忧。

　　中国房地产的泡沫到底有多严重？也许很难用一是一、二是二的方式说清楚。不过，高房价的确灼痛了大多数中国人，越来越多的人在演绎着积蓄的涨幅总是追不上房价涨幅的辛酸历程，也有越来越多的人加入到炒房大军中，梦想并身体力行着通过倒房子“一夜暴富”。

　　本报访谈的专家，几年来都在为警惕房地产泡沫而呼吁。不过，泡沫仍然在不断放大。泡沫的最终破裂，将是中国经济难以承受之痛，这样的危机，这样的局面，会在中国上演吗？

　　【先驱语录】

　　★迪拜的房地产泡沫是一个先兆：这样的一种模式是无法持续的。中国有可能因为内在的容量比较大，不会爆发得那么快。所以很多人认为，中国还可以持续，会给人一种幻觉。

　　★美国次贷危机前，泡沫持续了20多年才破裂。中国这些年算什么，也可能持续时间还要长。

　　★中国的房地产泡沫一旦崩溃的话，崩溃的将不仅仅是中国经济，而是世界经济复苏的希望。

　　【作者】《国际先驱导报》记者 张皓雯 发自北京

　　问题已经很严重了，不是一点点

　　《国际先驱导报》：最近，很多西方言论都表达了对于中国楼市泡沫的担忧。美国的查诺斯甚至说，“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”，这是夸大之词吗？

　　易宪容：没夸张，一点都没夸张，其实中国的情况比他说的严重。北京的房价、上海的房价、深圳的房价比迪拜高得多了。

　　中国这么大的地方，迪拜一个小小的地方，从量上讲，中国比迪拜要大1000倍不止。你知道去年房价上涨多少吗。国家统计局公布，将近24%。一年房价上涨百分之几十，还不是大问题吗？平均价格上涨百分之几十，问题已经很严重了，不是一点点，比迪拜严重得多。

　　叶檀：在房地产这块，中国有泡沫，这是毫无疑问的。几个常用的指标比，已经比较明显地反映出这一点了，尤其是在2009年宏观经济还不太好的情况下。如果说是比迪拜危险1000倍，那我不知道为什么不是危险一万倍。他选1000倍只是一个比方，说明中国的房地产泡沫很严重，而并不是一个量化的指标。

　　Q：有另外一种说法认为，中国和迪拜没什么可比性。

　　易：什么东西都可以比，也不可比，关键是比什么。比房地产泡沫，用什么东西把泡沫吹大的，怎么没有可比性呢？迪拜是这样，中国也是这样，都是用流动性把泡沫吹大的。有一个指标一个概念就够比了，还要比其他东西吗？

　　叶：迪拜只不过是我们经营城市、经营土地的中东版。它其实和中国很多城市经营城市、出售土地、拉资金，然后做大经济规模，是没有任何区别的。只不过它玩得比较大，把全球一流的有钱人都吸引到迪拜。

　　迪拜好多东西，在中国很多城市都能看得到，比如说，把钱不断地投入，然后产出暂时不考虑，资金链会绷得很紧。或者经常说，我们的房子不是为你预备的，是为国际一流人才预备的。当时很多城市都想着学习迪拜的，只不过现在不说了而已。

　　Q：迪拜的泡沫是不是给了我们警示？

　　叶：那当然。迪拜的房地产泡沫是一个先兆：这样的一种模式是无法持续的。我认为中国有可能因为内在的容量比较大，不会爆发得那么快。所以很多人认为，中国还可以持续，会给人一种幻觉。

　　易：迪拜债务危机对中国最为重要的影响，就是我们要重新来认识房地产泡沫，评估房地产在国民经济中的作用与地位。如果不能够很好地处理房地产的问题，那么迪拜债务危机同样会在中国发生，而且中国房地产泡沫所导致的危机可能会比这更大。而且，中国的房地产泡沫一旦崩溃的话，崩溃的将不仅仅是中国经济，而是世界经济复苏的希望。

　　泡沫终归要破灭，只是时间问题

　　Q：中国的房地产泡沫有多大，可以量化吗？

　　易：中国房地产市场的价格，早就超过了居民的实际承受能力，超出了居民的实际想像能力。中国一些城市的房价在2009年这一年内，就涨了一倍以上，可以想像这个泡沫有多大。房地产市场的泡沫是在2007年没有挤出的情况下又涨起来了。

　　叶：回归正常的年份，就可以知道房地产泡沫有多大。比如房价收入比，现在比正常年份要高出很多倍。租售比也是，要五六十年才能收回成本。这些东西严格看来都是房地产泡沫比较高的一个征兆。最重要的是海南这些地方，一线城市投资性的购房需求已经占一定的比例了。所有的指标其实都指向一个同样的结论，就是中国房地产市场泡沫比较严重。

　　Q：有人认为，假设中国的房地产泡沫比迪拜还要严重甚至严重许多，也不会像迪拜那样容易破裂，你同意这种观点吗？为什么？

　　叶：我当然不同意。因为他们永远不知道泡沫什么时候破裂。事实上，当我们在预测泡沫很严重要破灭的时候，一般是不会马上就破灭的。它会顺时往后延，取决于下一步来接盘的资金，它的流向、流量有多少。我不认为说现在的泡沫马上会破灭，但是过三五年，风险会非常大。

　　易：房地产泡沫只要是吹大的，终归要破灭的，只是时间问题。中国这么大，破灭没有这么快，但总有一天要破灭的，谁也阻止不了。你把房地产泡沫都研究一下，没有一个不破灭的。早调整，破灭产生的风险小些，调整越滞后，泡沫越大，危险就越大。

　　Q：除了查诺斯，美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，国外预测普遍和一些中国国内专家的乐观预测相反，为什么会出现这种情况？

　　叶：我不能猜测他们的观点，有可能他们认为真没泡沫，还有一种可能就是他们认为中国的房价就是与众不同，就是有中国特色。或者说，他即便认为有泡沫，现在说出来，是有碍于经济复苏大局的。但是我认为任何非真实现象的这种(判断)，才是妨碍经济复苏大局的。

　　释放泡沫，需要政府主动出击

　　Q：中国的房地产泡沫会在什么情况下，以什么方式破裂？

　　易：不知道，想像不到。想像得到就能够有好的应对方式了。这些等破了的时候就知道了。

　　不到破灭的时候，就没有人看到它的严重性，破灭了那天才会看到，和美国金融危机一模一样。多少年以前多少人提出警戒，没人相信，等到危机出现以后，才知道有多厉害。中国也一样。

　　美国次贷危机前，泡沫持续了20多年才破裂。中国这些年算什么，也可能持续时间还要长呢。时间拖得越长，输得就越厉害。

　　叶：从中国房地产以前的几次小周期看，都是政策改变，连续加息、加税，导致房地产市场往下走。最典型的就是90年代初期的海南地产泡沫，其实是政府整顿的结果。要不然全国的资金往那边涌，房地产泡沫还能上升。

　　所以一个比较好的结果是政府主动出击，使得房地产泡沫释放。

　　不严厉打击投机炒作，这个泡沫就会吹下去

　　Q：最近中国也在调控楼市，对于调控新政，你怎么看？

　　叶：如果我们知道以前几个调控周期的话，对于这些政策都不会陌生。

　　我们所谓调控政策，最主要的就是收紧地根和银根。现在来看，收紧银根会有一定的效果。因为大家的成本上升，或者是金融杠杆降低了。比如开发商首付款要交50%，然后二套房贷要交40%，也就是说，自己动用的现金支出增加了，相当于成本上升。但是收紧地根不会起到效果。因为海南这边，1月15日收紧地根之后，房价就暴涨。这最能说明，收紧地根是会促进地产价格上涨预期的。

　　按照这样的政策走向，现在市场处于观望期，成交量下降，但是价格没有下降，说明处于一个胶着期。如果没有后续政策出台的话，市场价格还有可能上涨。因为今年很多城市大搞基建，有些一线城市供应量供应不上。

　　易：2009年房价飙升的根本原因是2008年政府过度优惠的信贷政策。而调控政策对这种过度优惠的政策并没有做出调整。

　　不把投资炒作挤出来，根本就没有用。投资炒作不一定是买两套房，买一套房也可以投资炒作。政策对二套房贷的限定有一个假设前提，就是第一套房是用来居住，而第二套房是用来投资。这个前提是不成立的，人们买第一套房完全可以用来出租投资而非自己居住。

　　所以要是不把基本的概念搞清楚，不严厉打击投机炒作，这个泡沫就会吹下去。

　　Q：那么如何才能有效防止中国房地产泡沫越吹越大？

　　易：很简单，不让这些人过度享受优惠政策。凭什么政策供养他们投机炒作赚钱呢？凭什么把存款的利率压得那么低，让买房的人借钱来投机炒作？这是问题，这等于用别人的钱投机炒作，不把这个改掉是不行的。

　　叶：因为我们这一轮的泡沫是由货币吹大的，所以第一，收紧货币，调控货币的价格，是很重要的。

　　中国如果真的要降房价的话，有两个手段。第一个手段，我认为物业税要征收。这可以使得投资型的购房者退出市场，由自住型的购房者来接棒，一定会出现房价大跌的情况。还有一个就是政府用税收来养活自己，而不是靠出卖土地。土地这一块理顺的话，整个房地产市场才能理顺。

　　《国际先驱导报》法律声明：本报记者及特约撰稿人授权本报声明：本报所刊其撰写的稿件和提供的图片，未经本报许可，不得转载、摘编(有需转载者请致电至010—63073377或发邮件至ihl-market@vip.sina.com)