本报记者 王慧峰

　　李庆云：国务院参事，北京大学经济学院教授，博士生导师，长期从事国际金融和宏观经济研究。近年来从关注中国收入差距拉大的视角切入，密切关注房地产业发展，主张建立政府起基本保障作用的“政府+市场”的住房制度。

　　“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”——电视剧《蜗居》里的台词折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出都市无房族的困惑与无奈，“蜗居”也迅速成为年度热词 。

　　2009年，中国房地产市场在经历了08年的低谷之后，迅速回暖，房价犹如脱缰野马，甚至超过了07年的高位水平，百姓惊呼进入了买不起房的时代。中国社科院发表的《经济蓝皮书》也表示，中国85%的家庭买不起房。

　　房价到底怎么了？普通老百姓还有一圆“居者有其屋”美梦的机会吗？全国政协常委李庆云向记者详解了其中的原因并提出了解决之道。

　　房价猛于虎

　　记者：2009年，当全世界依然笼罩在经济衰退的阴霾中时，国内房地产市场却出现了前所未有的热火朝天的繁荣，甚至超过了2007年的火爆行情。根据全国工商联房地产商会发布的《2009-2010年度中国房地产报告》，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，为近15年来涨幅最大的一年。您如何看待这一轮房价的上涨？

　　李庆云：确实，没有哪一个行业像房地产那样，从去年初的“冰点”变成年末的火爆。综观去年房价上涨态势，我总结为以下几个特点：其一是上涨过快，尤其是一线大城市，房价简直可以用飞涨来形容，并且实际涨幅肯定大大高于统计数据。其二是房价上涨由一线城市向二线城市推进，几乎是全国涨声一片。其三是房价上涨非理性非常明显，其推动力量主要是投资和投机性购房。

　　现在真正是“房价猛于虎”的时刻。房价上涨撕裂了社会群体，一方面是开发商、投资和投机者大发其财，地方政府大收卖地钱；另一方面是老百姓对高房价很无奈，只能望房兴叹，绝大多数城市人买不起房，更不用说农民工了，年轻人买房主要靠夫妻双方的父母来支持，三个家庭供一套房已经成为一种社会常态。还有更令我们担心的是，房地产成为社会收入再分配的工具，各方利益博弈激烈，进一步加剧了收入分配的不公。房价上涨有可能成为影响中国社会稳定的一个大问题。同时，高房价已经成为拉动消费的最大障碍。

　　记者：在您看来这种非理性上涨的原因何在？

　　李庆云：这种非理性上涨的原因很多，比如大家分析的住房供应不足、放贷过度宽松、土地价格飙升、投资投机购房过度等。但我认为最重要的原因是政府的保障性住房建设不到位。我们经过调研发现，尽管政府这两年加大了保障性住房建设的投入，但提供的保障比例依然偏小、范围有限。以保障性住房工作开展得比较好的广州市为例，其2008年-2012年的规划中，保障性住房占新建住房的比例为11%，而这一比例在2006年-2008年三年已建房中平均只有6%。在我认为，中国保障性住房应达到50%-60%，在政府没有做到的情况下，显然无法抑制房价上涨。追根溯源，根本就在于中国还没有确立适合自己国情的基本住房制度。

　　记者：今年两会上，房价无疑是最受关注的话题之一。我国住房制度该走一条什么样的路，的确显得尤为紧迫。人们在经历了2009年高房价带来的一波波震撼后都在深思，这个问题究竟该如何解决？

　　李庆云：可以说多种因素都可能影响房价上涨，但制度的选择是最关键的！我分析住房制度有两种类型，一种是“政府帮一把的市场化模式”，例如美国，因为其经济发展水平高，收入差距较小，且房屋市场存量大。另外一种是政府起基本保障作用的“政府+市场”模式，例如新加坡和香港，这些国家和地区经济虽然发达，收入水平相对较高，但收入差异相对大一些，这时候就需要政府的保障。而拿中国的国情与之对照，后者更为适合。

　　中国正处于工业化、城镇化进程中，并且这一过程还将持续相当长一段时间，经济增长速度很快但是人民收入水平不高，收入差距越来越大，土地资源也不丰富，在此种情形下，绝大多数人都承受不了高房价。这是基本国情。

　　在我国，除了1000多万城市低收入家庭和林区、垦区、煤矿等棚户区家庭外，每年1000多万新加入就业的年轻人和数量更大的农民工的住房需求，靠市场是绝对不可能实现的，政府把责任挑起来是必然之选。因此住房制度的模式必须改变，只能选择政府起基本保障作用的“政府+市场”的住房模式。

　　另外还有一个重点，那就是要有效抑制投资投机性购房。

　　追求健康、可持续的增长

　　记者：作为房改的一部分，早在1998年国务院就曾要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系，之后每次的房地产调控政策中，加大保障性住房投资建设力度的字眼都在其中。为何又开始重提？

　　李庆云：时至今日，从全国范围内看，保障性住房的建设远未达到要求，也未实现缓解需求、平衡房地产市场过热的效果。在具体执行中，无论投入机制、配套措施还是实际供应量，都有诸多问题。

　　去年1到11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%，完成不到一半。保障性住房的进展很慢，关键在于地方政府动力不足，缺钱是第一条理由。如何做好保障性住房的建设？首先就要纠正“资金不够”的错误认识。在我看来，中国经济发展到现在这个阶段，可以借用去年的一句流行语，就叫“不差钱”。政府、银行和民间都不差钱，关键是如何融资、如何用钱。地方政府获得的土地收益应该取之于民用之于民，还有少搞一些形象工程、政绩工程。此外，应该鼓励保障性住房领域发行债券，最好使之证券化，这样可以收回资金再去建保障性住房。同时，积极合理使用银行贷款，想方设法吸引社保基金和其他民间资本参与保障性住房、特别是公共租赁房建设。这样，中国建设保障性住房怎么会差钱？

　　记者：作为国民经济的经济支柱，房地产业对保增长的贡献十分显著。2009年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。面对这样一个经济支柱，保障性住房的大量入市会对经济增长带来冲击吗？

　　李庆云：我们应该坚决反对那种不公平的投资和投机导致房价抬高所形成的GDP增长。这种增长是不可持续、有巨大的金融风险，当投资和投机者对房价继续上涨预期改变时，必定会出现危机。

　　人们之所以会担心建保障性住房会影响经济增长，那是因为目前保障性住房所占比例太小，对经济发展当然没有什么撬动作用。但如果把保障性住房做大，保障面扩大到一半以上的家庭，一样可以带动相关产业成长，扩大居民消费，还能促进房地产业良性发展，保证经济稳定快速发展。我认为它对经济的拉动将远远高于投资和投机住房需求所带动的增长。更重要的，这是一种健康、可持续的增长。

　　当然，保障性住房要做大，也要做好。房子的质量要保证，面积要合理，管理要跟上，监督要严格。我认为大中城市尤其是一线城市的保障性住房应以租为主，最好建廉租房和公共租赁房。因为无论是经济适用房还是限价房，往往形成福利固化，导致保障性住房供给结构失衡，从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。保障性住房应成为一池活水，居者有进有出，长期居者有权折价购得。

　　堵疏并举，促进房价合理调整

　　记者：一直以来，政府在调控房价方面也是频出“组合拳”，您对年内政策有何预期？

　　李庆云：目前，房地产业的问题已经引起全社会的高度关注，抑制高涨的房价成为社会共识。今年中央政府抑制房价上涨的态度很明确，去年12月份以来，国务院和有关部门出台一系列措施，加强保障性住房建设，增加普通商品房供给，抑制投机购房。总理在今年的政府报告中也特别指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。同时，地方政府对于解决房价和住房问题也有积极的态度。例如上海市主要领导就明确表示政府不欢迎投机性购房。

　　我认为，虽然政府态度明确，但是真正要做到抑制投资投机性购房是很难的。但就看政府敢不敢做。

　　记者：那如何调动地方政府解决房价和住房问题的积极性？

　　李庆云：首先住房问题应该问责地方政府官员，同时改变唯GDP的官员政绩考核评估体系。

　　此外，开征物业税将加大持有住房的成本，是抑制高房价的好办法。可将物业税收入归入地方财政，让物业税收入替代土地出让金成为地方财政的重要来源。这样地方政府才会摆脱卖地冲动。另一方面，把土地出让金收归国税，这无疑是抑制地方政府卖地热情的一剂猛药，有助于地价的合理调整。再通过转移支付全额返还给当地，并规定大部分资金必须用于保障性住房建设，这样地方政府建保障性住房的积极性才会提高。此外，还可以鼓励经济条件较好的省市发行地方债券，筹措基础建设、经济发展所需的资金。

　　抑制投资投机性购房，应当堵疏并举，堵的同时扩大民间资本的投资渠道，鼓励金融机构、垄断性行业像对外资开放那样，按照一定比例吸收其入股，使民间资本有合适投资机会。

　　记者：最后一个问题，您如何判断未来房价的走势？

　　李庆云：还是那句话，未来房价的走向取决于政府的决策。如果政府能够做大保障性住房，堵疏并举，有效抑制投资投机购房，房价可望得到合理调整。