房价飞涨后的恶意解约

　　文/李霄然

　　买房对于中国老百姓来说是人生大事，经不起丝毫差错。大周用自己的经历提醒买房人：擦亮眼睛，小心陷阱。

　　卖“亏”了的房子

　　在北京生活，很多外地人喜欢用“漂”来形容自己居无定所的感受。大周也不例外，自从大学毕业后来到北京，他已经“漂”了整整10个年头。

　　“工作换到哪儿，我就‘租’到哪儿。”大周说，北京城八区，他几乎住了个遍儿。直到2009年年初，大周结婚了，他不想再“漂”了。

　　结婚时，大周的“家”在北京市朝阳区，一套很旧的一居室。新婚之后，小两口的愿望就是赶快买一套属于自己的房子，安家。

　　4月1日，经过中介公司的介绍，小两口看中了一套两居室的房子，“房子的位置、户型、面积、价格、小区环境，我们都非常满意。”大周说，在中介公司的撮合下，他们很快就与房主老张达成一致，并在当天签署了《存量房买卖合同》(即二手房买卖合同)。合同中约定：房屋总价100万元，大周在订立合同后30日内首付50万元，如大周迟延付款超过15天，则老张有权解除合同，并要求大周承担违约金2万元……

　　揣着签好的合同，在回家的路上，小两口心情特别激动，他们终于在北京拥有自己的“窝”了。

　　可是，幸福还在路上的时候，官司却先到了一步。

　　就在大周和老张签订合同后，各种手续都还没来得及办理时，北京的房价暴发新一轮狂涨。短短半个月时间，老张的这套房子涨了30万元。这一信息，老张是从邻居老夏那儿得知的。

　　老夏的儿子准备年底结婚，老两口很想让独生子住得离自己近一些，听说老张要卖房，就火急火燎地来找老张，一开口就出价130万！老张一听，肠子都悔青了，“就早半个月，自己就少挣了30万元，30万呀”！老张也没有隐瞒自己的悔意，将把房子卖给大周的事如实告诉了老夏，还给他看了合同。

　　老夏听老张说完，心先是凉了半截，等看完合同，心又动了一下。他想到一个主意，只要老张按着他说的做，肯定能收回房子，当然前提是，收回的房子必须卖给他。

　　一场没有“证据”的官司

　　老夏和老张密谋收回房子的事，大周一点儿也不知道，他一直在忙活着筹钱交首付款。可是，当他筹齐50万元时，却找不到老张了。

　　其实，老张是按照老夏的指点，有意躲避大周的。他接到大周的电话时，谎称自己在外地，过几天才回北京。憨厚的大周并没多想，“他人在外地，我也没法给他钱嘛”。几天后，大周再次拨通老张的电话，老张依然“在外地”。大周不敢等了，因为合同约定的付款期限马上就要到了。于是，他提出让老张给他银行账号，他将钱直接转到老张的账户里。但是，老张说银行卡在出差时丢了，刚刚挂失，他正在办理新的银行卡，还需要过几天才能办好。

　　总之，老张找尽各种理由“委婉”地拖延收款时间，他的目的就是让大周“付款无门”，致使其迟延付款超过15天，以便他能够根据合同的约定，解除和大周的合同！

　　大周并不知道这是个陷阱，以为钱还在自己手里，肯定不会吃什么亏。直到有一天，他接到了法院的传票，才明白了原委。因为，原告是老张。

　　老张在大周超过最后付款期限15天后，将大周告上法庭，要求解除买卖合同，并主张2万元的违约金。法庭上，大周说明自己几次联系老张，但老张不在北京，致使他无法付款。但老张对此矢口否认，并谎称自己一再催促大周付款，而大周至今一直未付款！

　　因为大周无法举证证明已经向老张付款，也无法证明老张故意不接受房款，最终，法院认为大周无故迟延付款，其抗辩理由不能成立，判决解除合同。

　　老张胜诉后，以130万的价格将房屋卖给了老夏。而大周，却是从天堂到地狱般的失落。经历了“竹篮打水一场空”之后，大周再想买房，钱袋已经满足不了飞涨的房价了。

　　“密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家……我身上背着重重的壳，努力往上爬。却永永远远追不上，飞涨的房价……”大周带着对房子的渴望、对老张的怨恨，继续“漂”着。

　　律师拍案说法论理

　　我很同情大周的遭遇，但在“哀其不幸”的同时我更“怒其不争”。在整个事件过程中，大周应该能感觉到老张行为的异常，但是他麻痹大意了，总是抱有幻想而疏于防范，更没有采取任何措施。

　　如果大周能多个心眼儿，在购房过程中及时保存证据，他完全能赢得这场官司；如果大周能够提高防范意识，及时咨询律师，请律师进行分析并寻找对策，也完全可以避免损失。但是天下没有后悔药，现在大周唯一能做的就是吸取教训。

　　可能有的读者会因为同情大周而指责法院的判决，这种看法是错误的，法院的判决并无不当。任何一个国家的司法机构，在判定案件事实的时候只能依赖双方提交的证据，审判实践中往往是原、被告各执一词，自说自话，如果法院轻视证据，只是根据同情或是主观推断就听信当事人的陈述进而认定案件事实，那才是偏听偏信，司法公正将荡然无存，司法错误将不断出现。

　　法院认定案件事实只能依据相应的证据，有证据证明的就认定，没有证据证明的则不能认定，除非当双方均认可，这也是我国《民事诉讼法》的明确要求。所以，人民法院在本案中让双方当事人进行了充分的举证、质证，并依据现有证据结合现行法律作出的判决是合法的，也是人民法院唯一的选择。

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，“承担合同义务的一方应当证明自己的义务已经履行”，“任何一方对自己的抗辩理由应当举证证明”。其实整个官司，大周就是输在证据上了，他只要能证明“自己主动付款而老张故意不收”这个事实，大周必然胜诉，老张必须继续履行合同。

　　但是在法庭上，大周实在没有什么证据可以证明老张拒绝收款这一事实，因为当初老张的各种逃避的理由和借口都是口头的，现在老张一口否认，大周哪有证据可以证明？大周既没有书面证据，也没有通话录音，虽然中介公司的工作人员为大周出庭作证，但是中介公司因为收取大周中介费，所以与大周存在明显的利益关系，属于民事诉讼法规定的“利害关系人”，而“利害关系人”是不具备证人主体资格的，中介的证言最终未被法院采信。所以，大周的败诉了，在法律人眼里这是个必然。

　　那么大周当初应该怎样做才能避免损失，赢得这场官司呢？我提几点建议，给所有和大周有类似经历的、辛辛苦苦赚钱买房的人们“自我防卫”：

　　第一，大周可以在二手房买卖合同中约定交易账户，如果老张拒绝收款，大周可以直接将房款转入老张账户，保存好支付凭证即可(必须是卖房人本人账户，不能是其亲属朋友的)。

　　第二，如果合同中没有约定交易账户，当出现老张逃避收款行为时，大周可以及时联系当地的公证处，在公证处办理“提存”业务，就是把房款交到公证处，由公证处出具公证文件，最终公证处会将款支付给老张，这样完全可以证明大周已经完成了付款义务(各个城市都有不少公证处，而且收费并不高)。

　　第三，对老张进行电话录音，大周要说清楚要求付款的意思，以便将来可以作为证据使用；如果老张不接电话，则可以通过短信方式表达主动付款的意思，这也可以作为证据使用。

　　近年来，随着房屋价格迅速上涨，“老张们”越来越多，像大周一样的买房人一定要擦亮自己的眼睛，多学、多问、多观察，谨慎交易免上当。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2010年2月下半月刊)