赵杰

　　淮安市房管局局长邵明坦言自己是一个喜欢创新的人，这一点或许从他名为“仗义责言”的博客上体现出来，该博客从去年12月开通，三个多月拥有点击量77万余次。

　　在走马上任后不久接到省委和市委关于建设经济适用房相关通知时，有了时下被各界高度关注的淮安共有产权住房保障模式。

　　“当时有领导找我谈话，说他要大力支持创新。”两年后向《第一财经日报》谈起自己探索并发起的“淮安房产新政”，邵明依然满是激情。他认为相对于在全国推行约十年的经济适用房政策，“淮安模式”不啻为一次革命。

　　“青出于蓝”

　　所谓的共有产权住房保障模式，就是由购房人和政府按照出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。从2007年最早开始实施至今，正式发文明确的有购房家庭与政府7：3、5：5两种产权比例。

　　“其实共有产权并非另起炉灶，而是在现有安置房、经济适用房模式基础上的一种革新。”邵明告诉本报记者，这种方式和经济适用房的根本区别有二：把有限产权变成比例产权；将划拨土地变为出让土地。

　　酝酿于上世纪90年代初的经济适用房制度在推行之初，一度在全国各地形成一股风潮。但在2005年前后，由于经济适用房的“富人聚集”和高租售率现象广受质疑，此后当时的建设部对其进行调整，进入转型期。

　　在邵明看来，经济适用房制度设计的有限性成为其最初决定探索创新机制的根本动因。“经适房从理念上有很多优点是不可否认的，但是由于它实行的是有限产权，在实践中缺乏可操作性；另外由于它在现实中形成了一种可牟利的灰色地带，不但影响了市场，也使得管理部门承担压力并声誉受损。”

　　同时，邵明认为经济适用房的退出机制也是有百害而无一利。按照淮安模式的预定设计，共有产权房因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法制止、纠正、打击，而且退出机制清晰可操作，不会像经适房那样不了了之。

　　即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息。“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以“出口”反制“入口”。

　　推广可能性之争

　　“淮安模式”问世之初，即引起一些学者、官员和开发商等的关注。在今年刚刚结束的“两会”期间，国务院发展研究中心宏观经济研究部组织召开了关于该模式创新成果的研讨会，淮安市委书记刘永忠等当地主要负责人均悉到场。

　　据悉，研讨的结果是，这一模式得到了国务院发展研究中心、中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部等部门领导和专家的肯定。

　　但是，是否可向全国推广？意见不一，一些质疑声渐起。“两会”期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志认为，淮安模式对重庆有借鉴意义，但是不能全盘照搬。他认为，目前住房供给最核心的问题是打破开发商的垄断，降低房价，应该鼓励合作建房，和开发商形成竞争。

　　有人认为，这种模式对于像北京、上海这样房价上涨很快的城市就不具有推广价值。因为房价低的地方，现有产权比例老百姓买得起，而对于高房价地区，即使是3：7，每平方米近10000元的价格也是低收入家庭负担不起的。因此，在这些城市还是要用经适房保障。

　　“越是房价高的地方，越应该推广共有产权房。”邵明回应这种说法时语气坚决，他认为不是推行不推行的问题，而是当地房管部门是否“真心”要解决“真穷人”的问题。

　　邵明认为，这些城市房价过高，即使是家庭所占比例极低的共有产权房，出资额仍然很高，中等收入家庭都可能承受不了，这是事实。但正因如此，传统划拨土地经适房牟利空间才会更大，传统模式给了“假穷人”吞噬“真穷人”利益的机会和空间。

　　“我一直强调的另一个观点是：不能孤立地搞住房保障，让房价合理、绝大多数家庭通过市场能买到合适的住房才是硬道理。”他说。

　　针对这一模式“会冲击商品房市场”的质疑，邵明认为不会，因为政府在市场上只要划定界限，给老百姓充分的自由选择权，市场只会更健康。