关于地产税制致两会的信

　　尊敬的两会代表委员：

　　作为一个生长在中国、在美国留学工作并成为美国注册建筑师的中国人，我一直以“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”这千年前杜甫的诗句为事业愿景和奋斗目标。作为一位有着中美地产背景的建筑师，我希望通过自己对国内外一些制度的了解和思考，来为两会代表委员提供可供参考的一些信息。

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代”——从2007年由美国最先爆发的世界性经济危机至今，中国的房地产市场成为了全国乃至全球的关注点，房价也如过山车般起伏。在这种大背景下，“物业税”这个词频频见诸报端，而众多代表委员也以此为题提请了议案和提案。那么，物业税在西方国家是如何征收而其作用又是什么呢？

　　早在300多年前的英法，就出现了类似于现今“物业税”的课税，而真正的物业税在美国有着180多年的历史。在美国，物业税(Property Tax)又称为“财产税”或“不动产税”，是政府向拥有物业的个人征收的一种税种。物业税一般按房屋总价的百分比由地方政府每年收取。房屋总价是指此房屋的市场价值，一般由地方政府根据市场调研和相关公式计算评估。例如本地区近期有地铁通车，或者房价因为新建的公园而飙升，则地方政府会在本年估值中调高房屋总价这个基数。

　　物业税征收百分比，美国各个州有所差异，大约在百分之零点几到百分之三之间，一般平均为房屋总价的1%左右。物业税约占美国地方政府年财政收入的30%，这些税收，被政府应用到了如医院、学校和公路等公共设施的建设中。

　　那么，在美国，物业税到底有着什么至关重要的作用呢？我总结为四大作用，也可以称之为四个“R”，即“Revenue”——政府稳定丰厚的财政收入；“Redistribution”——社会财富的再分配，保证社会和谐、公民平等；“Repricing”——房产价格合理化调整；“Representation”——房产物业得到政府应有的维护和服务的保障。

　　物业税主要是针对物业持有环节的。而在土地开发环节，日本和美国(部分州)还有一项被称为“荒地税”(Land Value Tax)(也称为“地价税”或“空置税”)的课税。“荒地税”是指政府对未被利用的土地的拥有者所征收的“未改良地价税”。众所周知，日本在上世纪80年代，泡沫经济盛行、地价飞飚、房价虚高，日本政府为了改变当时的局面，试图通过对土地所有者征税，弱化土地所有者的土地财富观念，加强土地流动，提高土地使用率，而在1991年底的税制改革中提出了“荒地税”(地价税)。实行“荒地税”的直接结果是——1992年日本地价开始下跌，有效地起到了挤压房市泡沫的作用。

　　一般判断一个国家或地区是否存在房产泡沫，可以有如下几个表征：存在相当数量的空置商业和住宅物业；尽管无人出租或使用，但房屋建设行为依然持续高涨；高“房价与收入比”，如北京就是27：1，为国际平均值的5倍；高“租售比”，如北京的租售比在2009年11月创下历史新高为1：525，而国际上一般为1：200到1：300。由此看来，中国目前的房地产市场，显然处在一个高泡沫期。

　　有经济学家曾经认为，房地产泡沫并不会对经济形成重大威胁，一些相对紧缩的货币和财政政策就可以缓解房产泡沫；但奥地利学派等流派则认为，房地产泡沫可以导致信贷危机(因为物业持有者往往是通过银行贷款而购买的房产)，而这种信贷危机则会导致整个国家的经济危机的产生。如果说2005年英国《经济学人》杂志预测“目前这种世界性房价上涨是历史上最大的泡沫”时，人们还不以为然，那么在2007年开始的美国次贷危机引发的2008年的世界性的经济危机以及2009年末的迪拜危机则可以证明，房地产泡沫的存在会严重损害国家的经济发展而导致经济危机和国家信用下降。

　　要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展，除了中国有关部门近期已经开始采用的紧缩银根、挤压房贷空间等手段外，我个人认为，还可以在在土地开发源头，改变地方政府以土地出让为主要财政收入的方式，打击开发商屯地不建这种浪费不可再生资源的行为。

　　利用税收手段应该主要体现在两个阶段，即最源头的土地出让和开发阶段，以及后期的物业保有和二级市场交易的阶段。目前在中国，土地使用权出让机制是一次性征收住宅用地70年、商业用地40或50年的土地出让金，这种一次性征收只计入本届地方政府的财政收入，没有可持续性，而此收入却又是占地方财政较大比率的收入。数据显示，2009年全国土地出让总收入高达1.59万亿人民币，同比猛增60%以上，占财政收入的比重高达24%。与之形成鲜明对比的是，房产保有环节的房产税、城市房地产税、土地使用税比例却相对较低，2009年房产税、土地使用税收入占财政收入仅2.5%。

　　因此，我建议，引入“物业税”的概念，将土地出让金一次性交付改为逐年交付，并与房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税等合并为“物业税”，由中央政府统一管理制定标准，地方政府进行征收。而对于个人首套物业和基点面积以下的物业，则可以减免物业税。如此则既可保证地方政府的相当财政收入，也可避免加重公民的课税负担，同时起到抑制投机性购房的作用。而在征收物业税的基础上，建议对于空置土地，屯地不建的开发商，进行惩罚性的“荒地税”的征收，这样可以使得地价稳定甚至下降(如1992年的日本)，也可以保证在城市区域内优良地段的土地得以及时开发，保证土地流通性。

　　“物业税”与“荒地税”双管齐下，共同作用，相信一定可以达到促进房地产业健康发展，稳定国家经济局势，提高人民生活水平，真正实现住宅作为一种准公共产品的“居者有其屋”的目标。

　　美国建筑师协会会员

　　美国纽约州注册建筑师

　　田申申

　　2010年3月2日

　　来源：2010年3月16日出版的《环球》杂志 第6期

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