记者 王文 实习生 姜婷 黄坚

　　新建小区什么条件下能成立业委会？物业公司很差劲，多少小区业主同意就能“炒”掉它？今后，这些与居民息息相关的物业难题将迎刃而解。3月9日，长沙正式出台《业主大会成立和召开工作指导规程》(以下简称“新规”)，“新规”就业主大会和业主委员会成立程序、业主委员会换届程序、解聘物管公司程序作了详细规定。长沙市房产局物管处将在全市选择5个街道进行先期试点，试点成功后将在全市推广。

　　分期开发小区也可设业委会

　　根据“新规”，小区已交付的住房专有部分面积超过建筑物总面积50%时，就可以成立业主大会，选举产生业主委员会。分期开发的小区，先期开发部分符合条件的亦可成立业主大会。成立程序为：建设单位或业主向当地街道办事处提出申请，街道办事处负责审核，街道办事处在收到申请60天内，指导成立首次业主大会会议筹备组。并组织召开筹备组会议，组织选举业主委员会候选人，继而组织召开首届业主大会。

　　筹备组由业主、建设单位、街道办事处代表和居委会4方代表组成，其成员为7到11人，其中业主代表应当不少于50%。业主委员会委员为5至11人，候选人为9至15人。业主委员会选举可采用差额选举方式。筹备组人员、业主委员会候选人确定后，名单须在小区进行公示。

　　业委会委员任期最长不超5年

　　首次业主大会将选举产生业主委员会委员，选举产生的业主委员会委员将实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会自选举之日起7天内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会选举产生之日起30天内，须持相关材料向物业所在地的区、县房地产主管部门和街道办事处办理备案手续。

　　业主委员会任期届满前3个月，应当会同街道办事处(乡、镇)组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员会成立程序。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

　　炒物业公司须半数业主同意

　　小区全部交付使用后，选聘和解聘(续聘)物管公司，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。小区要解聘或选聘物管公司，须业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。在听取业主意见的基础上，召开业主委员会会议和业主大会，进行表决。

　　对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员签字，区、县房地产主管部门和街道办事处应参加会议并给予指导。召开业主大会表决时，可邀请公正机构现场公正。

　　现场

　　超过2/3的业主同意

　　鑫天新城罢免物业仍“卡壳”

　　本报3月9日讯 “新规定出台，我们小区的问题该很快得到解决了吧！”今日，长沙市鑫天新城小区的居民一听到物业新规，立刻向记者询问。据悉，因为此前缺乏明确的规定，该小区在罢免物业公司时，尽管同意的业主人数超过2/3，但一直“卡壳”到如今。

　　2009年8月22日，在小区业委会主任任志华的组织下，当晚的业主大会通报了罢免湖南虹景园物业管理公司的决定，对于这一决定，没有业主提出异议。

　　随后，因为物业公司拒绝接受被罢免的决定，物业公司与业委会最终对簿公堂。但截至如今，在法院两次开庭后，并未作出任何审判，双方的矛盾依旧“卡壳”。 见习记者 叶子君

　　现状

　　长沙有“业委会”小区不足两成

　　本报3月9日讯 记者从长沙市物业管理办公室了解到，在长沙市有物管公司服务的1000多个小区(项目)中，成立“业委会”的不到两成。该部门相关负责人表示，小区入住率不高、业主自治意识不强、街道社区指导不够是制约小区业委会成立的主要原因。

　　与此前出台的规定相比，“新规”有2个最大的亮点。一是强化了街道社区在业主大会成立过程中的组织和指导作用。二是业主大会成立的程序更明确、规定更细致、操作性更强。“新规”不仅对业主大会和业主委员会成立程序、业主委员会换届程序、解聘物管公司程序作了详细规定，就连公示时间、地点都做了详细明确规定。

　　■记者 王文 实习生 黄坚